L’énoncé économique de l’automne du gouvernement fédéral met l’accent sur le logement abordable et l’allègement du fardeau hypothécaire. Il s’agit d’une étape cruciale pour atténuer les difficultés auxquelles les Canadiens sont confrontés en matière de logement. 

Ce billet se penche sur les mesures annoncées en matière de logement et sur ce que les propriétaires et les acheteurs peuvent attendre de ces initiatives à l’avenir.

Les grandes lignes

• Un investissement de 20,8 milliards de dollars a été annoncé pour augmenter l’offre de logements par le biais de diverses initiatives.
• Le gouvernement a annoncé un financement et des initiatives visant à construire des logements abordables et à remédier à la crise de l’accessibilité et à la pénurie de logements. 
• Le gouvernement a également mis à jour les attentes des banques afin d’aider les emprunteurs touchés par les taux d’intérêt élevés.

Quels sont les principaux éléments de l’énoncé économique de l’automne?  

L’Énoncé économique de l’automne 2023 fait état de l’affectation de 20,8 milliards de dollars sur six ans en nouvelles mesures stratégiques nettes pour des initiatives qui soutiendront l’abordabilité du logement.

Dans le cadre du Plan d’action pour le logement, le gouvernement fédéral a annoncé ce qui suit :

• 15 milliards de dollars pour construire davantage de logements locatifs.
• 1 milliard de dollars sur 3 ans pour construire des logements abordables pour les personnes vulnérables.
• 309,3 millions de dollars de financement supplémentaire pour le Programme de développement des coopératives d’habitation.
• Un accord pour construire plus de 21 000 logements supplémentaires dans les villes en croissance.
• 50 millions de dollars sur trois ans pour appliquer les restrictions sur les locations à court terme. 
• Refuser les déductions pour les propriétaires de logements loués à court terme, là où la location à court terme est interdite.
• Une charte hypothécaire s’appuie sur les lignes directrices et les attentes pour offrir une aide hypothécaire à ceux qui risquent d’être en défaut de paiement.

Initiatives gouvernementales en matière de logement abordable

Les Canadiens sont actuellement confrontés à une pénurie de logements et à une crise de l’accessibilité financière. L’accession à la propriété reste hors de portée pour beaucoup, et les loyers sont de plus en plus chers. 

Le gouvernement fédéral a annoncé de nouveaux investissements dans de nouveaux projets de construction à l’échelle nationale en réponse à cette crise persistante. La SCHL estime que le Canada a besoin d’environ 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 pour rétablir l’accessibilité financière. 

Fonds pour le logement abordable

On prévoit un investissement supplémentaire d’un milliard de dollars sur trois ans dans le Fonds pour le logement abordable afin de construire des logements abordables pour les personnes les plus vulnérables du Canada. Plus de 7 000 logements abordables devraient être construits pour soutenir les fournisseurs de logements sans but lucratif, les coopératives et le logement public afin d’atténuer la pénurie de logements. 

Programme de prêts à la construction d’appartements

À compter de 2025-26, 15 milliards de dollars de nouveaux fonds seront affectés au Programme de prêts pour la construction d’appartements afin de permettre la construction rapide de plus de 30 000 appartements locatifs. Ce programme stimule la construction de logements locatifs en fournissant un financement à faible coût aux constructeurs et aux promoteurs afin de soutenir la construction et d’augmenter l’offre de logements dans les zones où la demande est forte. D’ici 2031-32, 30 000 logements supplémentaires porteront le total du programme à plus de 101 000.

Accords municipaux

Dans le cadre du fonds d’accélération du logement, le gouvernement fédéral collabore avec des villes à travers le pays pour accélérer le processus d’approbation. L’objectif du gouvernement est d’augmenter rapidement l’offre de logements en éliminant les obstacles et les lourdeurs bureaucratiques afin d’accroître l’offre de logements. Un accord a déjà été signé avec 9 villes et le Québec.

Les accords conclus à ce jour comprennent :

• 2 000 logements à London, Ontario
• 1 700 logements à Vaughan, Ontario
• 2 600 logements à Hamilton, Ontario
• 2 600 logements à Halifax, Nouvelle-Écosse
• 3 150 logements à Brampton, Ontario
• 950 logements à Kelowna, Colombie-Britannique
• 1 200 logements à Kitchener, Ontario
• 6 800 logements à Calgary, Alberta
• 490 logements à Moncton, Nouveau-Brunswick

L’accord conclu le 9 novembre avec le Québec prévoit également un financement fédéral de 900 millions de dollars, assorti d’un investissement équivalent de la part de la province. Ce nouveau financement combiné de 1,8 milliard de dollars permettra de créer 8 000 logements sociaux et abordables au Québec, dont 500 seront destinés aux personnes itinérantes ou menacées d’itinérance.

Mesures visant à atténuer le choc du renouvellement des prêts hypothécaires au Canada

De nombreux Canadiens devront faire face à des taux d’intérêt plus élevés lors du renouvellement de leur prêt hypothécaire en raison de la récente augmentation fulgurante des taux d’intérêt. De nombreux propriétaires dont l’hypothèque doit être renouvelée au cours des prochaines années craignent de subir un choc de paiement. L’énoncé économique de l’automne répond à ces préoccupations en annonçant des mesures visant à alléger le fardeau hypothécaire des emprunteurs vulnérables.

Charte hypothécaire canadienne

La Charte hypothécaire canadienne est un ensemble de lignes directrices et d’attentes destinées à aider les emprunteurs affectés par la hausse des taux d’intérêt. La Charte hypothécaire définit des attentes claires pour les institutions financières et renforce les protections pour les emprunteurs.

La Charte hypothécaire canadienne vient s’ajouter à des lignes directrices et à des attentes déjà établies. Bon nombre de ces mesures existent déjà dans les lignes directrices de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) sur les prêts hypothécaires à la consommation existants dans des circonstances exceptionnelles, qui décrivent les attentes des institutions financières fédérales (IFF). Une autre mesure consistant à éliminer les exigences en matière de simulation de crise pour les prêts hypothécaires assurés a déjà été évoquée dans la réponse du BSIF à la ligne directrice B-20.

Lignes directrices et mesures d’allègement

Le gouvernement a proposé plusieurs mesures d’allègement dans le cadre de la Charte hypothécaire canadienne :

• Permettre des prolongations temporaires de l’amortissement pour ceux qui risquent de ne pas rembourser leur prêt hypothécaire;
• Supprimer les frais et les coûts liés aux mesures d’allègement;
• Les détenteurs de prêts hypothécaires assurés n’auront plus besoin d’être soumis à un test de stress lorsqu’ils changeront de prêteur au moment du renouvellement;
• Donner aux propriétaires vulnérables la possibilité d’effectuer des paiements forfaitaires pour éviter l’amortissement négatif ou de vendre leur résidence principale sans pénalités de remboursement anticipé;
• Ne pas facturer d’intérêts sur les intérêts si les mesures d’allègement hypothécaire entraînent une période temporaire d’amortissement négatif;
• Et exiger que les propriétaires soient contactés 4 à 6 mois avant le renouvellement de leur prêt hypothécaire pour les informer de leurs options.

Réactions initiales et défense des intérêts du secteur

Les réactions à ces mesures sont mitigées. Alors que certains applaudissent le gouvernement de reconnaître que de nombreux Canadiens sont en difficulté, d’autres acteurs du secteur craignent que les mesures annoncées ne prolongent les problèmes existants sur le marché du logement.

Réactions de l’industrie

Les Comptables professionnels agréés du Canada (CPA) ont déclaré qu’ils étaient favorables à ce que le gouvernement fédéral établisse des lignes directrices à l’intention des banques et des prêteurs afin d’aider les personnes touchées par la hausse des taux d’intérêt.

Les analystes de TD Cowen croient que la charte aura des problèmes de mise en œuvre malgré les changements significatifs. Ils notent également que l’allègement prévu par la charte pourrait avoir un impact important sur les bénéfices et la croissance des banques, bien que cet impact ne puisse être quantifié à l’heure actuelle.

Point de vue et recommandations de Professionnels hypothécaires du Canada

Professionnels hypothécaires du Canada (PHC) réclame des mesures supplémentaires pour alléger le fardeau qui pèse sur les emprunteurs. Ces mesures comprennent l’élimination du test de stress pour tous les renouvellements, substitutions et transferts d’hypothèques, afin que les emprunteurs aient plus de choix au moment du renouvellement. Moins d’un tiers des prêts hypothécaires sont assurés, ce qui signifie que la majorité des emprunteurs seront soumis à un test de stress au moment du renouvellement s’ils veulent changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux.

PHC appelle à un retour à un amortissement sur 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés, à un relèvement du seuil de l’hypothèque assurée à 1,25 million de dollars et à son indexation sur l’inflation, à l’octroi d’outils numériques de vérification des revenus au secteur hypothécaire pour lutter contre la fraude et à la création d’une table ronde permanente sur le logement réunissant tous les ordres de gouvernement et les secteurs à but non lucratif.

Foire aux questions

En conclusion

Les mesures annoncées dans l’énoncé économique de l’automne constituent un pas vers la résolution de la pénurie de logements et de la crise de l’accessibilité financière, tout en offrant un allègement hypothécaire bien nécessaire. Il reste à voir si ces initiatives contribueront à résoudre la pénurie de logements et la crise de l’accessibilité au Canada ou si elles auront un impact significatif sur celles-ci. 

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