Calculatrice de capacité d’emprunt

Vous cherchez à acheter la propriété de vos rêves et vous vous demandez combien vous pouvez vous permettre d’emprunter pour l’hypothèque? Grâce à la technologie, il existe maintenant un moyen facile de répondre à cette question. Une calculatrice de capacité d’emprunt peut vous aider à planifier l’un des investissements les plus importants de votre vie.

Notre calculatrice de capacité d’emprunt est un outil essentiel auquel tout propriétaire potentiel devrait se référer avant de se lancer dans la recherche de la propriété de ses rêves. 

Grâce à cette calculatrice, vous pouvez déterminer le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre d’emprunter en fonction de vos revenus, de votre mise de fonds, de vos dépenses mensuelles et de vos autres obligations financières. Vous aurez ainsi une idée réaliste de votre budget pour l’achat d’une propriété et vous éviterez la déception de tomber sous le charme d’une propriété qui n’est pas à la portée de votre budget.

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Les grandes lignes

• Notre calculatrice de capacité d’emprunt peut aider les propriétaires potentiels à déterminer le montant du prêt hypothécaire qu’ils peuvent se permettre d’emprunter en fonction de leurs revenus, de leurs dépenses et de leurs autres obligations financières.
• Les règles de test de stress jouent également un rôle dans la capacité d’emprunt hypothécaire.
• Les prêteurs utilisent les ratios d’amortissement de la dette comme l’un des critères d’évaluation de votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire.

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Calculatrice de capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le prix maximum que vous pouvez vous permettre de payer et pour lequel vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire pour l’achat d’une propriété. Vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos dépenses mensuelles et de toutes les autres dépenses liées à l’achat d’une propriété. 

La méthode la plus simple et rapide pour ce faire est d’utiliser notre calculatrice de capacité d’emprunt. Cette calculatrice vous donnera une estimation fiable du montant maximum que vous pouvez vous permettre d’emprunter, afin que vous puissiez magasiner pour une propriété qui respecte votre budget.

Combien pouvez-vous vous permettre de payer pour l’achat d’une propriété?

Pour déterminer le montant que vous pouvez vous permettre de payer pour acheter une propriété, il faut tenir compte de vos dettes en cours et des coûts totaux prévus pour la propriété. 

L’encours total des dettes (un facteur d’accessibilité connu sous le nom d’amortissement total de la dette) comprend les soldes et les paiements des cartes de crédit, des prêts automobiles, personnels et étudiants, des marges de crédit et des pensions alimentaires pour le conjoint et les enfants. 

Les frais de logement (appelés amortissement brut de la dette) comprennent les versements hypothécaires, les taxes foncières, le chauffage et les frais de copropriété ou d’entretien (s’il y a lieu). 

Pour calculer la capacité d’emprunt, les prêteurs utilisent notamment le ratio d’amortissement de la dette comme l’un des nombreux critères permettant d’évaluer votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire. Le ratio d’amortissement de la dette mesure votre capacité à rembourser vos obligations hypothécaires, en veillant à ce que le total de vos dettes ne dépasse pas un certain pourcentage de votre revenu avant impôt. Ce ratio sert de base pour déterminer le montant qu’un prêteur est disposé à vous prêter pour un prêt hypothécaire. 

Qu’est-ce qui détermine votre capacité d’emprunt?

La capacité d’emprunt est basée sur le ratio de votre revenu admissible utilisé pour couvrir vos dépenses mensuelles et toutes les autres dépenses associées à la propriété. D’autres facteurs, comme les règles relatives aux tests de stress, auront une incidence sur votre montant admissible en limitant votre capacité d’emprunt. Le test de stress vous permet d’être admissible sur la base du plus élevé des deux taux suivants : le taux contractuel majoré de 2 % ou le taux de 5,25 %. 

Revenu annuel : Indiquez ici votre revenu annuel avant impôt. 

Revenu du codemandeur : Indiquez ici le revenu annuel avant impôt de tous les demandeurs qui contractent le prêt hypothécaire.

Conseil sur le revenu : si vous n’êtes pas un salarié annuel et que vous devez calculer votre taux horaire en salaire annuel, le tableau ci-dessous peut vous servir de guide pour effectuer ce calcul.

Taux horaire	Nombre d’heures	Formule de calcul	Exemple
Hebdomadaire	35, 40 ou 44 heures hebdomadaires garanties	$/hr x heures hebdomadaires garanties	18 $/h x 40 heures/semaine = 720 $ par semaine
Bihebdomadaire	Deux fois le nombre d’heures hebdomadaires garanties	$/hr x heures hebdomadaires garanties x 2	18 h x 40 h/semaine x 2 = 1 440 $ aux deux semaines
Mensuel	Heures hebdomadaires multipliées par 52 divisées par 12	$/hr x heures hebdomadaires garanties x 52 semaines/année / 12	18 h x 40 h/semaine x 52 /12 = 3 120 $ par mois
Annuel	Heures hebdomadaires multipliées par 52	$/hr x heures hebdomadaires garanties x 52	18 $/heure x 40 heures/semaine x 52 = 37 440 $

Primes : Si vous recevez des primes dans le cadre de votre emploi, faites la moyenne de deux années de revenus à partir de vos relevés T4 (ligne 14, qui indique votre revenu total). Vous ne pouvez inclure les primes que lorsqu’elles ont déjà été payées (certaines exceptions s’appliquent). Vous devez prouver que vous avez reçu des primes du même employeur au cours de deux exercices financiers. 

Certains prêteurs ne prendront en compte le montant le plus bas que si votre revenu et votre prime diminuent au cours de la deuxième année (par exemple, si votre revenu et votre prime de la première année sont de 75 000 $ et que votre revenu et votre prime de la deuxième année sont de 70 000 $, le prêteur utilisera probablement 70 000 $ au lieu de la moyenne des deux). 

Revenu permanent ou non permanent à temps partiel : Les prêteurs ne tiendront compte de vos heures garanties pour calculer le revenu admissible que si votre lettre d’emploi confirme que vous êtes un employé permanent à temps partiel; sinon, le prêteur calculera le revenu en fonction de la moyenne sur deux ans de vos feuillets T4.

Mise de fonds maximale : Indiquez ici le montant que vous avez épargné pour votre mise de fonds. 

Taxes foncières : Indiquez ici le montant annuel des taxes foncières si vous le connaissez, ou laissez la calculatrice de capacité d’emprunt estimer ce coût pour vous.

Frais de copropriété : Indiquez ici les frais de copropriété mensuels (s’il y a lieu). Si vous n’achetez pas de condo, entrez 0. Si vous n’êtes pas certain, vous pouvez laisser la calculatrice de capacité d’emprunt estimer ce coût pour vous. 

Remarque : La calculatrice prendra automatiquement en compte 50 % de votre montant mensuel.

Frais de chauffage : Indiquez ici les frais de chauffage mensuels. Si vous n’êtes pas certain, laissez la calculatrice de capacité d’emprunt estimer ce coût pour vous.

Remboursement de dettes : Indiquez le montant de vos dettes actuelles.

Dette de carte de crédit : Indiquez ici le montant total dû pour toutes vos cartes de crédit.

Prêt-auto, personnel ou étudiant : Indiquez ici vos paiements mensuels pour votre voiture, un prêt personnel et/ou un prêt étudiant.

Marge de crédit : Indiquez ici le montant total dû sur votre marge de crédit.

Autres dettes : Indiquez ici le total de toutes les autres dettes. Cela comprend les prêts privés ou d’autres obligations comme les pensions alimentaires pour le conjoint ou les enfants.

Comment calculer votre capacité d’emprunt

Pour simplifier le calcul manuel de la capacité d’emprunt, on considère généralement que l’hypothèque maximale que vous pouvez vous permettre est de 3x à 3,5x la moyenne de votre revenu brut imposable des deux dernières années. 

Par exemple, si votre moyenne sur deux ans est de 90 000 $, l’hypothèque maximale que vous pouvez vous permettre se situe entre 270 000 $ et 315 000 $.  

Cette règle de 3x à 3,5x votre revenu changera en fonction de l’augmentation ou de la diminution des taux et si vous avez d’autres dettes importantes à assumer, comme un prêt automobile, personnel ou étudiant. De même, les pensions alimentaires pour le conjoint ou les enfants, les marges de crédit ou le financement secondaire d’autres dettes auront également une incidence sur le montant de votre prêt hypothécaire.

Comment estimer la capacité financière

Tous les frais de logement ne sont pas pris en compte lors de l’évaluation de la capacité financière, bien qu’ils puissent représenter une somme importante. Les prêteurs utilisent les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) pour déterminer votre montant admissible.

Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) : Le ratio d’amortissement brut de la dette correspond aux frais de logement mensuels prévus pour votre nouvelle propriété, y compris les versements hypothécaires, le chauffage, les taxes foncières et, le cas échéant, 50 % des frais de copropriété et d’entretien. Les coûts totaux sont divisés par le revenu mensuel total avant impôts de votre ménage et sont présentés sous forme de ratio. 

Votre ABD ne doit pas dépasser 32 % pour les prêts hypothécaires non assurés et 39 % pour les prêts hypothécaires assurés. Les prêteurs peuvent faire des exceptions à cette règle si vous avez une excellente santé financière.

Pour calculer votre ABD, procédez comme suit

ABD = (versement hypothécaire + taxes foncières + chauffage + [frais de copropriété/2]) / revenu mensuel.

Ratio d’amortissement total de la dette (ATD) : Le ratio ATD correspond aux coûts mensuels prévus pour votre nouvelle propriété, plus les paiements mensuels totaux de la dette. Ces remboursements de dettes correspondent à un pourcentage du solde de vos créances renouvelables, notamment les cartes de crédit et les marges de crédit. 

Pour les prêts-autos, personnels ou étudiants et les pensions alimentaires pour conjoint ou enfants, les prêteurs prendront en compte le paiement mensuel réel. Les coûts totaux sont divisés par le revenu mensuel total avant impôts de votre ménage pour obtenir un ratio.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt

Il existe des moyens d’accroître votre capacité d’emprunt hypothécaire en vue de bénéficier d’un montant plus élevé. Ces conseils vous permettront de bénéficier d’une meilleure sécurité financière et d’être plus intéressant aux yeux des prêteurs.

Remboursez davantage de dettes : Plus vous avez de dettes, moins vous pouvez emprunter. Commencez par rembourser les dettes dont les taux d’intérêt sont les plus élevés, puis continuer avec vos autres dettes à taux d’intérêt plus faibles.

Réduisez vos dépenses : Établissez un budget et respectez-le. Prévoyez un budget pour toutes les revenus et les dépenses (y compris l’argent de poche) afin d’évaluer vos liquidités et de déterminer les domaines dans lesquels vous pouvez économiser.

Réduisez le nombre de comptes ouverts : Le fait d’avoir plusieurs cartes de crédit ou marges de crédit ouvertes peut nuire à votre cote de crédit, surtout si le solde de chacune d’entre elles représente plus de 35 % de la limite.

Améliorez votre cote de crédit : Plus votre cote de crédit est élevée, plus vous êtes intéressant aux yeux des prêteurs. Les meilleurs taux d’intérêt sont généralement réservés à ceux qui ont une cote de crédit de 720 ou plus.

Versez une mise de fonds plus importante : Si vous versez une mise de fonds plus importante, le montant du prêt hypothécaire sera moins élevé. Une mise de fonds plus importante peut également augmenter votre pouvoir d’achat, puisque vous comblez la différence entre le montant du prêt hypothécaire et le prix d’achat.

Choisissez une période d’amortissement plus longue : Vous pouvez choisir une période d’amortissement plus longue pour réduire vos versements hypothécaires mensuels et les rendre plus abordables. Il faut toutefois savoir que cela augmentera le coût total de l’intérêt sur la durée de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez compenser cette augmentation en choisissant un calendrier de versement accéléré.

Foire aux questions