Bases hypothécaires

Les différents types de prêteurs au Canada : Guide complet

Les différents types de prêteurs au Canada : Guide complet
Written by
  • Ashley Howard
| 19 octobre 2023
Reviewed, 19 octobre 2023
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Table of contents

    Au Canada, il existe différents types de prêteurs hypothécaires. Il est important pour les emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions requises ou qui recherchent d’autres options que celles offertes par les banques ou les prêteurs traditionnels de comprendre les distinctions entre ces prêteurs. 

    Dans cet article, nous explorerons les différents types de prêteurs au Canada et nous nous pencherons sur les avantages et les inconvénients de chacun d’entre eux. Que vous soyez un nouvel acheteur, que vous cherchiez à refinancer votre prêt ou que vous soyez confronté à des difficultés financières, ce guide vous fournira des renseignements précieux qui vous aideront à choisir l’option hypothécaire qui vous convient le mieux.

    Les grandes lignes 

    • Les prêteurs A sont des prêteurs traditionnels qui appliquent des critères de prêt stricts et offrent des taux d’intérêt hypothécaires compétitifs à ceux qui remplissent les conditions requises. 
    • Les prêteurs B et les prêteurs privés offrent des solutions de prêt alternatives pour ceux qui ne répondent pas aux critères stricts d’équité ou de revenu des prêteurs A. Certains prêteurs ont accès aux solutions de prêt A (de premier ordre) et B (alternatives). 
    • Certains prêteurs ont accès à la fois aux solutions de prêt A (préférentiel) et B (alternatif).

    Prêteurs A : Sources de prêt traditionnelles

    Les prêteurs A, également connus sous le nom de prêteurs de premier ordre, sont des sources de prêt traditionnelles qui peuvent inclure des banques, des coopératives de crédit et d’autres institutions financières. Ces prêteurs ont généralement des critères d’admissibilité rigoureux et offrent des taux d’intérêt peu élevés. La plupart des prêteurs A sont soumis à des réglementations fédérales et à des tests de stress, qui déterminent la capacité d’un emprunteur à effectuer des paiements hypothécaires sur la base d’un taux d’intérêt moyen affiché de 5,25 % sur cinq ans ou d’un taux supérieur de deux points de pourcentage au taux offert, le plus élevé des deux étant retenu. 

    Remarque : Les coopératives de crédit ne sont pas réglementées par l’organisme provincial de réglementation des prêts hypothécaires et peuvent ne pas être tenues de soumettre tous les prêts hypothécaires de leurs emprunteurs au test de stress.

    Critères d’admissibilité

    Pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur A, les emprunteurs doivent répondre à certains critères d’admissibilité, notamment :

    • Une bonne cote de crédit (généralement supérieure à 680)
    • Des antécédents stables en matière d’emploi et de revenus
    • Un ratio dette/revenu qui se situe dans une fourchette acceptable
    • Une mise de fonds d’au moins 5 % (10 % pour les propriétés dont le prix est égal ou supérieur à 500 000 $)

    Prêteur A : avantages et inconvénients

    Les avantages des prêteurs A :

    • Taux d’intérêt les plus bas : Les prêteurs A offrent souvent des taux d’intérêt plus bas que les autres prêteurs.
    • Des institutions bien établies : Les prêteurs A sont des institutions financières bien connues qui ont une longue tradition de service aux emprunteurs.
    • Accès à d’autres produits financiers : La plupart des prêteurs A peuvent fournir une gamme de services financiers, comme des cartes de crédit et des comptes épargne, ce qui peut être pratique pour les emprunteurs.

    Les inconvénients des prêteurs A :

    • Critères d’admissibilité rigoureux : Les prêteurs A ont des exigences sévères en matière de solvabilité, de revenus et d’antécédents professionnels, ce qui complique la tâche de certains emprunteurs.
    • Flexibilité limitée : Les prêteurs A peuvent être moins flexibles lorsqu’il s’agit d’accommoder des situations financières ou des types de propriété uniques.
    • Processus d’approbation plus long : Le processus d’approbation avec les prêteurs A peut prendre du temps en raison des réglementations strictes et des exigences en matière de documentation.

    Prêteurs B : options hypothécaires alternatives

    Les prêteurs B, également connus sous le nom de prêteurs à risque, offrent des options hypothécaires aux emprunteurs qui ne répondent pas aux critères d’admissibilité des prêteurs A. Les prêteurs B comprennent les institutions financières, les sociétés d’investissement hypothécaire et les prêteurs alternatifs. Ces prêteurs s’adressent à des emprunteurs disposant d’un capital ou d’une valeur nette plus élevés, de sources de revenus non traditionnelles ou indépendantes, ou de circonstances financières uniques.

    Options hypothécaires pour les emprunteurs B

    Les prêteurs B proposent une gamme d’options hypothécaires adaptées aux besoins des emprunteurs B. Ces options peuvent inclure :

    • Les prêts hypothécaires à risque : Les prêts hypothécaires à risque sont conçus pour les emprunteurs qui doivent se qualifier sur la base de ratios dette/revenu (ABD et ATD) plus élevés.
    • Deuxième hypothèque : Les prêteurs B peuvent également accorder des deuxièmes hypothèques en plus des hypothèques existantes, ce qui permet aux emprunteurs d’utiliser la valeur nette de leur propriété.
    • Vérification d’autres sources de revenus : Les prêteurs B peuvent accepter d’autres sources de revenus, comme les revenus de travailleurs autonomes, les revenus de sociétés ou les revenus locatifs, à des fins d’admissibilité.

    Prêteur B : avantages et inconvénients

    Les avantages des prêteurs B :

    • Une plus grande flexibilité : Les prêteurs B sont plus souples en ce qui concerne les critères d’admissibilité, ce qui permet aux emprunteurs ayant un ratio d’endettement plus élevé ou une situation financière particulière d’obtenir un prêt hypothécaire.
    • Processus d’approbation plus rapide : Par rapport aux prêteurs A, les prêteurs B ont souvent un processus d’approbation plus rapide, ce qui permet aux emprunteurs d’obtenir un financement dans un délai plus court.
    • Accès à un plus large éventail de propriétés : Les prêteurs B peuvent être plus disposés à financer des propriétés qui ne répondent pas aux critères stricts des prêteurs A, comme des propriétés uniques ou non conventionnelles.

    Les inconvénients des prêteurs B :

    • Des taux d’intérêt plus élevés : Les prêteurs B appliquent généralement des taux plus élevés que les prêteurs A afin de compenser le risque accru lié à l’octroi de prêts à des emprunteurs présentant des ratios de service de la dette plus élevés ou des sources de revenus non traditionnelles.
    • Des termes de prêt plus courts : Les prêteurs B peuvent proposer des termes de prêt plus courts, ce qui peut entraîner des paiements mensuels plus élevés que les termes plus longs proposés par les prêteurs A.
    • Des options de refinancement limitées : Les emprunteurs B peuvent être confrontés à des difficultés, car ils sont limités par le refinancement comme option de renouvellement pour passer aux prêteurs A.

    Remarque : les personnes constituées en société bénéficient des plus grands avantages des lignes directrices relatives aux prêts B, car elles peuvent se qualifier grâce aux revenus non imposés de leur société.

    Prêteurs privés : Flexibilité au-delà du revenu

    Les prêteurs privés, ou prêteurs syndiqués, sont des personnes ou des entités qui fournissent un financement hypothécaire sans les réglementations strictes imposées par les prêteurs A et B. Les prêteurs privés sont souvent des personnes fortunées ou des entreprises spécialisées dans les prêts privés. Ils offrent des options de financement souples, sans condition de revenu, et peuvent prendre en considération des emprunteurs dont la situation financière est unique ou des biens qui ne répondent pas aux critères des prêteurs traditionnels. 

    Avantages du prêt privé

    Les prêts privés présentent plusieurs avantages pour les emprunteurs, notamment :

    • Des critères d’admissibilité plus souples : Les prêteurs privés se concentrent principalement sur la valeur nette de la propriété et sur la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt (ou à considérer que la valeur nette est suffisante pour récupérer les pertes), ce qui permet une plus grande souplesse dans les critères d’admissibilité.
    • Processus d’approbation rapide : Les prêteurs privés peuvent offrir une approbation et un financement rapides, car le processus se fait essentiellement par téléphone, sans qu’il soit nécessaire de remplir de fastidieuses demandes sur papier ou en ligne, ce qui peut être avantageux pour les emprunteurs qui ont besoin d’un financement de toute urgence.
    • Des options de financement créatives : Les prêteurs privés peuvent structurer les prêts hypothécaires de manière unique, par exemple en proposant des paiements d’intérêts uniquement ou des conditions de remboursement flexibles adaptées aux besoins de l’emprunteur.

    Remarque : le principal inconvénient de travailler avec un prêteur privé est qu’il propose généralement des prêts hypothécaires d’un terme inférieur à un an et qu’il n’offre pas toujours d’options de renouvellement. Le prêt privé doit être considéré comme une solution à court terme, avec une stratégie de sortie en place.

    Comment fonctionne le prêt privé?

    Le prêt privé implique un accord direct entre l’emprunteur et le prêteur privé sans l’intervention des institutions financières traditionnelles. Les prêteurs privés évaluent la valeur et la valeur nette de la propriété et évaluent la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt. Les conditions du prêt, y compris les taux d’intérêt et les modalités de remboursement, sont négociées entre l’emprunteur et le prêteur.

    Choisir le bon prêteur : Facteurs à prendre en considération

    Lorsque vous choisissez un prêteur, il est essentiel de tenir compte de plusieurs facteurs afin de vous assurer qu’il correspond le mieux à votre situation financière et à vos objectifs. 

    Cote de crédit et antécédents

    Les prêteurs n’ont pas tous les mêmes exigences en matière de solvabilité. Si votre cote de crédit est faible, vous devrez peut-être explorer les options offertes par les prêteurs B ou les prêteurs privés, qui sont plus indulgents.

    Revenu et stabilité d’emploi

    Les prêteurs traditionnels exigent généralement un emploi stable et des revenus documentés. Si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez des sources de revenus non traditionnelles, les prêteurs B ou les prêteurs privés peuvent être plus accommodants.

    Type et état de la propriété

    Certains prêteurs peuvent avoir des restrictions sur le financement de certains types de propriétés, comme les propriétés rurales ou les immeubles à rénover. Assurez-vous que le prêteur que vous choisissez est prêt à financer le type de propriété qui vous intéresse.

    Taux d’intérêt et conditions

    Comparer les taux d’intérêt, les conditions et les options de remboursement proposés par différents prêteurs. Tenez compte de l’accessibilité financière à court et à long terme lorsque vous évaluez la pertinence d’un produit hypothécaire. Lorsque vous envisagez des solutions à court terme, prévoyez toujours une stratégie de sortie.

    Le processus de demande : À quoi s’attendre

    La demande d’un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur non traditionnel suit un processus légèrement différent de celui des prêteurs traditionnels. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre :

    Exigences en matière de documentation

    Les prêteurs non traditionnels peuvent exiger des documents différents de ceux des prêteurs traditionnels. Préparez-vous à fournir des preuves de revenus, des déclarations d’impôts, des relevés bancaires et d’autres documents financiers pertinents.

    Évaluation de la propriété

    Le prêteur évaluera la valeur et l’état de la propriété afin de déterminer le montant du financement que vous pouvez obtenir.

    Approbation et clôture

    Une fois votre demande approuvée, le prêteur vous remettra un engagement hypothécaire décrivant les conditions du prêt. Assurez-vous d’examiner attentivement et de comprendre ces conditions avant de signer.

    Principaux mythes sur les prêteurs non traditionnels

    Les prêteurs non traditionnels font l’objet de plusieurs idées reçues. Examinons-en quelques-unes :

    Mythe 1 : Les prêteurs non traditionnels exigent des taux d’intérêt exorbitants

    S’il est vrai que les prêteurs non traditionnels pratiquent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêteurs traditionnels, ces taux sont justifiés par le risque accru qu’ils prennent en prêtant à des emprunteurs dont la cote de crédit est plus faible ou dont la situation financière est particulière.

    Mythe 2 : Les prêteurs non traditionnels ne servent que les emprunteurs ayant un mauvais dossier de crédit

    Les prêteurs non traditionnels s’adressent à un large éventail d’emprunteurs, y compris ceux qui ont un bon dossier de crédit, mais qui ne répondent pas aux critères stricts imposés par les prêteurs traditionnels ou ceux qui recherchent des options de financement plus souples.

    Mythe 3 : Les prêteurs non traditionnels manquent de réglementation et de surveillance

    Même si les prêteurs non traditionnels sont moins soumis à la réglementation que les prêteurs A, les prêteurs privés et les prêteurs B de bonne réputation respectent souvent les meilleures pratiques du secteur et les normes éthiques en matière de prêt.

    Conseils pour faire appel à des prêteurs non traditionnels

    Si vous envisagez de faire appel à des prêteurs non traditionnels, voici quelques conseils à garder à l’esprit :

    • Faites preuve de vigilance : Faites des recherches et comparez différents prêteurs pour vous assurer qu’ils ont une bonne réputation, qu’ils sont agréés et qu’ils ont reçu des commentaires positifs de la part de leurs clients. Recherchez la transparence dans les conditions de prêt et le service à la clientèle.
    • Demandez l’avis d’un professionnel : Consultez un courtier en hypothèques ou un conseiller financier spécialisé dans les prêts non traditionnels pour vous aider à naviguer dans le processus et à trouver le meilleur prêteur pour vos besoins.
    • Examinez attentivement les conditions du prêt : Lisez et comprenez les conditions du prêt avant de signer. Faites attention aux taux d’intérêt, aux modalités de remboursement, aux pénalités de remboursement anticipé et à tous les frais supplémentaires.

    Foire aux questions

    Comment savoir quel type de prêteur choisir pour mon prêt hypothécaire?

    Le choix du prêteur dépendra de vos revenus, de votre solvabilité, du type de propriété que vous souhaitez acheter, du montant de la mise de fonds que vous pouvez vous permettre et de la flexibilité que vous souhaitez pour votre prêt hypothécaire.

    Quels sont les prêteurs qui offrent les meilleurs taux hypothécaires?

    Les prêteurs A offrent généralement les meilleurs taux hypothécaires, car les prêteurs qui proposent des solutions hypothécaires traditionnelles très réglementées courent moins de risques. Les prêteurs B et les prêteurs privés intégreront le risque supplémentaire lié au prêt lorsqu’ils vous proposeront un taux hypothécaire, ce qui se traduira par des taux plus élevés.

    Un prêteur A peut-il également être un prêteur B?

    Certains prêteurs A ont également une division de prêts B et peuvent être considérés comme des prêteurs A et B. Ils peuvent le faire grâce à un accord de partenariat avec un prêteur privé. Ils peuvent le faire par l’intermédiaire d’une branche distincte de leur activité hypothécaire, ce qui leur permet d’offrir une solution de prêt B aux demandeurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour leur prêt A.

    En conclusion 

    Pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada, les emprunteurs disposent de plusieurs options outre les prêteurs A traditionnels. Les prêteurs B et les prêteurs privés offrent des solutions de financement alternatives aux personnes qui ne répondent pas aux critères stricts imposés par les prêteurs A. 

    Les prêteurs non traditionnels peuvent offrir des options hypothécaires souples et personnalisées, que vous achetiez votre première habitation, que vous soyez travailleur autonome ou que vous soyez confronté à des difficultés financières. N’oubliez pas de faire des recherches approfondies, de demander des conseils professionnels et d’examiner attentivement toutes les conditions afin de vous assurer que vous choisissez le bon prêteur et la bonne solution hypothécaire en fonction de votre situation particulière.

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