Bases hypothécaires

Comment acheter une propriété au Canada

Comment acheter une propriété au Canada
Written by
  • Ashley Howard
| 17 mai 2023
Reviewed, 3 mai 2024
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Table of contents

    Vous pensez enfin être prêt à acheter une propriété. Vous avez consulté des inscriptions et comparé les versements hypothécaires possibles à votre loyer actuel. Vous sentez que le moment est venu, mais vous ne savez pas par où commencer.

    L’achat d’une propriété peut être une expérience exaltante, mais il est facile de se laisser emporter par cet enthousiasme et d’omettre certaines étapes en cours de route. Si vous vous sentez prêt à accéder à la propriété, ce guide pratique vous aidera à vous préparer et à prendre les meilleures décisions en toute confiance.

    Les grandes lignes

    • Avant de commencer, déterminez si vous êtes financièrement stable et prêt à accéder à la propriété en déterminant votre mise de fonds, vos revenus et votre cote de crédit.
    • Une fois prêt, familiarisez-vous avec le processus hypothécaire et vérifiez votre admissibilité aux mesures incitatives destinées aux acheteurs d’une première propriété. 
    • Assurez-vous de disposer d’un budget et d’un spécialiste qui vous aidera à suivre l’évolution du marché de l’immobilier.

    Voici comment déterminer si vous êtes prêt à devenir propriétaire

    Tout d’abord, vous devez évaluer votre situation financière. Cela vous aidera à déterminer si vous êtes prêt à vous lancer dans l’achat d’une propriété.

    Avez-vous l’argent nécessaire à votre mise de fonds?

    En règle générale, vous devez disposer de 5 à 20 % du prix d’achat à titre de mise de fonds. Le fait de savoir ce dont vous disposez actuellement comme mise de fonds ou ce que vous pouvez économiser pendant la période nécessaire pour trouver la propriété idéale vous donnera une meilleure idée de votre situation financière. Parfois, le prix d’achat du logement peut dicter le montant de la mise de fonds.

    De plus, vous devrez prévoir un budget pour les frais de clôture. Ce montant correspond généralement à 3 à 5 % du prix d’achat et doit être mis de côté pour couvrir les frais de clôture. Les frais de clôture peuvent aller des honoraires du notaire aux droits de cession immobilière, en passant par les frais administratifs, autant de dépenses qui ne peuvent être intégrées au prêt hypothécaire

    Remplissez-vous les exigences en matière de revenus?

    Le revenu est un facteur essentiel pour évaluer votre admissibilité à un prêt hypothécaire. Si vous disposez d’un revenu stable, il vous sera plus facile de remplir les conditions requises. Supposons que vous disposiez déjà d’une attestation d’emploi et de relevés de paie prouvant que vous êtes en mesure de faire face aux dépenses mensuelles et imprévues. Dans ce cas, vous êtes sur la bonne voie pour obtenir un prêt hypothécaire et devenir propriétaire.

    Vous avez peut-être entendu parler de deux coefficients : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). Ces coefficients permettent de déterminer votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire et de s’assurer que le total de vos dettes liées à l’accession à la propriété ne dépassera pas un certain pourcentage de votre revenu avant impôt. Ces coefficients déterminent également le montant qu’un prêteur acceptera de vous prêter pour le prêt hypothécaire. Il est souhaitable que l’ABD soit inférieur ou égal à 32 % pour les prêts hypothécaires non assurés et inférieur ou égal à 39 % pour les prêts hypothécaires assurés, et que l’ATD soit inférieur ou égal à 40 % pour les prêts hypothécaires non assurés et à 44 % pour les prêts hypothécaires assurés.

    Avez-vous une bonne cote de crédit?

    Votre cote de crédit indique votre capacité à payer régulièrement toutes vos factures et à rembourser vos dettes. Les prêteurs se basent sur votre cote de crédit pour évaluer le risque auquel ils s’exposent en vous accordant un prêt hypothécaire. En général, plus votre cote de crédit est élevée, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Vous pouvez vérifier votre cote de crédit dès maintenant et, si elle n’est pas à la hauteur de vos attentes, apporter des changements pour l’améliorer.

    Comment acheter une propriété au Canada, étape par étape

    Épargnez en vue d’une mise de fonds

    Vous avez évalué votre situation financière et vous vous êtes rendu compte que vous n’avez peut-être pas atteint le niveau d’épargne nécessaire à l’acquisition de la propriété de vos rêves. La première étape pour économiser en vue d’une mise de fonds est d’évaluer vos dépenses actuelles et de voir si vous pouvez les réduire ou établir un budget pour les dépenses discrétionnaires afin de dégager des fonds supplémentaires.

    Maintenant que vous avez dégagé des fonds supplémentaires, il est plus facile d’épargner pour une mise de fonds en commençant par verser une cotisation mensuelle préautorisée (transfert automatique) dans un compte d’épargne ou un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) le jour de votre paie. De cette façon, vous épargnez sans faire d’effort.

    Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet d’emprunter jusqu’à 60 000 $ de vos comptes de régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour effectuer votre mise de fonds si vous êtes un acheteur d’une première propriété. Mieux encore, si votre employeur offre un programme de jumelage de REER, y participer tôt pourrait être une autre excellente façon d’épargner pour une mise de fonds plus rapidement.

    Remboursez vos dettes

    L’évaluation et la priorisation du remboursement de vos dettes contribueront à améliorer votre sécurité financière et augmenteront vos chances de succès auprès des prêteurs. Déterminez ce que vous devez sur des éléments comme les cartes de crédit, les prêts-autos et d’autres instruments d’endettement comme les marges de crédit, et essayez de rembourser d’abord les dettes dont les taux d’intérêt sont les plus élevés, puis passez aux dettes à faible taux d’intérêt.

    En réduisant le montant de vos dettes, vous contribuerez à améliorer votre ratio ATD, auquel vous devrez prêter attention, car un ATD plus faible augmente vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. De plus, vos dettes sont déduites de votre épargne pour confirmer le montant total de votre mise de fonds. Cela signifie que vos dettes réduiront le montant que le prêteur considérera comme une épargne que vous pourrez utiliser pour votre mise de fonds.

    Préparez votre documentation

    Il est temps de vous assurer que vous avez tous vos documents en ordre afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque le prêteur vous demandera de les fournir en vue de la préapprobation ou de l’approbation de votre prêt hypothécaire.

    Ces documents servent à appuyer la demande en démontrant votre stabilité financière. Parmi les documents qui peuvent vous être demandés, citons un relevé des rémunérations versées (T4), des relevés de paie récents, des lettres d’emploi, des avis de cotisation et toute autre preuve de revenus provenant d’investissements, de travail à la pige ou d’autres revenus d’entreprise.

    Si vous recevez de l’argent en cadeau de la part de votre famille, vous devez également fournir une lettre indiquant la provenance des fonds et précisant qu’il s’agit d’un cadeau et non d’un prêt. On pourrait également vous demander des relevés bancaires prouvant que tous les fonds sur vos comptes que vous souhaitez utiliser comme mise de fonds sont restés sur votre compte pendant 90 jours afin de satisfaire aux exigences de la lutte contre le blanchiment d’argent.

    Informez-vous sur les mesures incitatives destinées aux acheteurs d’une première propriété

    Divers programmes et incitatifs sont offerts aux acheteurs d’une première propriété pour les aider à compenser une partie des coûts initiaux liés à l’accession à la propriété. Ces programmes varient parfois d’une province ou d’une ville à l’autre; il est donc essentiel de s’assurer que l’on connaît toutes les options existantes.

    Par ailleurs, le gouvernement fédéral a annoncé la création d’un nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour les acheteurs d’une première propriété, le CELIAPP, qui vous permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par an, jusqu’à concurrence de 40 000 $, pour l’achat d’une première propriété.

    Magasinez pour obtenir le meilleur taux hypothécaire

    En magasinant pour trouver les meilleurs taux hypothécaires et en comparant les taux et les conditions de chaque prêteur, vous pourrez choisir celui qui correspond le mieux à votre situation financière et à votre budget. Il est important de garder à l’esprit que le taux le plus bas n’est pas toujours celui qui vous convient le mieux, c’est pourquoi vous devez également vérifier les autres caractéristiques du prêt.

    Veillez à comparer les restrictions imposées par les prêteurs en matière de refinancement, de transfert et de pénalités de remboursement anticipé si vous devez résilier votre prêt hypothécaire ou si, par exemple, vous disposez de liquidités supplémentaires et souhaitez effectuer un remboursement anticipé. Même si vous ne recherchez pas le taux le plus compétitif du marché, le fait de bénéficier de conditions plus favorables peut vous permettre de réaliser des économies substantielles et vous offrir la souplesse dont vous avez besoin si votre situation financière évolue.

    Trouver une propriété dans les limites de votre budget

    Il est important de fixer et de respecter un budget quand on magasine les propriétés. Il est facile de s’attacher émotionnellement à une maison et de se retrouver pris dans des guerres d’enchères qui pourraient vous surendetter – ou pire, vous faire perdre votre dépôt parce que vous n’êtes pas admissible au montant de l’hypothèque.

    En établissant un budget que vous pouvez respecter, vous obtiendrez plus facilement un prêt hypothécaire et vous conserverez une marge de manœuvre pour faire face aux dépenses imprévues qui pourraient survenir à l’avenir. Déterminez exactement le montant que vous souhaitez consacrer à votre projet et fixez une limite maximale afin d’éviter tout risque de dépassement de budget.

    Faites une offre

    Vous avez trouvé la maison de vos rêves qui répond à tous vos critères. Il est maintenant temps de faire une offre. Cette étape peut être l’une des plus stressantes de l’achat d’une propriété. Plusieurs personnes peuvent être intéressées par la même maison et soumettre des offres. C’est ici que vous devrez mettre à l’épreuve vos talents de négociateur.

    Avant de faire une offre, assurez-vous d’avoir évalué le marché immobilier local et de savoir à quel prix des propriétés similaires ont été vendues récemment dans le quartier. Votre agent immobilier devrait être en mesure de vous fournir des éléments de comparaison pour vous aider à déterminer le montant de votre offre.

    Faites inspecter la propriété

    L’inspection de la propriété est primordiale. Elle permet de s’assurer que la structure de la maison de vos rêves est solide et qu’elle ne recèle aucune surprise potentielle. Ces inspections permettent de détecter des éléments tels que des fondations fissurées ou déplacées, des problèmes de plomberie, un câblage défectueux, la présence de moisissures et tout autre problème potentiel. Tous ces problèmes peuvent entraîner de lourdes factures de réparation s’ils ne sont pas identifiés et réparés avant l’achat.

    Concluez l’affaire!

    Votre offre a été acceptée et vous êtes maintenant un fier propriétaire. Avant de prendre possession de votre nouvelle demeure le jour de la signature de l’acte de vente, vous devez vous souvenir de certaines choses à faire à l’avance. Avant tout, n’oubliez pas d’appeler votre courtier d’assurance et de mettre en place une assurance propriétaire pour le jour où vous prendrez possession de votre propriété. Assurez-vous de faire suivre votre courrier à votre nouvelle adresse et de transférer ou d’installer les services publics à votre nom. Vous devez également vous assurer que vous avez changé d’adresse auprès de votre banque et du gouvernement.

    En prévision du déménagement, vous devrez également réfléchir à la manière dont vous allez transporter vos biens jusqu’à votre nouveau domicile. Avez-vous besoin de réserver des déménageurs? Vous devrez le faire à l’avance pour vous assurer qu’ils seront disponibles à la date voulue. Vous devrez également commencer à rassembler les boîtes et le matériel d’emballage et commencer à empaqueter afin d’éviter tout stress de dernière minute.

    En conclusion

    Devenir propriétaire est un projet exaltant auquel beaucoup aspirent. Toutefois, il est essentiel d’évaluer votre situation financière et de vous familiariser avec le processus hypothécaire avant de vous lancer dans cette aventure. Vous éviterez ainsi les surprises qui pourraient mettre vos rêves en veilleuse. 

    Une fois que vous aurez évalué votre situation financière et compris le processus d’achat d’une propriété, il vous sera beaucoup plus facile de trouver un agent immobilier et un courtier hypothécaire de confiance qui pourront vous guider. Avec leur aide, vous pourrez naviguer dans les méandres du processus hypothécaire et trouver la maison de vos rêves avec confiance et facilité.