Les propriétaires s’inquiètent souvent de l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur leurs hypothèques variables. Comme les taux d’intérêt sont toujours élevés, de nombreux prêts hypothécaires se sont rapprochés de leur taux de déclenchement et de leur seuil de déclenchement.

Dans cet article, nous expliquons ce qu’est un taux de déclenchement, comment le déterminer et quelles sont les conséquences potentielles pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux variable.

Les grandes lignes

• Le taux de déclenchement est atteint lorsque le paiement de l’hypothèque ne couvre que l’intérêt et que le solde du capital n’est plus remboursé.
• Le seuil de déclenchement est atteint lorsque le montant dû sur l’hypothèque dépasse le solde initial de l’hypothèque.
• Seules les hypothèques à taux variable (VRM), qui comportent des versements fixes, peuvent potentiellement atteindre leur taux de déclenchement et leur seuil de déclenchement.

Taux de déclenchement d’une hypothèque

Le taux de déclenchement est atteint lorsque vos versements hypothécaires couvrent uniquement l’intérêt et non le capital. Cela se produit lorsque les taux d’intérêt augmentent sur un prêt hypothécaire à taux variable sans que le versement hypothécaire augmente.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie des versements hypothécaires est affectée au paiement de l’intérêt plutôt qu’au remboursement du capital. Une fois que vous avez atteint votre taux de déclenchement et que vous ne payez plus que l’intérêt, cela peut entraîner un amortissement négatif, c’est-à-dire que la période d’amortissement d’un prêt hypothécaire à taux variable augmente au lieu de diminuer.

Il est possible d’atteindre le taux de déclenchement uniquement sur les hypothèques à taux variable. Cela ne s’appliquera pas à vous si vous avez un taux ajustable ou un taux d’intérêt fixe. 

Comment déterminer votre taux de déclenchement

La méthode la plus simple pour déterminer votre taux de déclenchement est de lire votre document hypothécaire et le contrat original que vous avez signé avec le prêteur. Le taux de déclenchement sera spécifié dans vos documents. Le taux de déclenchement spécifié dans le contrat hypothécaire suggère que vous n’ayez pas effectué de remboursements anticipés au cours de votre terme. En effet, tout remboursement anticipé aura une incidence sur votre taux de déclenchement.

Pour calculer votre taux de déclenchement, vous devez connaître le montant de vos versements, leur fréquence (nombre de versements par année) et le solde actuel. Le taux de déclenchement est calculé en multipliant le montant du versement par le nombre de versements et en divisant le résultat par le solde dû.

Taux de déclenchement = (Montant du versement x Nombre de versements par année / Solde dû) x 100 

Le taux de déclenchement serait de 5,53 %, en supposant un versement bihebdomadaire de 850 $ et un solde restant de 400 000 $. 

850 $ x 26 / 400 000 $ x 100 = 5,53 %

Définition du seuil de déclenchement

Définition du seuil de déclenchement

Si votre hypothèque atteint son taux de déclenchement, l’emprunteur n’est pas tenu de prendre des mesures. Si le taux de déclenchement est dépassé, le montant dû finira par dépasser le capital initial du prêt hypothécaire. C’est à ce moment-là que vous atteindrez votre seuil de déclenchement et qu’il vous faudra prendre des mesures. Votre conseiller bancaire ou votre expert hypothécaire vous contactera pour remettre votre hypothèque sur la bonne voie. 

Vous pouvez ramener votre hypothèque sur la bonne voie en utilisant vos privilèges de remboursement anticipé pour rembourser une partie du capital de l’hypothèque, en augmentant vos versements hypothécaires réguliers pour commencer à consacrer une partie de chaque versement au remboursement du capital ou en refinançant l’hypothèque pour augmenter son amortissement.

Il est important de noter que le montant exact ou le ratio prêt-valeur déterminant le seuil de déclenchement de votre hypothèque peut varier en fonction du prêteur.

Impact des hausses de taux de la Banque du Canada sur les hypothèques variables

La Banque du Canada (BoC) applique sa politique monétaire en modifiant le taux d’intérêt directeur afin d’atteindre un objectif d’inflation de 2 %. Lorsque l’inflation dépasse cet objectif, la BoC augmente les taux d’intérêt pour décourager les dépenses de consommation et encourager l’épargne.

Les prêteurs augmentent leur taux préférentiel lorsque la Banque du Canada augmente le taux d’intérêt directeur. Les taux préférentiels ont une incidence directe sur les hypothèques variables et les autres produits de crédit renouvelable proposés par les prêteurs.

Lorsque le taux directeur augmente, les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable en subissent immédiatement les conséquences puisque leur taux d’intérêt change. Cela pourrait se traduire par des versements hypothécaires plus élevés pour les détenteurs de prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) ou par une part plus importante du versement hypothécaire consacrée à l’intérêt plutôt qu’au capital pour les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable (VRM).

Comparaison d’une hypothèque à taux variable (VRM) et d’une hypothèque à taux ajustable (ARM)

Il existe deux types d’hypothèques variables : les hypothèques à versements fixes et les hypothèques à versements variables. Les prêts hypothécaires avec des versements fixes et un taux d’intérêt variable sont appelés prêts hypothécaires à taux variable (VRM). Les prêts hypothécaires dont les versements et les taux d’intérêt sont variables sont appelés prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM).

Les taux d’intérêt d’un ARM et d’un VRM varient en fonction des variations des taux préférentiels, mais la différence entre ces prêts hypothécaires réside dans la manière dont la variation des taux d’intérêt est appliquée.

Avec un ARM, le versement hypothécaire est variable, ce qui signifie que la part du capital est fixe tandis que la part de l’intérêt est ajustée pour tenir compte d’un taux d’intérêt plus élevé. Cela permet de maintenir votre amortissement dans les temps puisque vous continuez à effectuer des versements réguliers de capital, et votre prêt hypothécaire ne risque pas d’atteindre le taux de déclenchement ou le point de déclenchement. En revanche, vous risquez de subir un choc de paiement immédiat, car vos versements hypothécaires fluctuent en fonction des variations du taux d’intérêt.

Dans le cas d’un VRM, le versement hypothécaire reste fixe, de sorte que lorsque les taux d’intérêt augmentent, la part du versement consacrée au capital et à l’intérêt s’ajuste pour tenir compte d’un versement d’intérêt plus élevé. Si les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie de votre paiement sera consacrée à l’intérêt et une moins grande partie au capital. Lorsque les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie de votre paiement sera allouée au solde du principal. Un VRM est susceptible d’atteindre son taux de déclenchement ou son seuil de déclenchement, ce qui pourrait retarder le choc des paiements pour les emprunteurs. 

Exemple de seuil de déclenchement

Si vous avez obtenu un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) quand les taux d’intérêt étaient à leur plus bas niveau historique, vous avez probablement atteint votre taux de déclenchement et peut-être même déjà atteint votre seuil de déclenchement.

Par exemple, si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable de 400 000 $ à 2,45 % avec un amortissement de 25 ans et un terme de 5 ans, vos versements hypothécaires initiaux étaient d’environ 850 $. Une fois que les taux d’intérêt auront atteint 5,53 %, vous aurez atteint votre taux de déclenchement.

Le taux d’intérêt variable de 5 ans d’aujourd’hui est de 6,94 %, ce qui signifie que vous avez dépassé votre taux de déclenchement. Si votre prêteur autorise l’amortissement négatif, le solde de votre prêt hypothécaire augmentera jusqu’à ce qu’il soit supérieur au montant initial emprunté.

L’impact des hausses de taux d’intérêt sur votre budget mensuel

Comme nous l’avons vu, une hausse importante des taux d’intérêt peut avoir un impact sur vos finances et votre budget. Lorsque vous atteignez votre taux de déclenchement ou votre seuil de déclenchement, votre prêteur peut vous demander de prendre des mesures pour redresser la situation, ce qui peut peser encore plus sur vos finances. Dans de tels cas, il est essentiel de réévaluer vos dépenses et de procéder à des ajustements dans la mesure du possible afin de dégager de la place dans votre budget.

Il peut être possible d’atténuer l’augmentation des versements mensuels en augmentant vos revenus, mais ce n’est pas toujours possible. Pour prendre des mesures plus immédiates, vous devez examiner comment réduire les coûts dans d’autres postes de votre budget afin d’allouer plus de fonds à vos versements hypothécaires.

D’autres solutions consistent à liquider des actifs ou à utiliser votre épargne d’urgence. Si les taux d’intérêt ont augmenté au point que vous avez du mal à y faire face, il peut s’avérer nécessaire de vendre la propriété.

Comment éviter d’atteindre votre taux de déclenchement ou votre seuil de déclenchement

Changer votre hypothèque à taux variable pour une hypothèque à taux fixe est une option qui peut s’avérer utile lorsque les taux d’intérêt augmentent. Cela peut vous aider à respecter votre budget en vous offrant un versement et un taux d’intérêt constants pour le reste de votre terme, ce qui vous permet d’éviter toute nouvelle hausse des taux.

Une autre option consiste à effectuer un remboursement anticipé du capital. Si votre prêteur le permet, vous pouvez effectuer plusieurs paiements forfaitaires plus petits lorsque vous disposez d’économies supplémentaires. Vous pouvez également augmenter le montant de vos versements hypothécaires réguliers. La plupart des prêteurs offrent la possibilité de le faire au moins une fois par année. Ce paiement supplémentaire servira à réduire le montant du capital de votre hypothèque.

Vous pouvez également transférer une partie de votre hypothèque à un taux fixe si vous disposez d’une hypothèque avec charge subsidiaire qui autorise des composantes multiples. Cette option comporte une pénalité partielle, vous n’aurez pas besoin de vous requalifier et elle réduit votre risque. Vous pouvez encourir une pénalité pour remboursement anticipé en cas de résiliation des composantes de l’hypothèque qui ne doivent pas être renouvelées si elles ont une date d’échéance différente. Tous les éléments de votre garantie doivent être transférés lorsque vous changez de prêteur et que l’hypothèque est libérée par votre prêteur actuel.

Foire aux questions

En conclusion

En raison de l’augmentation rapide des taux d’intérêt, de nombreux Canadiens ont déjà atteint leur taux de déclenchement et leur seuil de déclenchement, ce qui entraîne une pression financière importante. On considère qu’une hypothèque a atteint son taux de déclenchement quand les versements hypothécaires ne couvrent plus que l’intérêt et non plus le capital.

Un prêt hypothécaire atteint son seuil de déclenchement lorsque le solde restant dû dépasse le montant initial du prêt hypothécaire, ce qui augmente l’amortissement. Si vous avez atteint votre seuil de déclenchement, vous devrez soit augmenter vos versements, soit réduire le solde excédentaire au moyen d’un remboursement anticipé afin de remettre l’amortissement de votre prêt hypothécaire sur la bonne voie.

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