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Comment fonctionnent les gains en capital dans l'immobilier canadien?

Comment fonctionnent les gains en capital dans l'immobilier canadien?
Written by
  • Ashley Howard
| 9 mai 2024
Reviewed, 9 mai 2024
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Table of contents

    Vous voulez en savoir plus à propos des gains en capital dans l’immobilier canadien? Les gains en capital sont les profits réalisés à la suite de la vente d’une immobilisation. Au Canada, ces gains sont imposables, ce qui peut avoir un impact important sur votre situation financière.

    Cet article еxplorera les gains en capital dans l’immobilier canadien, notamment la façon dont ils sont calculés, les еxеmptions qui peuvent s’appliquer et les stratеgiеs permettant de minimiser la charge fiscale.

    Les grandes lignes

    • Si vous vendez une immobilisation au Canada, une partie des gains en capital sera imposable.
    • Les gains en capital sont ajoutés à votre revenu et imposés à votre taux marginal d’imposition. 
    • Selon les cas, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur les gains en capital sur la vente d’une propriété.

    Comprendre l’impôt sur les gains en capital au Canada

    L’impôt sur les gains en capital est l’impôt payé sur les bénéfices réalisés lors de la vente d’une immobilisation. Une immobilisation est un bien dont la vente entraînerait un gain ou une perte en capital et qui est utilisé dans le but d’investir ou de générer un revenu. Un chalet, une résidence secondaire ou un bien locatif sont des exemples d’immobilisations. Au Canada, les gains en capital sont considérés comme un revenu imposable et soumis à l’imposition au taux marginal d’imposition du particulier. Divers types de propriétés, comme les chalets, les terrains et les bâtiments utilisés pour des activités commerciales ou locatives, sont soumis à l’impôt sur les gains en capital.

    Il convient de préciser que seuls 50 % des gains en capital sont imposables. C’est ce que l’on appelle le taux d’inclusion, qui constitue un avantage important pour les personnes qui vendent des propriétés immobilières au Canada. Si vous vendez une propriété à un prix supérieur à celui que vous avez payé, vous ne devrez ajouter à votre revenu que 50 % du gain en capital, qui sera imposé à votre taux marginal d’imposition. Pour illustrer davantage ce point, supposons que vous ayez réalisé un gain en capital de 100 000 $; dans ce cas, seuls 50 000 $ seraient soumis à l’impôt, tandis que les 50 000 $ restants seraient exonérés d’impôt.

    Des amendements à la Loi de l’impôt sur le revenu sont proposés pour modifier la façon dont les gains en capital sont imposés, à compter du 25 juin 2024. Ces modifications feraient en sorte que les particuliers devraient payer un impôt sur les gains en capital correspondant à 50 % de la valeur pour les montants allant jusqu’à 250 000 $ et à 67 % pour les montants supérieurs à 250 000 $. Les sociétés et les fiducies verront leur impôt sur les gains en capital passer de 50 % à 67 % sur l’ensemble des gains en capital réalisés.

    Autrement dit, si vous vendez une immobilisation pour un gain en capital de 300 000 $ en tant que particulier, les premiers 250 000 $ seront imposés à hauteur de 50 % (125 000 $) de la valeur. Pour les 50 000 $ restants, 67 % (33 500 $) de la valeur seront soumis à l’impôt, soit un gain en capital combiné de 158 500 $. Selon les règles actuelles d’imposition des gains en capital (50 % pour tous les montants), 150 000 $ seraient soumis à l’impôt.

    Calcul des gains en capital sur les investissements immobiliers canadiens

    Les gains en capital sont calculés en soustrayant le coût de base ajusté de la propriété, plus les dépenses éventuelles liées à la vente de la propriété, du prix d’achat de celle-ci. Le coût de base ajusté comprend le prix d’achat initial et tous les frais supplémentaires liés à l’acquisition de la propriété, comme les frais légaux et les commissions.

    Il peut toutefois s’avérer difficile de déterminer le coût de base ajusté, surtout si vous avez possédé la propriété pendant une longue période ou si vous avez fait d’importantes rénovations. Il est essentiel de tenir un registre détaillé de toutes les dépenses liées à la propriété, car elles peuvent réduire l’impôt sur les gains en capital.

    De plus, certaines dépenses, comme le coût de la vente de la propriété, peuvent être déduites du prix de vente afin de réduire le gain en capital. Ces dépenses peuvent comprendre des commissions d’agеnt immobilier, des frais juridiques et de publicité. En calculant précisément vos gains en capital, vous pouvez vous assurer que vous payez le juste montant en impôt et maximiser votre rendement global sur votre investissement.

    Exonérations et déductions des gains en capital

    Bien que les gains en capital sur les investissements immobiliers soient généralement soumis à l’impôt, il existe des exceptions qui permettent de réduire l’impôt à payer. L’une des exonérations les plus importantes est celle relative à la résidence principale, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une еxеmption fiscale sur les gains en capital provenant de la vente de leur résidence principale.

    L’exonération cumulative des gains en capital, également connue sous le nom de plafond de déduction des gains en capital, permet aux résidents canadiens de bénéficier d’une exonération cumulative des gains nets réalisés lors de la cession de propriétés admissibles. Ces propriétés comprennent les actions admissibles de petite entreprise et les propriétés agricoles ou de pêche.

    Des exonérations supplémentaires sur l’impôt sur les gains en capital s’appliquent si vous donnez des immobilisations à un organisme de bienfaisance enregistré ou à un organisme reconnu. Vous pouvez également transférer des immobilisations à votre époux ou conjoint de fait, à une fiducie au profit de l’époux ou du conjoint de fait, ou à une fiducie en faveur de soi-même, sans subir de gains ou de pertes en capital.

    Exonération pour résidence principale

    L’exonération pour résidence principale est un avantage fiscal important pour les propriétaires canadiens. Il еxеmpte les particuliers de payer l’impôt sur les gains en capital réalisés lors de la vente de leur résidеncе principale. Cette exonération s’applique à la résidence principale du propriétaire pour chaque année de propriété.

    Cette exonération peut entraîner des économies d’impôt substantielles, notamment pour les personnes qui ont accumulé une valeur foncière importante au fil du temps. Il est toutefois important de noter que cette exonération ne peut être demandée que pour une seule propriété à la fois, et que des critères spécifiques doivent être respectés pour pouvoir en bénéficier.  Pour bénéficier de l’exonération pour résidence principale, la propriété doit être la résidence principale du propriétaire pour chaque année de propriété. Le propriétaire doit également être un résident canadien à des fins fiscales.

    Le calcul des gains en capital sur la vente de votre résidence principale est similaire à d’autres propriétés. Il faut soustraire le coût de base ajusté et toutes dépenses encourues lors de la vente de la propriété du prix d’achat pour obtenir le montant des gains en capital. Il est important de garder toutes les informations liées à la propriété et à toute amélioration apportée à celle-ci afin de pouvoir calculer avec précision vos gains en capital et profiter de l’exonération pour résidence principale.

    Gains en capital sur les propriétés locatives au Canada

    Si vous possédez une propriété locative et que vous décidez de la vendre, vous devez déclarer le gain en capital dans votre déclaration de revenus. Il n’existe pas d’exonération spécifique aux propriétés locatives. Cela signifie que le gain en capital est soumis à l’impôt à votre taux marginal d’imposition.

    Bien qu’il n’existe pas d’exonération spécifique pour les propriétés locatives, certaines dépenses peuvent être déduites pour réduire l’impôt à payer. Il peut s’agir de frais de réparation et d’entretien, de frais de gestion de la propriété, de frais de publicité et d’intérêt hypothécaire. En comptabilisant ces dépenses, vous pouvez minimiser votre charge fiscale et maximiser votre retour sur investissement.

    Stratégies pour minimiser l’impôt sur les gains en capital au Canada

    De nombreuses personnes effectuant des transactions immobilières cherchent à minimiser leur impôt sur les gains en capital. Vous pouvez avoir recours à plusieurs stratégies pour réduire l’impôt à payer et augmenter votre rendement global. Voici quelques stratégies à explorer :

    • Profitez de l’exonération pour résidence principale : Si vous remplissez les conditions requises, l’exonération pour résidence principale peut vous permettre de réaliser d’importantes économies d’impôt en excluant de l’imposition le gain en capital résultant de la vente de votre résidence principale. 
    • Planifiez vos transactions immobilières : Le choix d’un moment stratégique pour vos transactions immobilières peut vous aider à minimiser votre impôt. Par exemple, si vous possédez une propriété dont les gains en capital sont importants, vous pouvez envisager de la vendre au cours d’une année où votre revenu global est plus faible, réduisant ainsi votre taux marginal d’imposition.
    • Utilisez les pertes en capital pour compenser les gains en capital : Si vous avez perdu de l’argent en vendant une propriété en capital au cours de l’année, vous pouvez utiliser ces pertes pour compenser les gains en capital. 
    • Faites don de votre propriété : Faire don de vos propriétés à un organisme de bienfaisance reconnu peut vous procurer des avantages fiscaux, notamment un reçu fiscal pour activités de bienfaisance correspondant à la juste valeur marchande de la propriété. Cela peut contribuer à compenser votre gain en capital et à réduire l’impôt à payer.
    • Consultez un fiscaliste : Les transactions immobilières peuvent être complexes et les implications fiscales peuvent varier en fonction de votre situation particulière. Il est essentiel de consulter un fiscaliste ou un comptable spécialisé dans l’immobilier.

    Déclaration des gains en capital dans votre déclaration de revenus

    La déclaration des gains en capital dans votre déclaration de revenus est une étape importante pour assurer le respect des lois fiscales canadiennes. Lorsque vous vendez une propriété et réalisez un gain en capital, vous devez le déclarer dans l’annexe 3 de votre déclaration de revenus. 

    Si vous effectuez plusieurs transactions immobilières au cours de l’année, il est recommandé de demander l’aide d’un fiscaliste ou d’un comptable pour vous assurer que vous déclarez correctement vos gains en capital.

    Principaux mythes sur les gains en capital dans l’immobilier

    Il existe plusieurs mythes sur les gains en capital dans l’immobilier qui peuvent être source de confusion et de pièges financiers potentiels. 

    En voici quelques-uns :

    • Les gains en capital sont imposés comme votre revenu traditionnel. Beaucoup supposent que les gains en capital sont imposés au même taux que le revenu ordinaire. Les gains en capital sont soumis à un faible taux d’inclusion (50 % sont imposables), ce qui se traduit par un taux d’imposition inférieur à celui du revenu ordinaire. Cependant, l’inclusion des gains en capital peut vous faire basculer dans une tranche d’imposition plus élevée, ce qui se traduit par des impôts plus élevés pour l’année au cours de laquelle vous les incluez. 
    • Tous les gains en capital sont imposables : Bien que les gains en capital sur les propriétés soient imposables, certaines exonérations s’appliquent si la propriété est votre résidence principale ou si elle est admissible à d’autres exonérations ou déductions.  
    • Seul le prix de vente compte : Certaines personnes croient que seul le prix de vente d’une propriété est pris en compte dans le calcul des gains en capital. Le coût de base ajusté, qui comprend le prix d’achat initial et les coûts et dépenses supplémentaires, est tout aussi important pour déterminer le montant réel des gains en capital. 
    • L’exonération pour résidence principale s’applique à toutes les propriétés : L’exonération pour résidence principale ne peut être demandée que pour une seule propriété à la fois, en tant que votre résidеncе principale. Si vous possédez plusieurs propriétés, vous devez déterminer lesquelles sont admissibles à l’exonération sur la base de critères spécifiques.

    Foire aux questions

    Comment calculer le montant de l’impôt sur les gains en capital?

    Les gains en capital peuvent être calculés à l’aide de la formule suivante :

    Produit de disposition – (coût de base ajusté + dépenses) = Gains en capital / 2.

    Par exemple, si vous vendez pour 800 000 $ (produit de disposition) une propriété que vous avez achetée à l’origine pour 500 000 $ (coût de base ajusté, en supposant que cela inclut toutes les dépenses liées à l’acquisition de la propriété) et que vous avez engagé 5 000 $ de dépenses lors de la vente de la propriété, vous devrez déclarer un gain en capital de 147 500 $ dans votre déclaration de revenus afin d’être imposé à votre taux marginal d’imposition. 

    800 000 $ – (500 000 $ + 5 000 $) = 295 000 $ / 2 = 147 500 $

    Selon les modifications proposées, l’impôt sur les gains en capital peut être calculé comme suit :

    800 000 $ – (500 000 $ + 5 000 $) = 295 000 $ 

    250 000 $ x 50 %  = 125 000 $ 

    45 000 $ x 67 % = 30 150 $

    125 000 $ + 30 150 $ = 155 150 $

    Puis-je fractionner les gains en capital avec mon conjoint pour réduire ma charge fiscale?

    Vous ne pouvez pas fractionner les gains en capital au Canada en raison des règles d’attribution qui empêchent le fractionnement des revenus. Les gains en capital doivent être déclarés sur la base de l’apport initial. Par exemple, si vous achetez seul la propriété, vous êtes responsable du montant total des gains en capital au moment de la vente. Si l’achat a été effectué conjointement et à parts égales entre les conjoints, chaque conjoint devra déclarer 50 % du montant des gains en capital au moment de la déclaration d’impôt.

    Un gain en capital est-il considéré comme un revenu?

    Oui, les gains en capital sont considérés comme faisant partie de vos revenus pour l’année fiscale au cours de laquelle ils sont réalisés. Le montant du gain en capital sera ajouté à votre revenu de l’année et imposé à votre taux marginal d’imposition. Cela peut signifier que vous vous retrouverez dans une tranche d’imposition plus élevée et que vous paierez plus d’impôts cette année-là.

    En conclusion

    Il est essentiel pour toute personne qui achète ou vend des propriétés au Canada de comprendre comment fonctionnent les gains en capital dans l’immobilier canadien. Vous pouvez réduire vos obligations fiscales en sachant comment les gains en capital sont calculés et quelles exonérations peuvent s’appliquer.

    Que vous soyez propriétaire, investisseur ou professionnel de l’immobilier, il est essentiel de comprendre les gains en capital pour maximiser vos rendements et minimiser vos obligations fiscales. Conservez vos documents, tenez compte des déductions et exonérations possibles et demandez conseil à un fiscaliste qualifié pour vous assurer que vous calculez correctement les gains en capital et que vous déclarez avec exactitude vos obligations fiscales.