Un des éléments les plus importants à prendre en compte lors de l’achat d’une propriété est le choix du taux d’intérêt hypothécaire. Bien que les taux les plus bas puissent sembler plus attrayants, il est important de considérer de nombreux facteurs avant de choisir le meilleur taux pour vous. Compte tenu du grand nombre de prêteurs, de taux et de termes offerts sur le marché, il est d’autant plus difficile de savoir lequel est le plus avantageux.

Que vous fassiez votre entrée sur le marché immobilier ou que vous cherchiez à renouveler ou à refinancer votre prêt hypothécaire, ce guide vous aidera à simplifier le processus en vous informant sur les facteurs qui influencent les taux, ce qui vous permettra de prendre la meilleure décision en fonction de votre situation.

Les grandes lignes

• Le taux hypothécaire correspond à l’intérêt payé sur un montant emprunté pour financer l’achat d’une propriété.
• La Banque du Canada pourrait être amenée à relever à nouveau ses taux si l’inflation demeure élevée.
• Le marché immobilier, l’inflation et la croissance économique sont quelques-uns des facteurs qui influencent les taux hypothécaires.

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire?

Le taux hypothécaire représente l’intérêt que vous paierez sur l’argent emprunté à un prêteur pour l’achat d’un logement. Vous avez probablement déjà vu les taux hypothécaires annoncés par les prêteurs sous la forme d’un pourcentage, par exemple, un taux fixe de 5 ans à 4,70 %. Ce pourcentage est le montant que vous paierez au prêteur sur le montant emprunté pendant le terme de votre prêt hypothécaire.

Les taux hypothécaires peuvent être fixes ou variables. Les taux fixes sont bloqués pendant une période déterminée, le terme, généralement de 5 ans, tandis que les taux variables peuvent augmenter ou diminuer en fonction des variations du taux préférentiel de votre prêteur au cours du terme.

Aperçu du marché hypothécaire et des taux d’intérêt en 2023

Jusqu’à présent, l’année 2023 a été marquée par une hausse des taux d’intérêt de 0,25 point de base en janvier, suivie de deux maintiens du taux cible du financement à un jour, qui s’établit actuellement à 4,50 %. Avec le maintien des taux par la Banque du Canada (BDC) au cours des deux derniers cycles, les acheteurs se sentent plus confiants par rapport au marché de l’immobilier en ce début de printemps. L’année a bien commencé, avec un bond de 11,4 % des ventes en avril, soit le troisième mois consécutif où les ventes sont en hausse. 

D’autres hausses de taux pourraient toutefois survenir cette année si l’inflation reste supérieure à l’objectif de 2 % fixé par la Banque du Canada. En avril, l’inflation a augmenté de manière inattendue pour atteindre 4,4 %, et il est maintenant prévu que la Banque du Canada n’atteindra pas son objectif de 2 % avant la fin de l’année 2024.

Quels sont les facteurs qui influencent les taux hypothécaires?

Emplacement – la localisation géographique et les marchés de l’immobilier peuvent avoir une incidence sur les taux d’intérêt hypothécaires

Vous avez peut-être remarqué que les taux hypothécaires varient en fonction de l’endroit où vous vous trouvez. En effet, la localisation géographique et le marché immobilier de la région peuvent avoir une incidence sur les taux hypothécaires.

Le Canada est un immense territoire aux paysages variés, et la région où vous vivez peut avoir une incidence sur vos taux hypothécaires. Si vous vivez dans une région éloignée où l’accès aux services est limité, vos taux hypothécaires peuvent être plus élevés que dans les zones urbaines. En effet, les prêteurs considèrent que les zones reculées présentent un risque plus élevé en raison de la difficulté potentielle à revendre la propriété si vous souhaitez déménager ou en cas de ralentissement de l’activité économique.

En revanche, si vous vivez dans une zone densément peuplée et dotée d’une économie forte, comme une grande ville canadienne, vos taux hypothécaires peuvent être plus bas. Les prêteurs considèrent généralement ces régions comme moins risquées en raison de la forte demande de logements et de l’augmentation rapide de la valeur des propriétés au fil du temps.

Le marché immobilier peut avoir un impact considérable sur les taux hypothécaires au Canada. Si le marché est fort et que la demande de logements est élevée, les taux hypothécaires peuvent être plus bas. Les prêteurs peuvent être plus enclins à offrir des taux plus bas pour attirer les emprunteurs sur un marché concurrentiel.

En revanche, si le marché est faible et que la demande de logements est basse, les taux hypothécaires peuvent être plus élevés. Les prêteurs peuvent considérer que le marché présente un risque plus élevé, ce qui les oblige à proposer des taux plus élevés pour compenser ce risque.

Cote de crédit – votre cote de crédit a un impact sur le taux d’intérêt auquel vous serez admissible

Nous savons tous que notre cote de crédit est importante. Mais saviez-vous qu’elle peut également avoir une incidence sur le taux d’intérêt proposé dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire? Les prêteurs utilisent votre cote de crédit pour déterminer le niveau de risque que vous représentez en tant qu’emprunteur. En fait, plus votre cote est élevée, plus les prêteurs vous considèrent comme un candidat intéressant, car cela leur indique que vous êtes capable de gérer vos dettes et d’effectuer vos paiements dans les délais impartis.

Si votre cote de crédit est élevée, vous avez plus de chances d’être considéré comme un emprunteur à faible risque et d’obtenir un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt moins élevé. Une cote de crédit de 680 ou plus vous permettra d’obtenir un meilleur taux. Les prêteurs réservent les meilleurs taux aux personnes dont la cote de crédit est supérieure à 740. 

Si votre cote de crédit est faible, vous serez considéré comme un emprunteur à haut risque et votre demande de prêt hypothécaire risque d’être approuvée à un taux d’intérêt beaucoup plus élevé, ou carrément refusée. Si votre cote est trop basse (moins de 650), vous aurez du mal à trouver un prêteur de premier ordre qui vous accordera un prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, vous devrez vous efforcer d’améliorer votre cote ou rechercher des options de financement auprès d’autres types de prêteurs.

Type de propriété – maison individuelle, condo ou plex?

Le type de propriété que vous achetez peut également avoir une incidence sur les taux hypothécaires qui vous sont proposés. Par exemple, si vous envisagez d’acheter un condo, votre taux pourrait être plus élevé que pour une maison unifamiliale. Certains prêteurs peuvent considérer que les appartements en copropriété présentent un risque plus élevé en raison de la possibilité d’évaluations spéciales et d’autres frais liés à la copropriété. 

En général, les maisons unifamiliales bénéficient des taux hypothécaires les plus bas. Les maisons individuelles ont également tendance à s’apprécier plus rapidement que les autres biens immobiliers, ce qui signifie que les prêteurs ont plus de chances de récupérer leur investissement en cas de défaut de paiement. 

Les plex sont des propriétés à plusieurs unités, comme les duplex et les triplex, ou plus. Ces propriétés peuvent bénéficier de taux hypothécaires résidentiels si elles ne dépassent pas 5 unités. Si l’une des unités est occupée par le propriétaire, elles peuvent bénéficier des taux assurés les plus bas. Un immeuble de plus de cinq logements sera considéré comme un immeuble commercial et les taux d’hypothèque commerciale s’appliqueront. 

Les plex sont considérés comme présentant le risque le plus élevé pour les prêteurs, car ils sont soumis à un plus grand nombre de variables, telles que le roulement des locataires et les coûts d’entretien élevés. Il existe également un risque plus élevé de perte ou de dommage à votre propriété en raison de la négligence de vos voisins qui vivent à proximité.

Terme du prêt – quelle est la durée du prêt?

Le terme du prêt désigne le temps dont vous disposez pour rembourser votre prêt hypothécaire. Au Canada, le terme le plus courant est de cinq ans. Quelle est l’incidence du terme sur votre taux hypothécaire? En général, chaque terme a un taux différent, dicté par le prix de l’obligation utilisé pour garantir le taux du côté du prêteur. 

Les prêteurs se basent sur les rendements obligataires pour fixer les taux d’intérêt. Les facteurs économiques, comme l’inflation et la croissance, influencent les rendements obligataires et les taux hypothécaires. Lorsque les prix des obligations augmentent, les rendements obligataires diminuent, ce qui peut entraîner une baisse des taux hypothécaires. Lorsque les prix des obligations baissent, les rendements obligataires augmentent, ce qui peut entraîner une hausse des taux hypothécaires. 

Les taux de 5 ans sont généralement plus populaires parce que leur prix est légèrement inférieur pour les rendre plus avantageux. Le prêteur bénéficie ainsi d’une plus grande certitude et n’a pas à négocier le terme de votre prêt hypothécaire trop souvent.

Mise de fonds – De combien d’argent disposez-vous pour votre mise de fonds?

Le montant que vous avez économisé pour votre mise de fonds déterminera votre ratio prêt-valeur et indiquera si vous devez également souscrire une assurance prêt hypothécaire. Le rapport prêt-valeur est important pour déterminer les taux hypothécaires, puisque la tarification dépend du fait que le prêt hypothécaire est assuré, assurable ou non assuré. 

Les taux des prêts hypothécaires assurés et assurables sont généralement plus intéressants, car le risque de défaut de paiement est moindre pour le prêteur. Toutefois, les hypothèques assurables ont des taux légèrement plus élevés que les hypothèques assurées, puisque c’est le prêteur qui paie le coût de l’assurance. Les hypothèques non assurées présentent généralement les taux les plus élevés, car le prêteur est le seul responsable du risque de défaut de paiement.

Autres facteurs – Autres facteurs à prendre en considération  

D’autres facteurs peuvent avoir une incidence sur le taux qui vous est proposé, notamment l’utilisation du bien et la période d’amortissement.

Si vous prévoyez de vivre dans la propriété que vous achetez, celle-ci sera considérée comme votre résidence principale. Si vous avez l’intention d’acheter un bien à titre d’investissement pour le louer, vous paierez un taux hypothécaire plus élevé que s’il s’agissait de votre résidence principale. Si vous achetez un plex dans lequel vous habitez une unité et louez les autres, vous bénéficierez toujours d’une meilleure tarification, car votre bien sera considéré comme une location occupée par le propriétaire. Les prêteurs estiment qu’en cas de difficultés financières, la plupart des gens choisiront de payer d’abord l’hypothèque de leur résidence principale avant toute autre obligation. Les prêteurs tiennent compte de ce risque supplémentaire pour les immeubles locatifs en appliquant un taux plus élevé. 

La période d’amortissement ne peut excéder 30 ans dans le cas d’un prêt à taux préférentiel. Si vous versez moins de 20 % de mise de fonds, vous ne pourrez pas dépasser 25 ans d’amortissement. Si vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus, vous pourrez aller jusqu’à 30 ans d’amortissement. Une période d’amortissement de 25 ans ou moins comporte généralement moins de risques pour le prêteur, ce qui lui permet d’assurer le bien par défaut et d’obtenir des taux d’intérêt plus bas. Les prêteurs considèrent que les périodes d’amortissement plus longues sont plus risquées, car les emprunteurs disposent de plus de temps et risquent davantage de ne pas rembourser le prêt hypothécaire.

Les étapes du choix d’un taux hypothécaire

Pour choisir le taux hypothécaire idéal, vous devez évaluer vos besoins à court et à long terme, votre situation financière actuelle et vos objectifs à long terme.

1. Évaluez votre capacité d’emprunt hypothécaire

La capacité de remboursement d’un prêt hypothécaire permet d’évaluer le montant auquel vous êtes admissible et ce que vous pouvez vous permettre d’effectuer comme versements. Cela limite le montant maximum que vous pouvez emprunter pour un bien immobilier en fonction de vos revenus, de vos dépenses mensuelles et de vos dépenses liées à l’accession à la propriété. 

Les prêteurs évaluent ce montant en calculant votre coefficient d’endettement. Ce dernier mesure votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire, en veillant à ce que le total de vos dettes ne dépasse pas un certain pourcentage de vos revenus bruts. Ce coefficient est ensuite utilisé pour déterminer le montant qu’un prêteur acceptera de vous prêter pour un prêt hypothécaire.

2. Déterminez votre besoin d’épargne

Les exigences en matière d’épargne dépendent du prix d’achat de la propriété, mais un minimum de 5 % est requis pour les habitations dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $. Pour les résidences dont le prix se situe entre 500 000 $ et 999 999 $, une mise de fonds minimale de 5 % est requise sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste du montant. Pour les propriétés dont le prix est égal ou supérieur à 1 million $, une mise de fonds de 20 % est exigée.

Une mise de fonds est une somme forfaitaire que vous devez payer d’avance lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire pour l’achat d’une propriété. Le montant de la mise de fonds aura une incidence sur le montant de vos versements hypothécaires mensuels; tenez-en compte lorsque vous établissez votre budget. 

3. Avez-vous besoin d’un prêt hypothécaire de 3 ou 5 ans?

Pour choisir entre un terme de 3 ans ou de 5 ans, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs. Tout d’abord, vous devez déterminer pendant combien de temps vous estimez que les taux resteront élevés (ou bas). Si les taux sont actuellement élevés et qu’il est possible qu’ils baissent à l’avenir, il peut être judicieux d’opter pour un terme plus court. L’inverse est vrai si les taux sont actuellement bas et que vous vous attendez à ce qu’ils augmentent.

Un autre facteur à prendre en compte est la durée pendant laquelle vous prévoyez d’habiter le logement. Si vous ne pensez pas y vivre au-delà de quelques années, il peut être préférable d’opter pour un terme plus court afin d’éviter d’avoir à résilier l’hypothèque de manière anticipée. La résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire peut entraîner de lourdes pénalités.

4. Déterminer le type de prêt hypothécaire qui vous convient

Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires. Vous devrez d’abord choisir entre un taux fixe et un taux variable, puis décider si vous souhaitez un prêt ouvert ou fermé. 

Les prêts hypothécaires à taux fixe se caractérisent par le fait que votre taux et vos versements restent les mêmes pendant tout le terme du prêt hypothécaire. Les hypothèques à taux variable, quant à eux, se caractérisent par le fait que votre taux peut varier pendant le terme de l’hypothèque en fonction du taux préférentiel du prêteur. Selon le type de prêt hypothécaire variable que vous choisissez, les paiements seront fixes ou ajustables.

Les prêts hypothécaires ouverts offrent une plus grande flexibilité pour effectuer des remboursements anticipés à tout moment sans pénalités de remboursement anticipé. Les prêts hypothécaires ouverts sont généralement assortis d’un taux d’intérêt plus élevé pour compenser cette flexibilité. Les hypothèques fermées limitent le montant que vous pouvez rembourser par anticipation en fonction du prêteur. Si vous dépassez ce montant, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé. Les hypothèques fermées ont généralement des taux d’intérêt plus bas en raison de ce manque de flexibilité.

5. Comprendre les taux d’intérêt hypothécaires

Les taux d’intérêt sont déterminés en fonction de plusieurs facteurs qui sont propres à chaque emprunteur. Pour vous assurer de bénéficier du meilleur taux, il faudra démontrer au prêteur que vous disposez d’une excellente situation financière.

Les taux proposés sont calculés sur la base de nombreux éléments, notamment :

• La mise de fonds, qui affecte votre ratio prêt-valeur.
• Le taux d’endettement, qui indique la proportion de vos dettes par rapport à vos revenus.
• Votre cote de crédit et vos antécédents, qui attestent de votre solvabilité aux yeux du prêteur.
• Le montant du prêt, qui peut être assorti de réductions supplémentaires pour les valeurs plus élevées.
• Les prêteurs peuvent offrir de meilleurs taux en fonction de leurs coûts de financement de votre hypothèque.
• Les taux des prêts hypothécaires varient en fonction des obligations qui les garantissent.
• Les différents types d’hypothèques ont des taux différents en fonction de la possibilité d’un remboursement anticipé.
• Les caractéristiques des prêts hypothécaires, qui offrent davantage d’options, sont généralement assorties de taux plus élevés.

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Foire aux questions

En conclusion

Il n’est pas facile de choisir le bon taux hypothécaire, mais vous comprendrez mieux maintenant les facteurs qui peuvent influencer le taux hypothécaire qui vous est proposé. Pour vous aider à mettre la main sur le meilleur taux hypothécaire en fonction de votre situation, consultez un professionnel expérimenté du financement hypothécaire qui pourra vous donner des conseils sur mesure afin que vous puissiez décider en toute confiance du type de prêt hypothécaire et du taux qui vous conviennent le mieux.