Si vous avez de la difficulté à obtenir l’approbation des prêteurs traditionnels, il est possible de vous tourner vers les prêteurs hypothécaires privés pour obtenir votre financement. Ces prêteurs offrent une alternative aux personnes qui ne répondent pas aux critères stricts de revenu, d’emploi et d’historique de crédit exigés par les prêteurs de premier ordre ou les prêteurs à risque.

Que vous soyez un nouvel acheteur sur le marché immobilier, un investisseur cherchant à diversifier ses actifs ou que vous soyez confronté à des difficultés de crédit, nous allons examiner les avantages et les inconvénients de faire appel à un prêteur hypothécaire privé pour votre hypothèque.

Les grandes lignes

• Les prêteurs privés offrent une alternative de financement à ceux qui ne satisfont pas aux critères des prêteurs de premier ordre ou à risque. 
• Les hypothèques privées comportent des taux d’intérêt plus élevés que les prêts A et B, ainsi que des frais supplémentaires, ce qui peut augmenter de manière significative le coût global de l’emprunt.
• Les emprunteurs doivent considérer les prêts hypothécaires privés comme une solution à court terme ou temporaire et avoir un plan pour rembourser l’hypothèque ou la transférer à un prêteur A ou B au moment du renouvellement.

Comprendre les hypothèques privées au Canada

Une hypothèque privée est un prêt proposé par un prêteur privé, un particulier, une société, une société de placement hypothécaire ou un syndicat. Contrairement aux banques et aux autres institutions financières, les prêteurs privés ne sont pas soumis à des réglementations, ce qui leur permet de fixer leurs propres taux d’intérêt et critères d’admissibilité, ainsi que leurs propres conditions de prêt.

De nombreux prêteurs privés proposent des financements sans condition de revenu pour les emprunteurs qui n’ont pas ou peu d’antécédents en matière de crédit ou pour les propriétés qui ne sont pas éligibles à un financement par un prêteur de type A ou B. Les prêts hypothécaires privés sont des solutions temporaires à court terme qui ont généralement un terme court de 3 à 6 mois et une durée maximale ne dépassant généralement pas 2 ans. Ils présentent des taux d’intérêt nettement plus élevés que ceux des autres prêteurs, et exigent une stratégie de sortie.

Ces types de prêts hypothécaires impliquent généralement des paiements d’intérêt seulement, c’est-à-dire que seul l’intérêt est payé sans que le montant du prêt principal soit réduit. Cela signifie qu’à la fin du terme, vous devez refinancer, renouveler ou rembourser le montant emprunté à l’origine.

Raisons pour lesquelles les emprunteurs ont recours à l’hypothèque privée

Au Canada, il existe plusieurs situations dans lesquelles une hypothèque privée peut être jugée nécessaire :

Propriétés non traditionnelles : Un prêteur hypothécaire privé peut offrir plus de souplesse si vous cherchez à acheter ou à refinancer une propriété que les prêteurs traditionnels ne sont pas disposés à financer.

Besoins financiers immédiats : L’approbation d’une hypothèque privée est généralement plus rapide, ce qui en fait un choix intéressant si vous devez agir rapidement.

Antécédents de crédit médiocres, limités ou inexistants : Si vous avez des problèmes de crédit, comme des antécédents douteux ou si vous avez fait faillite dans le passé, vous aurez peut-être du mal à satisfaire aux exigences strictes d’un prêteur de type A ou B en matière de crédit.

Aide financière à court terme : Une hypothèque privée peut être une solution viable si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire à court terme pendant que vous travaillez à l’amélioration de votre crédit ou de vos revenus pour vous qualifier auprès d’un prêteur de premier ordre ou à risque.

Avantages et inconvénients des hypothèques privées

Les hypothèques privées présentent des avantages et des inconvénients. Il est essentiel de bien peser le pour et le contre avant de déterminer si cette option convient à votre situation.

Avantages des hypothèques privées

Les prêteurs privés sont plus flexibles en matière de prêt. Ils accordent la priorité à la valeur nette et à la capacité de remboursement du prêt hypothécaire plutôt qu’à la cote de crédit et aux revenus. Ils peuvent ainsi prendre en compte un plus grand nombre de facteurs pour déterminer si vous remplissez les conditions requises, ce qui facilite l’obtention d’un financement.

En outre, les demandes de prêts hypothécaires privés sont généralement traitées plus rapidement que celles des prêteurs traditionnels, ce qui permet aux emprunteurs d’obtenir une approbation et un accès aux fonds plus rapidement. Les prêteurs privés sont également plus ouverts au financement de propriétés non conventionnelles qui pourraient ne pas répondre aux critères des autres prêteurs, ce qui donne plus d’opportunités aux emprunteurs.

Inconvénients des hypothèques privées

Le prêt privé comporte un risque plus élevé, ce qui se traduit par des taux d’intérêt plus élevés que ceux des prêteurs A et B. Cela peut entraîner un coût global plus élevé à long terme. Les prêteurs hypothécaires privés peuvent également facturer des frais supplémentaires, tels que des frais de prêteur, de courtier, des frais juridiques ou des frais d’origination, ce qui peut augmenter davantage le coût du prêt.

Les emprunteurs doivent renouveler, refinancer ou rembourser intégralement le prêt à la fin du terme, qui est généralement beaucoup plus court que celui proposé par les autres prêteurs. S’il n’est pas en mesure de le faire, l’emprunteur peut être contraint de vendre la propriété si le prêteur choisit de ne pas renouveler le prêt ou s’il ne remplit pas les conditions requises pour un refinancement auprès d’un prêteur de type A ou B. Les prêteurs hypothécaires privés peuvent accélérer la procédure de saisie si l’emprunteur n’est pas en mesure d’effectuer les versements, ce qui entraîne la perte de la propriété.

Le secteur des prêts hypothécaires privés étant moins réglementé, les emprunteurs peuvent être confrontés à des prêteurs prédateurs et à des pratiques de prêt déloyales. Il est essentiel de faire affaire avec des prêteurs privés de bonne réputation et dignes de confiance. Les personnes qui contractent des prêts hypothécaires privés peuvent ne pas bénéficier du même niveau de protection des consommateurs que celles qui obtiennent des prêts hypothécaires auprès de prêteurs traditionnels.

Liste des prêteurs privés au Canada

Quand on évalue un prêteur privé, il est essentiel de vérifier sa crédibilité. Il est également essentiel d’évaluer les taux d’intérêt, les frais supplémentaires et les conditions du prêt, et d’élaborer une stratégie de remboursement à la fin du terme du prêt.

L’Association canadienne des courtiers hypothécaires dresse une liste des prêteurs privés bien connus dans le secteur hypothécaire, qui est publiée chaque automne. Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive et qu’elle est susceptible d’être modifiée au fil du temps, à mesure que de nouveaux prêteurs entrent sur le marché ou que des prêteurs existants le quittent.

• Alpine Credits
• Alta West Capital
• Atrium MIC
• Bridgewater Bank
• Canadian Mortgages Inc. (CMI)
• Capital Direct Lending Corp.
• Clover Mortgage
• Ginkgo MIC
• Haventree Bank
• HomeEquity Bank
• JV Capital
• New Haven Mortgage Corporation
• Prudent Financial
• RiverRock MIC
• Royal Canadian Asset Management Inc.
• ThreePoint Capital
• Vault Mortgage Corp.
• Westboro MIC

Comparaison entre les prêts hypothécaires privés, ceux des prêteurs A et ceux des prêteurs B

Au Canada, les prêteurs sont généralement classés en plusieurs catégories selon leurs normes de prêt et le niveau de risque encouru.

Prêteurs de premier rang (prêteurs A)

Les prêteurs de premier ordre, ou prêteurs A, sont des banques, des coopératives de crédit et d’autres institutions financières. Ils appliquent des normes de prêt rigoureuses et sont généralement l’option privilégiée pour les emprunteurs dont le crédit est bon, voire excellent, et dont les revenus sont stables et vérifiables. Les prêteurs de premier ordre sont surveillés par des agences gouvernementales et doivent se conformer à des directives strictes.

Prêteurs à risque (prêteurs B)

Les prêteurs B sont une alternative pour les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères d’un prêteur de premier ordre. Ils disposent d’une plus grande souplesse dans les critères de prêt et fournissent un financement hypothécaire aux personnes disposant d’une valeur nette, d’un patrimoine, d’une activité indépendante ou d’un revenu non traditionnel substantiel. Bien que ces prêts hypothécaires comportent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts A, ceux-ci restent inférieurs aux options de prêts privés.

Prêteurs privés

Les prêteurs privés offrent plus de souplesse et d’indulgence dans leurs critères de prêt que les prêteurs de premier rang et à risque. Ces prêteurs tiennent compte de la valeur nette et de la capacité de remboursement de l’emprunteur plutôt que de son historique de crédit et de ses revenus. Par conséquent, ils appliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés pour compenser le risque accru et des termes hypothécaires beaucoup plus courts.

Calcul de l’intérêt d’une hypothèque privée 

L’intérêt d’une hypothèque privée est calculé à l’aide d’une formule d’intérêt simple. Le prêteur privé peut proposer différentes options pour le paiement des frais supplémentaires, comme les payer à l’avance, les inclure dans le montant de l’hypothèque ou les payer à la fin du terme. Si les frais sont inclus dans le montant de l’hypothèque, l’intérêt sera appliqué au total, ce qui se traduira par des paiements d’intérêt plus élevés.

Par exemple, supposons que vous souhaitiez obtenir un prêt de 300 000 $ auprès d’un prêteur privé à un taux d’intérêt de 10 % pendant un an, le temps d’améliorer votre crédit pour répondre aux exigences d’un prêteur de premier ordre ou de second ordre. Si vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour couvrir les frais à l’avance, vous pouvez les inclure dans le prêt hypothécaire, ce qui donne un prêt total de 309 000 $. Il s’agit d’un prêt à intérêt seulement, ce qui signifie que vous paierez uniquement l’intérêt, et non le capital, au cours de l’année.

Pour déterminer le montant total de l’intérêt à payer dans un délai d’un an, procédez comme suit :

Déterminez l’intérêt mensuel qui vous sera facturé.

10 % / 12 x 309 000 $

0,833 % x 309 000 $

2 573,97 $ par mois

Vos versements mensuels s’élèveront à 2 573,97 $. Ces versements ne couvriront que l’intérêt, et aucun capital ne sera remboursé.

Déterminez ensuite le montant total de l’intérêt payé au cours de l’année.

2 573,97 $ x 12

30 887,64 $ par année

À la fin du terme d’un an, il restera un solde hypothécaire de 309 000 $, pour lequel vous avez payé 30 887,64 $ d’intérêt. Maintenant que le terme est échu, vous devrez soit refinancer votre prêt auprès d’un prêteur A ou B, soit rembourser complètement le solde, soit négocier avec votre prêteur privé pour essayer de renouveler le contrat pour un nouveau terme.

Foire aux questions

En conclusion

Au Canada, les prêteurs privés offrent une alternative aux emprunteurs qui ne satisfont pas aux exigences des prêts hypothécaires de premier ordre ou à risque. Les prêts hypothécaires privés proposent une approche plus personnalisée qui peut être adaptée à des propriétés, des circonstances et des besoins d’emprunt spécifiques. Il est toutefois important de considérer ces prêts comme une solution temporaire et de prévoir un plan de remboursement et une stratégie de sortie bien définis.

Avant d’envisager d’autres formes de financement, comme le prêt privé, il est important de bien comprendre les taux, les frais et les conditions du contrat hypothécaire.Si vous souhaitez explorer les options de prêt, contactez notre équipe de professionnels du financement hypothécaire afin de déterminer si nous pouvons vous proposer une solution adaptée à votre stratégie hypothécaire.