Votre guide des taux hypothécaires variables de 3 ans

Pourquoi choisir un taux hypothécaire variable de 3 ans?

Une hypothèque à taux variable de 3 ans vous donne la possibilité de réévaluer votre situation financière plus rapidement. En tant qu’emprunteur, vous pouvez procéder à des ajustements sans vous engager à long terme. Historiquement, les taux d’intérêt variables ont tendance à se maintenir à un niveau plus bas que les taux fixes, ce qui permet de réaliser davantage d’économies. De plus, les taux variables sont généralement limités à un calcul des pénalités d’intérêt sur trois mois en cas de résiliation de votre prêt hypothécaire avant l’échéance.

Avec un taux variable, la part de l’intérêt de votre versement hypothécaire peut fluctuer dans le temps en fonction de l’évolution du marché. Cela peut être avantageux si l’on s’attend à ce que les taux d’intérêt baissent dans les années à venir. En choisissant un taux variable, vous pouvez profiter de taux d’intérêt plus bas s’ils baissent au cours du terme de votre prêt, ce qui peut vous permettre d’économiser des milliers de dollars sur toute la durée du prêt hypothécaire.

Comparaison des taux hypothécaires variables pour 3 ans

Comment les taux hypothécaires variables de 3 ans sont-ils fixés?

Les hypothèques à taux variable fluctuent en fonction du taux préférentiel (le taux d’intérêt de référence que les banques et les prêteurs utilisent comme point de départ pour fixer les taux d’intérêt de leurs prêts à taux variable, de leurs marges de crédit et de leurs hypothèques à taux variable).

Le taux préférentiel reflète l’évolution du taux directeur de la Banque du Canada (BDC) au cours du terme de votre prêt hypothécaire de 3 ans et varie en fonction de la performance de l’économie canadienne.

Les indicateurs économiques comme la croissance (mesurée en comparant le pourcentage de variation du produit intérieur brut sur une période donnée) et l’inflation (mesurée en comparant le pourcentage d’augmentation de l’indice des prix à la consommation sur plusieurs mois, trimestres et années) sont utilisés comme outils pour mesurer la trajectoire de l’économie.  

Le taux d’intérêt est la commission que les prêteurs facturent pendant le terme du prêt hypothécaire. Les taux d’intérêt fixés par les banques et les prêteurs diffèrent de ceux fixés par la BDC. 

Cette dernière fixe un taux d’intérêt de base deux fois par trimestre (le taux cible au jour le jour), qui est utilisé pour prêter de l’argent aux banques. Les banques ajoutent généralement une marge de 2,20 % à ce taux de base pour en faire leur taux préférentiel.

Quels sont les facteurs de variation des taux hypothécaires variables de 3 ans?

Quelques acteurs clés du marché déterminent les variations des taux hypothécaires variables de 3 ans. L’un d’entre eux est le taux cible du financement à un jour de la Banque du Canada. Le taux cible du financement à un jour dicte le coût d’emprunt des institutions financières et se répercute sur les taux des prêts hypothécaires variables. 

Les facteurs économiques, comme l’inflation, l’emploi et la croissance du PIB, jouent également un rôle. L’évolution de ces indicateurs de marché peut influencer la décision de la BDC de faire fluctuer le taux cible au jour le jour, ce qui a un impact direct sur les taux préférentiels des prêteurs, ainsi que sur les rendements obligataires, qui ont une incidence sur les taux des prêts hypothécaires à taux fixe. De plus, des événements mondiaux, comme l’instabilité des marchés étrangers, les pandémies ou les catastrophes naturelles, peuvent faire augmenter les coûts et le risque et entraîner une modification des taux d’intérêt.

Les deux types d’hypothèques variables

Il existe deux types de prêts hypothécaires variables : les prêts hypothécaires à taux variable à paiements fixes (VRM), et les prêts hypothécaires à taux variable à paiements ajustables (ARM).

Hypothèque à taux variable et paiements fixes

Les prêts hypothécaires à taux variable et paiements fixes (VRM) sont assortis de paiements qui ne fluctuent pas en fonction des variations des taux d’intérêt au cours du terme du prêt hypothécaire. 

• Comme les paiements restent les mêmes, toute augmentation du taux d’intérêt signifie qu’une plus grande partie du paiement est consacrée à l’intérêt et une moins grande partie au capital. 
• Toute diminution du taux d’intérêt signifie qu’une plus grande partie du paiement est consacrée au capital et une moins grande partie à l’intérêt. 
• Un taux d’intérêt croissant empêchera le remboursement du solde du capital et pourrait faire augmenter l’amortissement restant. Bien que cela ne se produise que rarement, lorsque les taux augmentent de manière significative, ce type de prêt hypothécaire peut devenir suramorti, aussi connu sous le nom d’amortissement négatif. Cela signifie qu’à la fin du terme de 3 ans, vous pourriez avoir ajouté des années à votre amortissement restant.
• Si les taux d’intérêt diminuent pendant le terme, une plus grande partie de votre paiement sera affectée au capital. Cela signifie que vous rembourserez votre hypothèque plus rapidement et que vous réduirez l’amortissement restant à la fin de votre terme. Les cycles de marché passés ont montré que, généralement, les taux ont tendance à baisser, ce qui permet aux personnes qui optent pour un prêt hypothécaire à taux variable de réaliser des économies sur l’intérêt.

Hypothèque à taux variable et paiements ajustables

Les prêts hypothécaires à taux variable à paiements ajustables (ARM) ont des paiements qui fluctuent en fonction des variations du taux d’intérêt au cours du terme du prêt hypothécaire. 

Étant donné que la partie principale de votre paiement hypothécaire reste la même pendant tout le terme du prêt, la partie intérêt fluctue en fonction des variations du taux préférentiel de votre prêteur. 

• À chaque changement de taux d’intérêt, vos versements hypothécaires augmenteront ou diminueront en fonction de celui-ci. Votre amortissement diminuera chronologiquement au cours du terme de votre prêt hypothécaire, à moins que vous n’effectuiez un remboursement anticipé du solde du capital de votre prêt hypothécaire.

Pourquoi les taux de 3 ans sont-ils de plus en plus populaires?

Les taux de 3 ans gagnent en popularité, puisqu’on s’attend à ce que les taux d’intérêt diminuent au cours des 3 prochaines années. Le fait de ne pas opter pour un taux fixe à long terme permet aux emprunteurs qui arrivent à échéance plus tôt de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas sur un terme plus court. Les emprunteurs qui arrivent à échéance peuvent choisir un taux variable s’ils s’attendent à ce que les taux continuent de baisser.

Avantages des hypothèques à taux variable

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, si les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie de votre paiement sera directement affectée au remboursement du capital de votre prêt hypothécaire. Cela signifie que vous paierez moins d’intérêt sur votre prêt hypothécaire pendant toute sa durée.   

Il est moins coûteux de résilier un prêt hypothécaire à taux variable, car les prêteurs sont limités à un calcul de pénalité d’intérêt de trois mois, alors que le calcul du différentiel de taux d’intérêt (DTI) est souvent utilisé pour la résiliation d’un prêt hypothécaire à taux fixe.

Inconvénients des hypothèques à taux variable

Les hypothèques à taux variable présentent quelques inconvénients, qui diffèrent selon le type d’hypothèque.

Hypothèques à taux variable à paiements fixes

Ce type de prêt hypothécaire comporte trois risques : choc de paiement, atteinte du taux de déclenchement ou atteinte du seuil de déclenchement.

Choc de paiement

Contrairement aux hypothèques ARM, le choc de paiement d’une hypothèque VRM ne surviendra pas avant le renouvellement de votre hypothèque. 

• Si les taux augmentent et que vos paiements hypothécaires ne font pas de même, votre hypothèque risque d’être amortie négativement. Cela signifie qu’au moment du renouvellement, la majeure partie de vos versements hypothécaires aurait été consacrée à l’intérêt. 
• Dans certains cas, seul l’intérêt peut être payé pendant un certain temps, ce qui fait que l’amortissement et le solde du capital dépassent le calendrier de remboursement prévu. Ce type de suramortissement est également connu sous le nom d’amortissement négatif.

Vos nouveaux versements au moment du renouvellement seront basés sur le solde restant du prêt hypothécaire et sur l’amortissement réduit de son terme.

• Si vous avez contracté votre prêt hypothécaire avec un amortissement de 25 ans, il devrait vous rester 22 ans à la fin de votre terme de 3 ans. 
• Si votre hypothèque a été amortie de façon excessive pendant le terme actuel, il pourrait vous rester 30 ans à rembourser. Au moment du renouvellement, votre amortissement devra être ramené à la période d’amortissement restante de 22 ans, ce qui entraînera une augmentation considérable de vos versements mensuels, mieux connue sous le nom de choc de paiement.

Taux de déclenchement

Le taux de déclenchement est atteint lorsque votre paiement fixe ne couvre plus le capital de votre hypothèque. Cela signifie que seul l’intérêt est payé à chaque versement hypothécaire à mesure que le taux d’intérêt augmente, alors que le capital reste inchangé. Si vous atteignez votre taux de déclenchement avant le renouvellement, certains prêteurs peuvent vous proposer de réajuster vos versements de la même manière que lors du renouvellement afin de ramener votre amortissement à ce qu’il devrait être.  

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez prendre l’initiative de demander à votre prêteur de renouveler votre prêt hypothécaire et d’ajuster le versement afin de continuer à rembourser le capital, de rembourser par anticipation un montant forfaitaire du capital afin de maintenir vos versements mensuels au même niveau, ou d’augmenter vos versements et de rembourser par anticipation une partie du capital afin de tirer parti des deux options disponibles.

Seuil de déclenchement

Le seuil de déclenchement est atteint lorsque le solde de votre hypothèque est supérieur au montant de l’hypothèque qui vous a été initialement prêtée. 

Cela se produit lorsque vos versements hypothécaires mensuels sont entièrement consacrés au remboursement de l’intérêt du prêt hypothécaire. À mesure que les remboursements d’intérêt réduisent la valeur nette que vous avez accumulée en remboursant le principal de votre prêt hypothécaire, vous finirez par atteindre un point où le solde dû sur votre prêt hypothécaire sera supérieur au montant initial.

Lorsque ce phénomène se produit, votre prêteur doit récupérer votre prêt hypothécaire, soit en vous demandant d’effectuer un remboursement anticipé du capital pour couvrir le solde supplémentaire, soit en augmentant vos versements de manière à ce qu’une partie de ceux-ci soit affectée au remboursement du capital, soit en refinançant votre prêt hypothécaire en augmentant l’amortissement.

Hypothèque à taux variable à paiements ajustables

Le seul risque réel lié à ce type de prêt hypothécaire est le choc continu des paiements si le taux préférentiel augmente rapidement pendant le terme, car vos versements s’adaptent à chaque augmentation des taux d’intérêt. Si les taux d’intérêt augmentent successivement, la part d’intérêt de vos versements hypothécaires mensuels peut augmenter de manière significative.

Hypothèques ouvertes ou fermées

Les prêts hypothécaires ouverts offrent la possibilité de rembourser par anticipation n’importe quel montant du capital de votre prêt hypothécaire, à tout moment, sans pénalités de remboursement anticipé. Les taux d’intérêt des hypothèques ouvertes sont toutefois généralement plus élevés pour compenser cette flexibilité, car les prêteurs risquent davantage de ne pas percevoir d’intérêt si l’emprunteur rembourse (ou transfère, échange ou renouvelle par anticipation) l’hypothèque plus tôt que prévu. 

Une hypothèque fermée limite les possibilités de remboursement anticipé à un pourcentage du montant initial de l’hypothèque, au lieu de les réduire à zéro. Si vous remboursez plus que cette limite annuelle, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé calculée de la même manière que si vous remboursiez votre prêt hypothécaire avant son terme. Les hypothèques fermées ont généralement des taux d’intérêt plus bas que les hypothèques ouvertes pour tenir compte des limitations des privilèges de remboursement anticipé.

En savoir plus sur les taux – Foire aux questions

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire variable de 3 ans?

Contrairement au prêt hypothécaire à taux fixe, dont le taux d’intérêt reste le même pendant tout le terme, le prêt hypothécaire à taux variable comporte un taux d’intérêt qui fluctue en fonction des variations du taux préférentiel. Les taux variables de 3 ans sont susceptibles d’augmenter ou de diminuer au cours de leur terme de 3 ans.

Comment les taux variables de 3 ans sont-ils fixés?

Les taux hypothécaires variables de 3 ans sont fixés en fonction du taux cible au jour le jour de la Banque du Canada (BDC). Si le taux de la BDC augmente ou diminue, le taux préférentiel fixé par votre prêteur est également susceptible d’augmenter ou de diminuer, et votre taux d’intérêt sera ajusté en conséquence avec le rabais que vous avez reçu à l’origine sur votre prêt hypothécaire.

Est-il avantageux de refinancer un prêt hypothécaire à taux variable de 3 ans?

Pour déterminer s’il est avantageux de refinancer un prêt hypothécaire à taux variable de 3 ans, vous devez d’abord évaluer les coûts impliqués, comme les pénalités de remboursement anticipé, les frais de mainlevée de l’hypothèque, les frais de transfert de l’hypothèque ou les frais juridiques/de notaire, les frais d’évaluation et tous les autres frais associés à la mise en place d’un nouveau prêt hypothécaire. Il peut être avantageux de refinancer si vous pouvez obtenir un meilleur taux d’intérêt ou si les économies potentielles à long terme sur les frais de portage de l’intérêt l’emportent sur les coûts à court terme.