Quand on achète une maison, on contracte généralement un prêt hypothécaire pour couvrir le montant restant après la mise de fonds. Chaque fois que vous effectuez un versement selon le calendrier prévu, vous remboursez le capital et l’intérêt, ce qui constitue le montant total de votre versement hypothécaire.

Au début du remboursement de votre prêt hypothécaire, une plus grande partie des versements sera affectée à l’intérêt, et une plus petite partie au capital. Au fur et à mesure que le prêt hypothécaire est remboursé et que le montant du capital diminue, la répartition des versements évolue, une part plus importante étant affectée au capital et une part plus faible à l’intérêt, jusqu’à ce que le prêt hypothécaire soit entièrement remboursé.

Les grandes lignes

• Le montant initial emprunté pour un prêt hypothécaire est le capital, tandis que les frais liés à l’emprunt de ce capital sont l’intérêt facturé par le prêteur.
• Au Canada, la loi prévoit que l’intérêt hypothécaire est composé deux fois par année pour les hypothèques à taux fixe.
• Vous pouvez gagner du temps et de l’argent en modifiant la fréquence de vos versements.

Comprendre le capital hypothécaire

Le capital hypothécaire désigne le montant initial emprunté au prêteur, qui correspond généralement au coût de la maison moins la mise de fonds. Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, vous pouvez choisir d’ajouter la prime d’assurance hypothécaire à votre capital. La prime d’assurance hypothécaire est généralement de l’ordre de 2,8 % à 4 % du montant emprunté. Au fur et à mesure que vous effectuez des versements hypothécaires réguliers, le solde du capital diminue jusqu’à ce que le montant total soit remboursé. 

Si vous achetez une maison au prix de 500 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 100 000 $, soit l’équivalent de 20 % du prix total, le solde du capital de l’hypothèque sera de 400 000 $. En revanche, si vous ne versez que le montant minimum requis de 25 000 $, soit 5 %, le capital de l’hypothèque passera à 475 000 $. Rappelez-vous toutefois que vous devrez également payer une prime d’assurance prêt hypothécaire de 19 000 $. Cette prime peut être ajoutée à votre capital, ce qui porte le capital total à 494 000 $.

Comprendre l’intérêt hypothécaire

Le prêteur perçoit une commission pour l’emprunt de l’argent, qu’on appelle l’intérêt. Cette commission est exprimée en pourcentage et est considérée comme le coût de la transaction. L’intérêt est calculé sur la base du solde du capital restant dû et ajouté au capital de l’hypothèque, que vous paierez sous forme de versement hypothécaire.

Chaque fois que vous payez votre hypothèque, une partie est affectée au remboursement du capital et de l’intérêt. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, la part du capital et celle de l’intérêt restent constantes tout au long du terme, ce qui se traduit par un montant de versement fixe pour tout le terme.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, le capital et l’intérêt peuvent fluctuer en fonction des variations des taux d’intérêt. Malgré ces variations, le montant du paiement restera constant pendant tout le terme hypothécaire si vous avez une hypothèque à taux variable. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux ajustable, le capital reste le même, mais l’intérêt peut varier en fonction de l’évolution des taux d’intérêt, ce qui peut entraîner une augmentation ou une diminution de vos paiements hypothécaires tout au long de votre terme.

Comprendre la composition de l’intérêt hypothécaire au Canada

Au Canada, la loi exige que les hypothèques fixes soient composées semestriellement ou deux fois par année. Dans la plupart des cas, l’intérêt des prêts hypothécaires variables et ajustables est composé mensuellement. Certains prêteurs peuvent composer l’intérêt aussi souvent que votre calendrier de paiement. Il est essentiel de vérifier la période de composition de votre prêt hypothécaire, car elle a une incidence directe sur le montant total de l’intérêt facturé au cours de votre terme.

Lorsque l’intérêt est composé plus fréquemment, l’intérêt que vous payez augmente du fait qu’il est calculé en plus de l’intérêt. Tout intérêt non payé est inclus dans le solde total, ce qui augmente le montant dû et l’intérêt calculé lors du cycle de capitalisation suivant. La composition semestrielle est avantageuse pour les emprunteurs, car elle implique de calculer et de facturer l’intérêt seulement deux fois par année. Cela permet de réduire les coûts par rapport à la composition mensuelle, car moins d’intérêt est accumulé pendant le terme hypothécaire.

La formule pour calculer le taux annuel effectif (TAE) d’un prêt hypothécaire

Le taux annuel effectif (TAE) est un calcul qui tient compte de l’impact de la composition pour donner une idée plus précise du coût d’un prêt hypothécaire. Cette approche vous permet d’évaluer le taux d’intérêt associé à différentes options hypothécaires et de faire des comparaisons. La composition a un impact sur le taux d’intérêt réel appliqué et peut être calculée à l’aide de la formule suivante :

Taux d’intérêt annuel effectif (TAE) = (1+taux d’intérêt/n)n -1

Où n = le nombre de périodes de composition (2 pour une composition semestrielle, 12 pour une composition mensuelle).

En utilisant un taux d’intérêt fixe de 5 %, par exemple, on obtient une composition semestrielle. Vous pouvez calculer le TAE de la manière suivante :

TAE = (1+0,05/2)2-1

TAE = 0,05063 ou 5,06 %

Si l’on applique un taux d’intérêt variable de 5 %, par exemple, la composition serait mensuelle. Vous pouvez calculer le TAE comme suit :

TAE = (1+0,05/12)12-1

TAE = 0,05116 ou 5,12 %

Exemple de capital et d’intérêt pour un prêt hypothécaire

Exemple de capital et d’intérêt pour un prêt hypothécaire

Le tableau suivant montre la proportion de capital et d’intérêt payés pendant le terme d’une hypothèque de 500 000 $ avec un taux fixe de 5 % et un amortissement de 25 ans.

Si le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée de l’amortissement et que vous choisissez d’effectuer des versements mensuels, vous paierez plus d’intérêt pendant la première moitié de l’hypothèque que pendant la seconde moitié.

Année	Solde de début	Intérêt	Capital	Solde de fin
1	500 000 $	24 510 $	10 386 $	489 600 $
2	489 600 $	23 984 $	10 912 $	478 700 $
3	478 700 $	23 432 $	11 465 $	467 200 $
4	467 200 $	22 851 $	12 045 $	455 200 $
5	455 200 $	22 242 $	12 655 $	442 500 $
6	442 500 $	21 601 $	13 295 $	429 200 $
7	429 200 $	20 928 $	13 968 $	415 300 $
8	415 300 $	20 221 $	14 676 $	400 600 $
9	400 600 $	19 478 $	15 418 $	385 200 $
10	385 200 $	18 697 $	16 199 $	369 000 $
11	369 000 $	17 019 $	17 877 $	352 000 $
12	352 000 $	17 016 $	17 881 $	334 100 $
13	334 100 $	16 110 $	18 786 $	315 300 $
14	315 300 $	15 159 $	19 737 $	295 600 $
15	295 600 $	14 160 $	20 736 $	274 800 $
16	274 800 $	13 110 $	21 786 $	253 000 $
17	253 000 $	12 007 $	22 889 $	230 100 $
18	230 100 $	10 849 $	24 048 $	206 100 $
19	206 100 $	9 631 $	25 265 $	180 800 $
20	180 800 $	8 352 $	26 544 $	154 300 $
21	154 300 $	7 008 $	27 888 $	126 400 $
22	126 400 $	5 597 $	29 300 $	97 100 $
23	97 100 $	4 113 $	30 783 $	66 300 $
24	66 300 $	2 555 $	32 341 $	34 000 $
25	34 000 $	918 $	33 979 $	0 $

Étapes du calcul de l’intérêt hypothécaire

Pour calculer correctement votre intérêt hypothécaire, vous devez connaître le solde du capital et le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire, ainsi que le montant total de vos versements hypothécaires. Cela vous permettra de déterminer la proportion de capital et d’intérêt dans chaque versement, ce qui vous aidera à calculer avec précision l’intérêt sur votre prochain versement hypothécaire.

(1+i/m)^m/n-1

Où : 

i = taux d’intérêt

m = nombre de périodes de composition par année

n = nombre de versements hypothécaires effectués par année

Le versement hypothécaire mensuel initial pour une hypothèque à taux fixe de 500 000 $ avec un taux d’intérêt de 5 % comprendrait 2 061,96 $ en intérêt.

[(1+0,05/2)2/12-1]x500 000 $ = 2 061,96 $

Le versement initial aux deux semaines d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 500 000 $ assorti d’un taux d’intérêt de 5 % comprendrait 950,62 $ en intérêt. 

[(1+0,05/2)2/26-1]x500 000 $ = 950,62 $

Le versement hebdomadaire initial pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 500 000 $ avec un taux d’intérêt de 5 % comprendra 475,08 $ en intérêt. 

[(1+0,05/2)^2/52-1]x500 000 $ = 475,08 $

Une calculatrice de versements hypothécaires est un outil efficace pour déterminer la part de vos versements hypothécaires consacrée à l’intérêt et au capital. En saisissant les détails de votre prêt hypothécaire, vous pouvez facilement voir la répartition du montant alloué au capital et à l’intérêt sur le terme.

Comparaison des versements hypothécaires aux deux semaines et au mois

En augmentant la fréquence de vos versements hypothécaires, vous pouvez réduire le solde du capital plus rapidement. En optant pour des versements toutes les deux semaines, vous effectuez 26 versements par année au lieu de 12 pour les versements mensuels.

La fréquence des versements peut avoir une incidence considérable sur l’intérêt que vous payez tout au long de votre terme hypothécaire. En effectuant des versements hypothécaires plus fréquents, vous pouvez économiser sur les frais d’intérêt et raccourcir l’amortissement.

Impact de l’amortissement sur l’intérêt hypothécaire

L’amortissement désigne le temps nécessaire pour rembourser intégralement le prêt hypothécaire par le biais de versements réguliers. Opter pour un amortissement plus long signifie que le capital du prêt hypothécaire sera divisé sur une période plus longue, ce qui se traduira par des versements hypothécaires moins élevés. Un amortissement plus court divisera le capital du prêt hypothécaire sur une période plus courte, ce qui se traduira par des versements hypothécaires plus élevés.

La durée de l’amortissement a une incidence directe sur le montant de l’intérêt que vous devrez payer sur votre prêt hypothécaire. Avec une période d’amortissement plus longue, vos versements hypothécaires sont prolongés, ce qui se traduit par une plus longue période de paiement de l’intérêt. Par conséquent, le capital est remboursé plus lentement et le montant de l’intérêt est plus élevé.

À taux d’intérêt constant pendant toute la durée de l’amortissement, le tableau ci-dessous montre les effets d’une période d’amortissement plus courte ou plus longue pour un prêt hypothécaire de 500 000 $ dont les versements mensuels sont effectués à un taux d’intérêt de 5 %. La période d’amortissement standard au Canada est généralement de 25 ans, mais opter pour un amortissement plus court est un moyen de réduire les coûts hypothécaires.

	Amortissement sur 20 ans	Amortissement sur 25 ans	Amortissement sur 30 ans
Versement hypothécaire mensuel	3 285,63 $	2 908,02 $	2 668,45 $
Total de l’intérêt	288 550,04 $	372 407,48 $	460 643,22 $
Coût total de l’hypothèque (capital et intérêt)	788 550,04 $	872 407,48 $	960 643,22 $

En faisant passer votre période d’amortissement de 25 à 20 ans, vous augmenterez vos versements mensuels de 377,61 $, mais vous économiserez 83 857,44 $ sur votre prêt hypothécaire. À l’inverse, porter la période d’amortissement à 30 ans réduira vos versements mensuels de 239,57 $, mais augmentera en fin de compte votre taux d’intérêt hypothécaire de 88 235,74 $.

Une option pour réduire la période d’amortissement est de passer à une fréquence de versement accélérée. Les versements réguliers seront alors légèrement plus élevés, mais la période de remboursement sera plus courte et l’intérêt global moins élevé. L’utilisation des privilèges de remboursement anticipé est une autre stratégie efficace pour réduire le solde du capital, diminuer les paiements d’intérêt et accélérer le remboursement de votre prêt hypothécaire.

Foire aux questions

En conclusion

Comprendre comment l’intérêt hypothécaire est calculé peut vous aider à prendre des décisions financières judicieuses au moment de choisir un prêt hypothécaire et la fréquence de vos versements. Se familiariser avec le montant du capital et de l’intérêt que vous payez au début de votre hypothèque peut vous aider à créer un plan hypothécaire qui peut vous faire économiser du temps et de l’argent. 
Contactez notre équipe pour comparer et économiser les meilleurs taux et conditions hypothécaires et trouver la meilleure solution hypothécaire pour vos objectifs financiers