Bases hypothécaires

Comprendre l'impact de différentes dettes sur le processus d'octroi d'un prêt hypothécaire

Comprendre l'impact de différentes dettes sur le processus d'octroi d'un prêt hypothécaire
Written by
  • Ashley Howard
| 6 novembre 2023
Reviewed, 6 novembre 2023
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Table of contents

    Lors de l’achat d’une propriété au Canada, vos dettes courantes jouent un rôle important dans le processus d’approbation de votre prêt hypothécaire. Les prêteurs évaluent soigneusement les dettes que vous avez contractées afin de déterminer votre admissibilité à un prêt hypothécaire. 

    Il est essentiel de comprendre comment les différents types de dettes peuvent avoir une incidence sur votre demande de prêt hypothécaire pour obtenir le financement dont vous avez besoin. Dans ce guide, nous allons explorer les différents types de dettes qui peuvent affecter et influencer l’approbation et l’admissibilité à un prêt hypothécaire.

    Les grandes lignes

    • Les prêteurs tiennent compte de l’ensemble de votre situation financière, y compris votre cote de crédit et vos revenus, lorsqu’ils évaluent votre demande de prêt hypothécaire. 
    • Les prêteurs utiliseront le versement mensuel ou le solde total pour déterminer un montant mensuel lorsqu’ils prendront en compte les coûts de possession dans vos ratios de service de la dette. 
    • En maintenant vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) à un niveau égal ou inférieur aux limites recommandées, vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.

    Démystifier la relation entre l’endettement et l’octroi d’un prêt hypothécaire

    Peu de facteurs influencent autant l’octroi d’un prêt hypothécaire que votre solvabilité, c’est-à-dire votre capacité à rembourser. Les principales caractéristiques prises en compte par le prêteur pour déterminer votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire sont votre cote de crédit, votre ratio d’endettement et vos revenus. 

    L’impact de votre endettement sur votre admissibilité à un prêt hypothécaire dépend de votre capacité à gérer les remboursements en temps voulu. Votre capacité à gérer vos dettes est révélée par votre cote de crédit. Une cote de crédit élevée vous rend moins risqué pour les prêteurs, car elle indique que vous pouvez gérer vos dettes efficacement. Les prêteurs examineront attentivement vos antécédents en matière de crédit et vos dettes actuelles afin d’évaluer votre capacité à gérer une dette supplémentaire, comme un prêt hypothécaire. 

    Un des facteurs les plus importants dont tient compte le prêteur pour l’octroi d’un prêt hypothécaire est le rapport entre votre dette et vos revenus. Les prêteurs utilisent deux ratios : l’amortissement brut de la dette (ABD), qui représente le maximum de frais de logement que vous pouvez assumer chaque mois, et l’amortissement total de la dette (ATD), qui représente le maximum de remboursements totaux de la dette que vous pouvez assumer chaque mois.

    Un prêteur peut reconsidérer votre capacité à faire face à vos versements hypothécaires si vos ratios, c’est-à-dire le pourcentage de vos dettes par rapport à vos revenus, doivent être revus à la baisse.

    Comment les différents types de dettes peuvent influencer votre demande de prêt hypothécaire

    Les prêteurs hypothécaires pondèrent certaines dettes en utilisant soit le paiement mensuel, soit une partie du solde total pour déterminer le montant du paiement mensuel lorsqu’ils les prennent en compte dans vos ratios d’amortissement de la dette.

    L’admissibilité à un prêt hypothécaire est affectée par les prêts étudiants, car le solde total sera utilisé pour calculer une partie qui sera prise en compte dans votre endettement mensuel. Un remboursement de prêt étudiant important peut augmenter votre ratio dette/revenu et rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire.

    Il peut être difficile d’obtenir un prêt hypothécaire lorsque l’on est endetté par une carte de crédit, car le solde de la carte fluctue chaque mois. Si votre taux d’utilisation du crédit est élevé (plus de 30 % de vos limites disponibles), votre cote de crédit pourrait en souffrir. Les prêteurs utilisent le solde total de la carte de crédit pour calculer le montant qu’ils estiment devoir être payé mensuellement. 

    Le montant que vous remboursez réellement n’est pas pris en compte dans le calcul mensuel. Toutefois, si vous prévoyez de rembourser le solde pour obtenir votre prêt hypothécaire, informez-en votre expert hypothécaire afin qu’il ne tienne pas compte de ce montant dans vos ratios d’amortissement de la dette.

    L’impact des prêts automobiles sur les approbations de prêts hypothécaires peut être plus important en fonction de vos revenus et de votre niveau d’endettement. Étant donné que les prêts automobiles sont assortis de paiements fixes, les prêteurs utiliseront le montant du paiement mensuel fixe pour calculer votre ratio d’amortissement de la dette. Un paiement important au titre d’un prêt automobile peut augmenter de manière significative votre ratio d’endettement et rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire.

    Comment comprendre l’effet d’une dette de carte de crédit sur l’octroi d’un prêt hypothécaire?

    L’effet de votre dette de carte de crédit sur votre admissibilité à un prêt hypothécaire dépendra du montant de votre dette et du pourcentage de crédit que vous utilisez par rapport à vos limites.

    Les prêteurs tiendront compte du solde total de votre dette de carte de crédit et calculeront le montant des versements mensuels en fonction d’un pourcentage qu’ils estiment que vous devriez payer pour rembourser la dette. 

    La SCHL exige que ce pourcentage ne soit pas inférieur à 3 % du solde impayé. Plus les soldes de vos cartes de crédit sont élevés, plus ils réduiront le montant admissible de votre prêt hypothécaire et auront une incidence sur vos ratios de service de la dette. 

    Si vous vous préparez à acheter une propriété, vous devez gérer efficacement les soldes de vos cartes de crédit pour obtenir l’approbation de votre prêt hypothécaire. Cela signifie qu’il faut réduire la dette de carte de crédit avant la demande de prêt hypothécaire pour s’assurer que vous utilisez 30 % ou moins de vos limites de crédit renouvelable, que vous avez l’habitude de faire vos paiements à temps et que vous payez plus que les montants minimums chaque mois afin d’améliorer votre cote de crédit. 

    Plus important encore, le remboursement des dettes de cartes de crédit à taux d’intérêt élevé vous permet de consacrer une plus grande partie de votre argent au versement initial et aux frais de clôture.

    Les prêts étudiants et votre hypothèque

    Les prêts étudiants ont une incidence sur votre ratio d’endettement et votre cote de crédit. Les prêts étudiants doivent être déclarés aux principales agences d’évaluation du crédit, au même titre que les autres types de prêts. 

    L’impact de votre dette d’études sur l’admissibilité à un prêt hypothécaire dépendra du montant de votre dette par rapport à votre revenu. Tant que vous n’êtes pas en cours de remboursement, les prêteurs prendront en compte 1 % du solde total de vos prêts étudiants comme paiement mensuel. 

    Une fois que vous êtes en cours de remboursement, le paiement mensuel réel indiqué dans votre dossier de crédit sera pris en compte lors de l’évaluation de votre endettement mensuel et de vos ratios d’endettement par rapport à vos revenus. 

    Vous devez gérer efficacement vos prêts étudiants pour que votre demande de prêt hypothécaire soit acceptée. Effectuez des paiements réguliers pour maintenir une bonne cote de crédit et remboursez autant de dettes d’études que vous le pouvez afin d’augmenter votre capacité d’emprunt hypothécaire.

    Prêts automobiles et approbation hypothécaire

    L’impact des paiements d’un prêt automobile ou d’une location sur l’approbation d’un prêt hypothécaire peut être significatif, en fonction du montant que vous payez chaque mois. Les prêteurs tiendront compte du paiement mensuel de votre prêt automobile lorsqu’ils évalueront votre ratio d’endettement. 

    En ce qui concerne l’incidence des prêts automobiles sur votre admissibilité à un prêt hypothécaire, il est important d’éviter de demander un prêt automobile juste avant de contracter votre prêt hypothécaire. Votre crédit peut être affecté négativement en raison d’une enquête de crédit approfondie, ce qui entraîne une baisse temporaire de votre cote de crédit. 

    Si vous avez déjà un prêt automobile, vous pouvez augmenter vos chances d’approbation et améliorer l’accessibilité de votre prêt hypothécaire en réduisant le solde de votre prêt automobile, ce qui facilitera l’admissibilité de votre demande de prêt hypothécaire.

    Maîtriser l’art du ratio dettes/revenus pour faciliter l’octroi d’un prêt hypothécaire

    Le rapport dette/revenu est un facteur essentiel dans le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire. Les prêteurs utilisent les ratios ABD et ATD pour évaluer votre capacité à gérer les paiements hypothécaires mensuels en fonction de vos revenus et de vos dettes existantes. Le calcul des ratios d’endettement implique de calculer à la fois l’ABD et l’ATD.

    Vous pouvez calculer l’ABD en additionnant les coûts mensuels prévus pour la propriété que vous souhaitez acheter et en divisant ce montant par votre revenu mensuel brut ou avant impôt. L’ATD est calculé en additionnant le calcul de l’ABD et toutes les autres dettes (prêts automobiles, prêts étudiants, dettes de cartes de crédit, paiements de pensions alimentaires pour les enfants et le conjoint, etc.) 

    Le taux d’endettement recommandé pour l’obtention d’un prêt hypothécaire est le suivant :

    • L’ABD ne doit pas dépasser 32 % pour les hypothèques non assurées et 39 % pour les hypothèques assurées
    • L’ATD ne doit pas dépasser 40 % pour les prêts hypothécaires non assurés et 44 % pour les prêts hypothécaires assurés.

    Cela vaut la peine de gérer ses dettes, car certains prêteurs peuvent accepter un ABD de 35 % et un ATD de 42 % pour les transactions hypothécaires non assurées si vous avez une excellente cote de crédit.

    Foire aux questions

    Dois-je rembourser mon prêt automobile avant de demander un prêt hypothécaire?

    Le remboursement de votre prêt automobile avant de demander un prêt hypothécaire peut augmenter vos chances d’approbation. Les prêteurs tiennent compte des mensualités de votre prêt automobile lorsqu’ils évaluent votre ratio d’endettement. En remboursant complètement votre prêt automobile, vous augmentez votre capacité d’emprunt et vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.

    Dois-je réduire le montant de mes remboursements de prêt étudiant avant de demander un prêt hypothécaire?

    Si vous êtes en cours de remboursement, vous pouvez peut-être vous adresser à votre prêteur ou au centre de prêts étudiants du gouvernement et vous renseigner sur la possibilité de réduire vos remboursements de prêts étudiants au montant minimum. Cette démarche doit être effectuée quelques mois avant la demande de prêt hypothécaire. Cela réduira votre ratio de service de la dette totale.

    Une fois que votre prêt hypothécaire est conclu et financé, vous pouvez augmenter à nouveau vos paiements sans que cela ait une incidence sur votre prêt hypothécaire déjà financé. Il est important de prendre en compte le total de vos dettes par rapport à votre versement initial et de vous demander si votre valeur nette sera positive après le financement de votre prêt hypothécaire.

    Comment les autres types de dettes sont-ils traités dans ma demande de prêt hypothécaire?

    Les contrats de location et les prêts sont pris en compte sur la base du paiement mensuel figurant dans votre dossier de crédit. Les marges de crédit pour étudiants sont prises en compte à hauteur de 1 % de leur solde impayé. Les autres marges de crédit sont prises en compte en fonction de la limite et représentent soit 3 % du solde (si la limite est inférieure à 50 000 $), soit un amortissement sur 25 ans au taux de référence de la Banque du Canada (BoC) (si la limite est supérieure à 50 000 $). Le taux de référence de la BoC est actuellement de 5,25 %.

    Quelle est l’incidence de la pension alimentaire pour conjoint ou pour enfant sur mon admissibilité à un prêt hypothécaire?

    Les pensions alimentaires pour conjoint et pour enfants ont une incidence sur vos ratios de service de la dette et sur le montant de l’hypothèque. Ces paiements sont pris en compte sur la base de 100 % du paiement mensuel.

    En conclusion

    Il est essentiel pour les acheteurs potentiels de comprendre la relation entre les différents types de dettes et le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire. En gérant vos dettes de manière responsable, en réduisant les soldes à intérêt élevé et en maintenant votre ratio dettes/revenus dans une fourchette acceptable, vous pouvez améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. 

    Si vous envisagez d’acheter une propriété, il est préférable de consulter un expert hypothécaire compétent et de bonne réputation. Il pourra vous guider dans le processus d’approbation du prêt hypothécaire, répondre à vos questions relatives à l’endettement et vous aider à trouver la solution de prêt la mieux adaptée à vos besoins.