Saviez-vous que les propriétaires au Canada peuvent déclarer l’intérêt hypothécaire comme une dépense déductible d’impôt? La déduction de l’intérêt hypothécaire peut présenter des avantages financiers considérables, mais il n’est pas toujours possible de déduire l’intégralité de l’intérêt hypothécaire.

Pour déterminer si votre intérêt hypothécaire est déductible d’impôt, il faut tenir compte de l’usage qui est fait de la propriété. Dans cet article, nous examinerons les différents scénarios qui vous permettent de déduire l’intérêt hypothécaire et les avantages que cela peut représenter pour vous au moment de la déclaration d’impôts.

Les grandes lignes

• Au Canada, la déduction de l’intérêt hypothécaire sur une résidence principale n’est généralement pas possible. 
• La totalité du montant de l’intérêt hypothécaire peut faire l’objet d’une déduction fiscale sur les propriétés locatives qui servent uniquement à générer des revenus.
• Des déductions fiscales partielles peuvent être accordées pour l’utilisation d’une partie de la résidence principale à des fins de location ou de génération de revenus.

Comprendre la déduction fiscale de l’intérêt hypothécaire

L’Agence du revenu du Canada (ARC) a des règles strictes pour déterminer si l’intérêt hypothécaire est éligible à une déduction fiscale. Si votre propriété constitue votre résidence principale, l’intérêt que vous payez sur votre hypothèque n’est pas admissible à une déduction fiscale.

Si la propriété est utilisée pour générer des revenus ou est destinée à la location, la totalité ou une partie de l’intérêt que vous payez sur votre hypothèque peut être admissible à une déduction fiscale. Cela signifie que vous pouvez soustraire une partie ou la totalité de l’intérêt payé sur le prêt hypothécaire de votre revenu imposable au moment de produire votre déclaration d’impôt. Cela réduira effectivement votre revenu imposable et l’impôt que vous devez, et vous pourriez même recevoir un remboursement.

Comment demander une déduction fiscale pour une hypothèque

Pour demander une déduction de l’impôt hypothécaire sur vos impôts, vous devez remplir les formulaires nécessaires auprès de l’ARC. Il est conseillé de faire appel à un fiscaliste pour vous aider à déterminer les déductions auxquelles vous avez droit. 

Si votre propriété sert exclusivement à la location, l’intérêt hypothécaire payé est déductible des revenus locatifs figurant dans le dossier T776, État des loyers de biens immeubles. 

Si la propriété constitue une résidence principale dont une partie est louée, seules les dépenses directement liées à la partie de la propriété qui est louée peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale. 

Dans le cas des immeubles collectifs à adresses distinctes dont une unité est utilisée comme logement locatif occupé par le propriétaire, les unités louées sont considérées comme des propriétés d’investissement distinctes lors de la demande de déduction de l’intérêt hypothécaire. 

Vous pouvez déclarer la part de l’intérêt hypothécaire associée à la proportion de la propriété utilisée pour générer des revenus à l’aide du formulaire T2125 État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale si la propriété est utilisée à des fins commerciales ou professionnelles qui génèrent un revenu.

Avantages liés à la déduction de l’intérêt hypothécaire

Voici quelques-uns des avantages de déduire les frais d’intérêt hypothécaire :

Minimiser votre charge fiscale : L’utilisation de toutes les déductions fiscales admissibles peut compenser votre revenu, ce qui réduit l’impôt que vous devez payer au moment de la déclaration de revenus, ou vous pouvez obtenir un remboursement.

Réduire l’intérêt et rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement : L’argent économisé grâce à l’utilisation de toutes les déductions fiscales disponibles peut être utilisé pour effectuer des versements hypothécaires supplémentaires. Cela permet de réduire le solde du capital, ce qui vous aide à rembourser l’hypothèque plus rapidement et à réduire l’intérêt payé sur toute la durée de l’hypothèque.

Augmentation de la valeur nette : Le remboursement du capital de l’hypothèque peut accroître plus rapidement la valeur nette de votre propriété, contribuant ainsi à l’augmentation de votre valeur nette.

Quel est le montant de la déduction fiscale autorisée pour l’intérêt hypothécaire?

Le montant de l’intérêt hypothécaire que vous pouvez déduire de vos revenus est déterminé par l’usage de la propriété et la proportion utilisée pour générer des revenus.

Déductions fiscales pour les propriétés utilisées comme location à court terme

Si votre propriété est utilisée comme une location à court terme, vous ne pouvez déduire l’intérêt hypothécaire que pour la période pendant laquelle la propriété est louée.

Par exemple, vous possédez une résidence de vacances pour votre usage personnel de juin à août et la louez sur Airbnb le reste de l’année. Vous ne pouvez déduire que les frais d’intérêt hypothécaire relatifs à la période allant de septembre à mai. Dans cet exemple, vous ne pouvez déduire que 9/12 de l’intérêt hypothécaire, soit 75 %. Les 25 % restants ne peuvent pas être déduits puisque la propriété a été utilisée à des fins personnelles.

Déductions fiscales pour une partie de votre propriété qui est louée

Si votre propriété est utilisée comme résidence principale et qu’une partie est louée, vous pouvez déduire une partie de l’intérêt hypothécaire. Cela s’applique aux appartements en sous-sol ou à une unité séparée avec une entrée distincte.

Par exemple, vous êtes propriétaire d’une résidence de 4 000 pi2 et vous louez le sous-sol de 1 000 pi2 en tant qu’appartement. Vous ne pouvez déduire que la part de l’intérêt hypothécaire correspondant à la surface louée. Dans cet exemple, vous pouvez déduire 1 000/4 000, soit 25 % de l’intérêt hypothécaire (d’après votre relevé hypothécaire annuel), puisqu’il s’agit de la proportion de la propriété qui génère des revenus locatifs.

Déductions fiscales pour la location d’une chambre  

Si votre propriété est utilisée comme résidence principale avec une chambre louée, vous pouvez déduire une partie de l’intérêt hypothécaire. Le calcul sera basé sur la proportion de la superficie louée et sur la durée d’occupation de la pièce par le locataire si elle est inférieure à un an. 

Par exemple, vous avez loué une pièce de votre maison qui représente 10 % de votre surface habitable totale. Vous pouvez déduire 10 % de votre intérêt hypothécaire. Si vous avez loué la chambre à un étudiant qui ne l’a occupée que pendant l’année scolaire, de septembre à avril, et l’a laissée inoccupée le reste de l’année, vous ne pouvez déduire que 10 % x 8/12 = 6,7 %.

Déductions fiscales pour l’utilisation à des fins commerciales ou professionnelles

Si votre propriété est utilisée comme résidence principale et qu’une partie de la propriété est utilisée à des fins commerciales ou professionnelles, vous pouvez déduire la proportion d’intérêt hypothécaire liée à la taille de l’espace utilisé pour générer des revenus et à la durée d’utilisation.

Par exemple, un bureau à domicile représente 10 % de votre surface habitable et est utilisé pour votre travail autonome. Vous travaillez dans ce bureau cinq jours par semaine, vous ne pouvez donc déduire que 260 jours de travail dans le calcul. 10 % x 260/365 = 7,12 %

Déduction des frais de prêt  

Lorsque vous obtenez une hypothèque ou un prêt pour acheter ou améliorer une propriété locative, vous pouvez déduire certains frais admissibles liés à l’achat et à l’intérêt payé. Vous trouverez tous les détails et les conditions d’éligibilité sur le site Web de l’ARC. 

Parmi les frais éligibles figurent les demandes d’hypothèque, les évaluations, le traitement, l’assurance, la garantie hypothécaire, les frais de courtier et d’intermédiaire, et les frais juridiques. Vous pouvez déduire 20 % de ces frais chaque année pendant 5 ans, quels que soient les termes de votre hypothèque ou de votre prêt.

Restrictions relatives à la déduction fiscale de l’intérêt hypothécaire

Certaines restrictions s’appliquent à la déduction fiscale de l’intérêt hypothécaire au Canada. Si la propriété n’est utilisée que comme résidence principale, l’intérêt payé sur l’hypothèque ne peut pas faire l’objet d’une déduction fiscale, à moins qu’une partie de la propriété ne soit utilisée pour générer des revenus.

Si une propriété locative est utilisée comme garantie d’une hypothèque à usage personnel, l’intérêt sur l’hypothèque n’est pas considéré comme déductible d’impôt.

Lorsqu’une partie de la propriété est utilisée pour générer des revenus ou comme bien locatif, seuls le pourcentage de la propriété et la période pendant laquelle elle est utilisée à ces fins peuvent déterminer la part de l’intérêt hypothécaire qui peut être déduite.

Foire aux questions

En conclusion

Avoir recours à des déductions fiscales admissibles pour l’intérêt hypothécaire peut aider à réduire le montant de vos impôts au moment de la déclaration de revenus. Puisque chaque situation est unique, les conditions d’admissibilité et les règlements relatifs à la déduction de l’intérêt hypothécaire peuvent varier d’une personne à l’autre. Demandez conseil à un fiscaliste agréé pour vous assurer de tirer pleinement parti de toutes les déductions fiscales admissibles.

Si vous êtes prêt à recevoir des conseils en matière d’hypothèque, contactez nos professionnels de l’hypothèque qui vous aideront à élaborer un plan d’hypothèque qui s’aligne sur vos objectifs d’investissement.