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Changement de prêteur hypothécaire : devrais-je changer de prêteur?

Changement de prêteur hypothécaire : devrais-je changer de prêteur?
Written by
  • Ashley Howard
| 8 avril 2024
Reviewed, 8 avril 2024
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Table of contents

    Tous les emprunteurs seront confrontés à une décision importante au cours de leur prêt hypothécaire : changer de prêteur ou rester avec le prêteur actuel. Vous envisagez peut-être de changer de prêteur pour gagner du temps et de l’argent sur votre prêt hypothécaire. Magasiner et changer de prêteur peut être une décision financière intéressante si votre prêteur actuel n’est pas compétitif.

    Plusieurs facteurs peuvent influencer votre décision de changer de prêteur hypothécaire. Il peut s’agir de trouver un taux d’intérêt plus bas ou de rechercher des conditions plus favorables qui correspondent mieux à votre situation financière ou à vos objectifs. Comparer et comprendre le processus de changement de prêteur hypothécaire, les frais éventuels et les avantages d’un tel changement avant de le faire vous aidera à déterminer si changer de prêteur hypothécaire est une bonne solution pour vous.

    Les grandes lignes

    • En changeant de prêteur, vous pourriez obtenir un taux d’intérêt plus bas ou des conditions plus avantageuses. 
    • Pour changer de prêteur, vous devrez remplir une nouvelle demande de prêt hypothécaire et satisfaire à toutes les conditions d’admissibilité du nouveau prêteur. 
    • Le changement de prêteur peut entraîner des frais supplémentaires en fonction du prêteur, du mode d’enregistrement de l’hypothèque et de votre terme actuel.

    Raisons de changer de prêteur hypothécaire

    Il y a plusieurs raisons de changer de prêteur hypothécaire. De nombreuses personnes ayant une hypothèque changent de prêteur pour obtenir de meilleures options hypothécaires, des taux d’intérêt plus bas ou des conditions plus favorables. 

    Taux hypothécaire plus bas

    La principale raison pour laquelle vous pourriez changer de prêteur hypothécaire est pour obtenir un taux d’intérêt plus bas. Si d’autres prêteurs offrent de meilleurs taux que votre prêteur actuel, changer de prêteur peut vous permettre de réaliser d’importantes économies d’intérêt sur votre terme hypothécaire.

    Les frais d’intérêt représentent une part importante de l’ensemble de vos dépenses hypothécaires tout au long de la durée du prêt. En changeant de prêteur et en obtenant un taux plus bas, vous pouvez réduire vos frais d’intérêt et vos versements hypothécaires. Cela vous permet d’affecter ces économies à d’autres objectifs financiers ou d’épargne, ou de les utiliser pour payer une plus grande partie du capital de votre prêt hypothécaire et le rembourser plus rapidement.

    Des conditions plus avantageuses

    Certains prêts hypothécaires peuvent limiter vos options de remboursement anticipé ou imposer de lourdes pénalités si vous effectuez des remboursements anticipés trop importants par rapport aux limites fixées. En changeant de prêteur pour bénéficier de conditions plus favorables, comme des privilèges de remboursement anticipé plus élevés, vous pouvez éviter les pénalités, consacrer plus d’argent au remboursement du capital de votre prêt hypothécaire et vous libérer plus rapidement de votre hypothèque. 

    Privilèges de remboursement anticipé 

    La plupart des prêteurs offrent la possibilité d’augmenter vos versements hypothécaires ou de verser une somme forfaitaire pour rembourser le capital de votre prêt hypothécaire chaque année. Ce montant est basé sur un pourcentage du solde de votre hypothèque au début de votre terme. Si vous dépassez cette limite, vous serez soumis à des pénalités de remboursement anticipé. L’utilisation de ces privilèges de remboursement anticipé peut être bénéfique en termes d’économie de temps et d’argent sur votre prêt hypothécaire.

    Avantages de changer de prêteur

    Changer de prêteur peut vous permettre de réaliser d’importantes économies. Lorsque vous changez de prêteur, le fait d’obtenir un taux d’intérêt plus bas peut vous permettre de réaliser des économies substantielles sur votre terme hypothécaire. Il est généralement recommandé d’attendre la fin du terme de votre prêt hypothécaire avant d’envisager un changement de prêteur, afin de maximiser les économies et d’éviter les pénalités liées à la fin anticipée du terme.

    Par exemple, vous avez acheté une maison de 500 000 $ il y a cinq ans, vous avez versé la mise de fonds minimale de 25 000 $ et vous avez un taux d’intérêt fixe de 2,55 % avec une période d’amortissement de 25 ans. Vos versements hypothécaires mensuels actuels s’élèvent à environ 2 225 $ et, comme votre premier terme de cinq ans arrive à échéance, vous devez environ 418 532 $ sur l’hypothèque que vous devrez renouveler à un nouveau taux.  

    Votre prêteur actuel vous offre de renouveler votre hypothèque à un taux de 5,98 %; entre-temps, vous avez magasiné et un autre prêteur vous offre un taux de 4,89 %. Le tableau ci-dessous montre comment le fait de changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux peut vous aider à économiser de l’argent au cours de votre prochain terme hypothécaire. En changeant de prêteur pour obtenir un meilleur taux, vous pourriez économiser environ 21 529 $ au cours de votre prochain terme et avoir un solde hypothécaire moins élevé lorsque vous devrez renouveler votre prêt dans cinq ans.

    Votre prêteur Changer de prêteur
    Votre prêteur Changer de prêteur
    Taux d’intérêt 5,98 % 4,89 %
    Versement hypothécaire mensuel 2 976 $ 2 725 $
    Total de l’intérêt payé à terme  114 815 $ 93 286 $
    Total du capital payé à terme  63 748 $ 70 242 $
    Solde hypothécaire restant  354 784 $ 348 290 $
    Économies totales d’intérêt à terme en changeant de prêteur  21 529 $

    Votre contrat de prêt hypothécaire spécifiera les privilèges de remboursement anticipé, tels que l’augmentation de vos versements hypothécaires ou le versement d’une somme forfaitaire. Cependant, la plupart des hypothèques limitent le montant que vous pouvez rembourser par anticipation chaque année. Il est donc conseillé de consulter votre prêteur avant d’utiliser cette option afin d’éviter toute pénalité.

    Changer de prêteur pour bénéficier de meilleures options de remboursement anticipé peut être bénéfique en termes d’économies de temps et d’argent. En augmentant vos versements ou en effectuant des paiements forfaitaires pour rembourser le capital, vous pouvez réduire l’intérêt que vous payez et raccourcir l’amortissement de votre prêt hypothécaire.

    Imaginez que vous avez accepté l’offre de renouvellement de votre prêteur actuel et que vous avez récemment reçu une prime importante ou un héritage à mi-parcours de votre terme de cinq ans. Vous souhaitez maintenant utiliser cet argent supplémentaire pour rembourser votre prêt hypothécaire. Votre prêteur autorise un remboursement anticipé de 10 % par année. Cette option de remboursement anticipé vous permet d’affecter 41 853,20 $ au remboursement du capital de votre prêt hypothécaire. Cela vous permettra d’économiser 6 643 $ en intérêt sur votre terme et de raccourcir votre amortissement d’environ 3 ans. 

    Si vous optez pour un prêteur offrant des privilèges de remboursement anticipé plus importants, vous pourrez rembourser une plus grande partie du capital de votre hypothèque, ce qui vous permettra de réaliser des économies encore plus importantes en temps et en argent. Le tableau suivant montre comment le fait de changer de prêteur pour bénéficier de meilleures options de remboursement anticipé peut vous aider à gagner du temps et de l’argent sur votre prêt hypothécaire. Les options comprennent des privilèges de remboursement anticipé de 10 %, 15 % et 20 %.

    Privilège de remboursement anticipé de 10 % Privilège de remboursement anticipé de 15 % Privilège de remboursement anticipé de 20 %
    Prepayment 41 853,20 $ 62 780 $ 83 706 $
    Total de l’intérêt payé à terme 108 172 $ 104 851 $ 101 529 $
    Total du capital payé à terme 112 244 $ 136 492 $ 160 739 $
    Solde hypothécaire restant 306 288 $ 282 040 $ 257 793 $
    Économies d’amortissement (temps) 3 ans 4 ans 4 mois 5 ans 6 mois
    Total des économies d’intérêt à terme 6 643 $ 9 964 $ 13 285 $

    Procédure pour changer de prêteur hypothécaire  

    La procédure de changement de prêteur hypothécaire est similaire à celle de l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire.

    Trouver un prêteur

    Commencez par trouver un prêteur qui offre des taux et des conditions plus avantageux. Vous pouvez faire des recherches et comparer les taux ou demander l’aide d’un expert hypothécaire qui pourra vous guider tout au long du processus et, en fonction de vos besoins, déterminer la meilleure solution hypothécaire.

    Soumission de la demande de prêt hypothécaire

    Une fois que vous avez identifié la solution hypothécaire la plus adaptée, vous devez remplir une demande de prêt hypothécaire. Si vous décidez de changer de prêteur, votre demande sera traitée comme un nouveau prêt hypothécaire et vous devrez suivre l’ensemble de la procédure d’admissibilité auprès du nouveau prêteur. En général, vous devrez fournir une preuve de propriété telle qu’une facture de taxes foncières, une assurance immobilière et une preuve de revenu sous la forme d’une lettre d’emploi, de relevés de paie, d’un T4 ou d’un AC. De plus, vous devez fournir une copie du relevé hypothécaire ou de l’offre de renouvellement de votre prêteur actuel.

    Consulter un expert hypothécaire

    Vous devez communiquer avec votre expert hypothécaire afin qu’il puisse trouver une solution adaptée à votre situation financière et à vos besoins hypothécaires. Au cours de cette discussion, l’expert hypothécaire vérifiera toutes les informations manquantes qui ne figurent pas dans vos documents et en prendra note pour le souscripteur. Ces notes aideront le souscripteur à comprendre vos besoins et permettront au prêteur de vous proposer le prêt hypothécaire le plus adapté. Les notes de présentation aborderont également toute question relative à votre dossier de crédit et à vos antécédents professionnels.

    Obtenir l’approbation

    Après la procédure de souscription de l’hypothèque, votre nouveau prêteur approuvera et lancera la procédure de transfert. En fonction de la manière dont l’hypothèque est inscrite sur le titre de propriété, cette procédure peut nécessiter l’intervention d’un notaire ou d’un avocat.  

    Votre expert hypothécaire analysera votre état hypothécaire actuel et vous informera des prochaines étapes nécessaires et des coûts éventuels. Après avoir examiné l’offre de prêt hypothécaire, vous signerez l’accord et lancerez la procédure de transfert.

    Transfert de l’hypothèque

    Le prêteur donnera des instructions pour le transfert de votre hypothèque à votre notaire ou à votre avocat. Le notaire ou l’avocat vous aidera à rembourser et à libérer l’hypothèque actuelle et à transférer le solde au nouveau prêteur.

    Votre prêteur actuel devrait vous fournir un relevé indiquant le montant restant dû sur votre hypothèque, la date de renouvellement et tout autre détail important concernant l’hypothèque. Pour finaliser le transfert, vous devrez soumettre ce relevé de paiement à votre nouveau prêteur hypothécaire pour traitement. 

    La dernière étape implique des frais liés au transfert de l’hypothèque au nouveau prêteur. Le transfert nécessite le paiement de frais de mainlevée de l’hypothèque auprès de votre prêteur actuel et de frais supplémentaires pour une évaluation, une cession et des frais juridiques au nouveau prêteur. Toutefois, certains prêteurs peuvent proposer de renoncer à ces frais ou d’en couvrir une partie pour vous inciter à faire affaire avec eux.

    En fonction du mode d’enregistrement de la charge hypothécaire, du rapport prêt-valeur ou de la province où se trouve votre propriété, vous pouvez être tenu de payer des frais de transfert et d’évaluation. Ces frais peuvent également dépendre du fait que votre hypothèque soit ou non assurée.

    Si vous décidez de changer de prêteur avant la fin de votre terme, vous devez tenir compte des pénalités éventuelles liées à la résiliation anticipée de votre prêt hypothécaire. Ces pénalités peuvent varier en fonction de la méthode de calcul utilisée et peuvent être importantes. En général, les pénalités sont déterminées par le différentiel de taux d’intérêt (IRD) ou par trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu pour les taux fixes, et par trois mois d’intérêt pour les taux variables.

    Frais généralement encourus lors d’un changement de prêteur

    Bien que le fait de changer de prêteur hypothécaire pour obtenir un meilleur taux ou des conditions plus favorables puisse entraîner des économies, il est essentiel de vérifier si ces économies seront supérieures aux frais que vous pourriez avoir à payer. Les frais typiques qui peuvent s’appliquer sont les suivants :

    Frais de mainlevée d’hypothèque

    Il se peut que vous deviez payer des frais de mainlevée de l’hypothèque pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque auprès de votre prêteur actuel. Conformément à la réglementation fédérale applicable aux institutions financières, ces frais doivent être indiqués dans votre contrat hypothécaire. Le montant à payer varie en fonction du prêteur, bien que la province ou le territoire puisse fixer un montant maximum dans certaines situations. En général, ces frais s’élèvent à 400 $.

    Frais de cession

    Les frais de cession comprennent le transfert de la propriété de l’hypothèque d’un prêteur à un autre. Votre prêteur actuel peut facturer ces frais, qui varient de 5 $ à 395 $.

    Frais d’évaluation

    Les frais d’évaluation comprennent le coût de l’estimation de la valeur de votre propriété. Initialement, ces frais peuvent avoir été payés lors de l’acquisition de votre prêt hypothécaire. Si vous décidez de changer de prêteur, vous devrez peut-être répéter ce processus et payer des frais allant de 300 $ à 500 $. Le montant varie toutefois en fonction du rapport prêt-valeur et peut être pris en charge par votre nouveau prêteur.

    Frais juridiques

    Dans le cas d’une hypothèque subsidiaire, il se peut qu’un avocat doive s’occuper des formalités juridiques liées à la conversion de l’hypothèque. Ces frais peuvent s’élever à 250 $ ou plus, en fonction des spécificités de l’hypothèque. Dans certains cas, le nouveau prêteur peut couvrir ces frais, mais il peut aussi augmenter légèrement le taux d’intérêt pour compenser.

    Pénalités

    Si vous décidez de changer de prêteur et de résilier votre prêt hypothécaire pendant son terme, cela sera considéré comme un refinancement hypothécaire. Vous devrez payer des pénalités pour résiliation anticipée du prêt hypothécaire. Le montant de la pénalité varie en fonction du type de prêt hypothécaire que vous avez contracté et est calculé sous la forme d’un différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou de trois mois d’intérêt.

    Changer de prêteur hypothécaire est-il un processus simple?

    Changer de prêteur hypothécaire est généralement simple, mais peut s’avérer plus complexe si vous avez une hypothèque subsidiaire. Certains prêteurs peuvent ne pas approuver le nantissement s’il est utilisé pour garantir d’autres dettes, ou ils peuvent exiger que vous régliez toutes les dettes liées à ce nantissement et considérer cela comme un refinancement à un taux plus élevé.

    Foire aux questions

    Puis-je modifier mon prêt hypothécaire et changer le montant ou la période d’amortissement?

    Si vous souhaitez modifier le montant ou la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire, vous devez le refinancer. Cela vous oblige à résilier votre contrat hypothécaire existant, mais vous donne la possibilité d’apporter des modifications à l’hypothèque.

    Puis-je changer de prêteur hypothécaire avant la fin de mon terme?

    Vous pouvez changer d’organisme de crédit hypothécaire à tout moment. Toutefois, si vous changez avant la fin de votre terme, vous résiliez votre contrat de prêt hypothécaire. Cela vous obligerait à refinancer le prêt hypothécaire et à supporter des coûts supplémentaires, qui pourraient être des frais et des pénalités plus élevés que si vous attendiez le renouvellement et changiez de prêteur à la fin de votre terme hypothécaire.

    Vais-je payer une pénalité pour avoir changé de prêteur?

    Si vous changez de prêteur à la fin de votre terme hypothécaire, vous n’aurez pas à payer de pénalités, mais vous devrez peut-être payer des frais pour transférer votre hypothèque à un nouveau prêteur. Si vous changez de prêteur avant la fin du terme actuel, vous devrez payer une pénalité pour résiliation anticipée du terme, en plus des frais de transfert de l’hypothèque.

    En conclusion

    Changer de prêteur hypothécaire peut être un excellent moyen de réduire les frais d’intérêt hypothécaires. Il est généralement plus économique de changer de prêteur à la fin de votre terme hypothécaire, à moins que les économies potentielles liées à l’obtention d’un taux plus bas ou à l’utilisation de privilèges de remboursement anticipé soient plus importantes que les frais et les pénalités liés à la résiliation anticipée de l’hypothèque.

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