Bases hypothécaires

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI)?

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI)?
Written by
  • Ashley Howard
| 30 octobre 2023
Reviewed, 30 octobre 2023
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Table of contents

    L’assurance hypothécaire privée (PMI), similaire à l’assurance de la SCHL, également connue au Canada sous le nom d’assurance prêt hypothécaire, est un type d’assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. Elle est généralement exigée des acheteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % pour l’achat de leur propriété.

    Les grandes lignes 

    • L’assurance hypothécaire privée est émise par des assureurs hypothécaires privés, mais elle est par ailleurs identique à l’assurance de la SCHL. 
    • L’assurance hypothécaire privée est requise lorsque vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %. 
    • Sagen et Canada Guaranty sont les deux fournisseurs d’assurance hypothécaire privée au Canada.

    Comment fonctionne la PMI?

    Le prêteur exige une assurance hypothécaire lorsqu’un emprunteur contracte un prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Le coût de la PMI est généralement ajouté au prêt hypothécaire de l’emprunteur. Elle peut également être payée d’avance en une seule fois afin d’éviter de payer de l’intérêt sur la prime. Cette assurance hypothécaire offre une couverture au prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

    Si l’emprunteur cesse d’effectuer ses versements hypothécaires, généralement pendant trois mois ou plus, le prêteur peut intenter une action en justice contre l’emprunteur. Si le paiement de l’hypothèque n’est pas effectué à temps, l’action en justice peut aboutir à une saisie ou à un pouvoir de vente, selon la province. En cas de saisie, le prêteur dépose une demande d’indemnisation auprès du fournisseur de la PMI (ou de la SCHL) afin de récupérer la différence entre le prix de vente et le solde du prêt, moins les frais éventuels.

    Assureurs hypothécaires privés

    Deux assureurs privés proposent une assurance hypothécaire privée au Canada : Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty (anciennement AIG Canada). 

    • Sagen est la principale compagnie d’assurance hypothécaire privée au Canada depuis plus de 25 ans. 
    • Canada Guaranty est le seul autre fournisseur d’assurance hypothécaire privée et le deuxième en importance, en activité depuis 2010.

    Combien coûte la PMI?

    Le coût total de la PMI varie en fonction du type de prêt, du montant de la mise de fonds, de la valeur de la propriété et du fait que le montant est payé d’avance ou ajouté à l’hypothèque. Si la prime est ajoutée au prêt hypothécaire, son coût total est beaucoup plus élevé, car elle est amortie sur la durée du prêt hypothécaire et porte le même intérêt que celui qui est facturé sur le prêt hypothécaire. 

    En général, le coût de la PMI varie entre 2,8 % et 4 % du solde de l’hypothèque pour les primes de résidence principale standard. Les locations, les propriétés secondaires, les indépendants et autres situations nécessitant une assurance hypothécaire peuvent avoir des primes différentes.  

    Votre ratio prêt-valeur déterminera votre prime d’assurance hypothécaire. Cela signifie que plus votre mise de fonds est faible, plus votre prime sera élevée.

    Ratio prêt-valeur Prime standard
    80,01 % – 85 % 2,80 %
    85,01 % – 90 % 3,10 %
    90,01 % – 95 %  4,00 %

    Par exemple, si vous achetez une propriété de 400 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 5 %, le montant de votre hypothèque s’élèvera à 380 000 $. Sur la base de la prime standard, le taux de la PMI est de 4 % puisque votre ratio prêt-valeur est de 95 %. Vous paierez une prime de 15 200 $ pour l’assurance hypothécaire (380 000 $ x 0,04). 

    La prime d’assurance peut être payée d’avance ou ajoutée à votre prêt hypothécaire. Si vous ajoutez le montant de l’assurance hypothécaire à votre hypothèque, au lieu que votre prêteur vous prête 380 000 $ pour l’hypothèque, il vous prêtera le montant de l’hypothèque plus le montant de la prime (380 000 $ + 15 200 $) pour un total de 395 200 $. L’ajout de la prime signifie qu’une partie sera remboursée avec chaque versement hypothécaire, mais une fois ajoutée, elle n’est pas remboursable et ne se distingue pas de votre prêt hypothécaire.

    Comment éviter la PMI

    Bien que la PMI soit obligatoire pour les emprunteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 %, il existe des stratégies pour l’éviter ou l’éliminer.

    • Verser une mise de fonds de 20 % : En versant une mise de fonds de 20 % ou plus, les emprunteurs peuvent éviter de devoir souscrire une PMI.
    • Constituer une valeur nette : Si vous avez déjà une assurance hypothécaire, vous pouvez vous efforcer de constituer une valeur nette pour votre propriété. Pour ce faire, vous pouvez effectuer des versements supplémentaires en capital ou des versements hypothécaires réguliers. Lorsque vous atteignez une valeur nette de 20 %, vous pouvez demander la suppression de la PMI.
    • Refinancement : Si vous avez accumulé une valeur nette importante dans votre propriété ou si votre cote de crédit s’est améliorée, vous pouvez être admissible à un refinancement de votre prêt. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte les coûts et les économies potentielles liés au refinancement avant de prendre une décision.

    Foire aux questions

    Quel est le principal avantage de l’assurance PMI ou de l’assurance de la SCHL?

    L’assurance contre le défaut de paiement à ratio élevé protège le prêteur en cas de défaut de paiement, car elle est soutenue par le gouvernement fédéral. En contrepartie de cette réduction du risque sur votre prêt hypothécaire, le prêteur vous offre des taux hypothécaires assurés plus bas. Le fait d’avoir accès aux taux assurés rend votre prêt hypothécaire plus facile à gérer.

    Qui a besoin d’une assurance hypothécaire privée?

    Si vous achetez une propriété et que vous versez moins de 20 % du prix d’achat pour la mise de fonds, vous aurez besoin d’une assurance hypothécaire. L’assurance hypothécaire privée protège le prêteur en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur.

    L’assurance hypothécaire privée coûte-t-elle plus cher que l’assurance de la SCHL?

    Non, l’assurance hypothécaire ne coûte pas plus cher que l’assurance de la SCHL. Les primes des assureurs hypothécaires au Canada sont les mêmes et sont basées sur les ratios prêt-valeur. La seule différence entre les compagnies est que la SCHL est une société d’État (publique), tandis que Sagen et Canada Guaranty sont des assureurs privés.

    En conclusion

    L’assurance hypothécaire privée (PMI) est un type d’assurance hypothécaire qui protège les prêteurs en cas de défaut de paiement des emprunteurs. Elle est obligatoire pour les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % dans le cadre d’un prêt conventionnel. 

    La PMI peut représenter un coût supplémentaire pour les emprunteurs, mais il existe des stratégies pour l’éviter ou l’éliminer, comme la constitution d’une mise de fonds de 20 %. Toutefois, la prise en charge de la PMI présente des avantages, comme des taux d’intérêt plus bas. Contactez nos experts hypothécaires dès aujourd’hui pour en savoir plus sur la PMI et sur les options hypothécaires qui peuvent vous faire économiser de l’argent.