Bases hypothécaires

Comment refinancer votre hypothèque

Comment refinancer votre hypothèque
Written by
  • Ashley Howard
| 19 juin 2024
Reviewed, 19 juin 2024
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Table of contents

    Si vous êtes propriétaire, vous avez peut-être déjà songé à refinancer votre hypothèque. Dans le contexte actuel où les taux d’intérêt sont élevés, il peut être avantageux de procéder à un refinancement si votre budget est serré et que vous avez besoin de prolonger votre amortissement pour réduire vos versements hypothécaires. Il peut également être avantageux, si les taux d’intérêt continuent de baisser, d’obtenir un meilleur taux d’intérêt avant le renouvellement.

    Si vous disposez d’une valeur nette suffisante dans votre propriété, il peut être également intéressant de consolider vos dettes, de financer des travaux de rénovation ou d’acheter une deuxième propriété. Cet article vous aidera à comprendre les coûts liés au refinancement et à déterminer s’il s’agit d’une bonne stratégie pour votre situation.

    Les grandes lignes

    • Le refinancement peut vous aider à bénéficier de taux d’intérêt plus bas si les taux baissent ou de versements hypothécaires moins élevés si vous prolongez votre amortissement.
    • Un refinancement peut vous aider à accéder à la valeur nette de votre propriété pour consolider vos dettes, financer des rénovations ou acheter une deuxième propriété. 
    • En fonction de votre hypothèque actuelle, vous pourriez devoir payer une pénalité de remboursement anticipé si vous refinancez votre hypothèque.

    Qu’est-ce qu’un refinancement?

    Un refinancement hypothécaire consiste à résilier votre prêt hypothécaire existant et à en obtenir un nouveau. Vous pouvez choisir de refinancer pour de nombreuses raisons, par exemple pour utiliser la valeur nette de votre propriété afin de consolider des dettes à taux d’intérêt élevé, de financer des travaux de rénovation ou d’acheter une deuxième propriété. 

    Si les taux d’intérêt ont baissé depuis que vous avez obtenu votre prêt hypothécaire, vous pouvez également envisager de refinancer pour obtenir un meilleur taux. Vous pouvez également refinancer pour prolonger votre amortissement et réduire vos versements hypothécaires. 

    Comprendre la valeur nette et le ratio prêt-valeur

    La valeur nette est la partie de la propriété que vous possédez. La valeur nette est basée sur la différence entre la valeur estimée ou évaluée de la propriété et le montant restant à rembourser sur le prêt hypothécaire. 

    Votre limite d’emprunt auprès du prêteur est déterminée par votre ratio prêt-valeur. Plus la valeur nette de votre propriété est élevée, plus le ratio prêt-valeur est bas. La plupart du temps, les propriétaires qui souhaitent refinancer leur prêt hypothécaire le font lorsqu’ils disposent d’une valeur nette importante sur la propriété.

    Vous pouvez obtenir jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété par le biais d’un refinancement et la valeur nette par le biais d’un retrait forfaitaire de la valeur nette en espèces. Par exemple, si votre propriété vaut 600 000 $ et qu’il vous reste 300 000 $ à rembourser, vous pouvez refinancer et emprunter pour réhypothéquer jusqu’à 480 000 $ au total (soit 600 000 $ x 80 %). 

    Vous pourriez conserver votre hypothèque de 300 000 $ et accéder aux 180 000 $ supplémentaires en espèces par le biais d’un retrait de valeur nette sous la forme d’une marge de crédit garantie ou d’une autre hypothèque, ou vous pourriez établir le montant total sous la forme d’une hypothèque de 480 000 $. 

    Comment utiliser une calculatrice de refinancement hypothécaire

    Notre calculatrice de refinancement hypothécaire peut vous aider à déterminer s’il est financièrement avantageux de refinancer votre hypothèque avant la fin de votre terme hypothécaire.

    Pour commencer, entrez la raison du refinancement (réduire mon versement hypothécaire, accéder à ma valeur nette ou modifier mon amortissement) et les détails de la valeur de votre propriété et du solde de votre prêt hypothécaire. La calculatrice vous aidera à comprendre les taux d’intérêt proposés et vous donnera une idée de la valeur nette à laquelle vous pouvez accéder.

    Devrais-je refinancer?

    Une analyse coûts-avantages peut vous aider à déterminer s’il vaut la peine de procéder à un refinancement. Renseignez-vous sur les taux d’intérêt actuels pour voir si le refinancement permet de réaliser des économies et de dégager des liquidités. 

    Pesez également les avantages et les inconvénients du refinancement par rapport aux pénalités que vous paierez en cas de résiliation anticipée du terme de votre hypothèque et tenez compte des frais d’intérêt supplémentaire sur la durée de l’hypothèque si vous envisagez un refinancement pour prolonger votre période d’amortissement. 

    Si la pénalité pour résiliation du prêt hypothécaire est très élevée, il peut être avantageux d’attendre d’être plus proche de la fin du terme de votre prêt hypothécaire existant avant de refinancer.

    Coûts associés au refinancement

    Si vous refinancez avant la fin de votre terme hypothécaire, vous devrez tenir compte de la pénalité de remboursement anticipé que vous encourrez si vous résiliez votre hypothèque avant la fin du terme. Selon votre type de prêt hypothécaire, cette pénalité peut être l’équivalent du différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu.

    Si vous refinancez votre hypothèque à la fin de son terme, au lieu de la renouveler, vous devrez prendre en compte les frais juridiques, l’évaluation de la propriété et les autres frais que vous pourriez être amené à payer pour le refinancement.

    Si vous changez de prêteur, vous devrez probablement payer des frais de mainlevée d’hypothèque pour remplacer le prêteur sur votre titre de propriété.

    Coûts du refinancement hypothécaire

    Type de frais Coûts
    Pénalité de remboursement anticipé Cela dépend du prêteur, mais généralement il s’agit du montant le plus élevé entre le différentiel de taux d’intérêt (DTI) et trois mois d’intérêt.
    En cas de refinancement au moment du renouvellement, cette règle ne s’applique pas.
    Frais de mainlevée d’hypothèque Cela dépend du prêteur, mais varie généralement entre 250 $ et 400 $.
    Frais d’enregistrement de l’hypothèque Cela dépend de la province, mais varie généralement entre 50 $ et 150 $.
    Évaluation de la propriété Cela dépend de l’emplacement de la propriété, des évaluateurs, de la distance à parcourir jusqu’à la propriété, du type de propriété et du type d’évaluation, mais cela varie généralement entre 300 $ et 500 $.
    Frais juridiques Ces frais peuvent varier de 750 $ à 1 500 $, voire plus si une personne est ajoutée ou retirée du titre.

    Avantages du refinancement

    Obtenir un taux d’intérêt plus bas : Si les taux d’intérêt sont actuellement plus bas que lorsque vous avez obtenu votre premier prêt hypothécaire, il peut être avantageux de refinancer. Dans de nombreux cas, le taux d’intérêt plus bas peut se traduire par des économies à long terme, même en tenant compte des pénalités encourues en cas de résiliation anticipée de l’hypothèque.

    Modifier l’amortissement : Si vous avez du mal à payer vos versements hypothécaires, le fait d’augmenter votre amortissement pourrait vous aider à réduire vos versements hypothécaires et à améliorer vos liquidités. Toutefois, prolonger l’amortissement se traduira par des frais d’intérêt plus élevés sur toute la durée du prêt hypothécaire.

    Accéder à la valeur nette : Votre valeur nette continue d’augmenter à mesure que vous effectuez vos versements hypothécaires. Un refinancement peut vous permettre d’utiliser une partie de la valeur nette dans votre propriété. Vous pouvez alors utiliser les fonds pour rénover votre maison, acheter une autre propriété, financer les études de vos enfants, lancer une entreprise ou répondre à d’autres besoins.

    Consolider les dettes : Les hypothèques comportent généralement des taux d’intérêt moins élevés que d’autres types de dettes, comme les cartes de crédit, les prêts non garantis ou les deuxièmes hypothèques. L’une des raisons les plus courantes de refinancer est de consolider et de rembourser ces dettes à taux d’intérêt élevé. Vous n’aurez plus qu’un seul versement mensuel avec un taux d’intérêt plus bas au lieu de plusieurs versements avec des taux variables, ce qui peut vous faire économiser de l’argent à long terme.

    Étapes du refinancement hypothécaire

    Déterminez si le refinancement est une bonne solution pour vous : Considérez les dépenses que cela implique et comparez-les aux avantages d’obtenir un taux d’intérêt plus bas, de réduire vos versements hypothécaires ou d’accéder à la valeur nette.

    Comparez les taux d’intérêt : Une fois que vous êtes prêt à refinancer, vous devez comparer les taux en vigueur et choisir celui qui convient le mieux à votre situation. Vous pouvez rester avec votre prêteur actuel ou en choisir un autre. Comparez soigneusement les taux et les conditions pour vous assurer que vous choisissez ce qui vous convient le mieux.

    Soumettez votre demande de nouveau prêt hypothécaire : Vous devez soumettre une nouvelle demande de refinancement. Cette procédure est similaire à celle que vous avez suivie pour financer votre prêt hypothécaire actuel. Votre prêteur devra évaluer votre situation financière, faire évaluer votre propriété et s’assurer que vous passez le test de stress hypothécaire.

    Test de stress et mauvaise cote de crédit

    Lorsque vous demandez un nouveau prêt hypothécaire auprès d’un prêteur réglementé par le gouvernement fédéral, vous devez passer le test de stress. Ce test est exigé pour changer de prêteur ou pour un refinancement. Le test de stress détermine si vous serez encore en mesure d’effectuer vos versements hypothécaires si les taux d’intérêt augmentent. Le taux du test de stress est le plus élevé des deux taux suivants : le taux d’intérêt proposé + 2 % ou le taux de référence du test de stress de 5,25 %.

    Gardez à l’esprit que si vous refinancez pour emprunter des fonds supplémentaires sur la valeur nette de votre propriété, vos versements hypothécaires augmenteront. Il vous sera donc peut-être plus difficile de réussir le test de stress. Un refinancement à un taux plus bas ou la prolongation de l’amortissement pourraient vous aider à passer le test de stress plus facilement, car ces deux mesures réduiraient vos versements hypothécaires.

    Si votre cote de crédit a baissé depuis que vous avez obtenu votre hypothèque, il peut être plus difficile de refinancer votre hypothèque auprès de prêteurs de premier ordre. Si votre refinancement a été refusé en raison d’un mauvais crédit, vous pouvez attendre d’avoir amélioré votre cote ou envisager un prêt à risque ou un prêt privé, qui comportent des taux beaucoup plus élevés.

    Alternatives au refinancement

    Si vous estimez que le refinancement n’est pas une bonne solution pour vous, il existe des solutions de rechange que vous pouvez explorer.

    Renouveler votre hypothèque

    Si vous estimez que les frais liés à la résiliation anticipée de votre terme hypothécaire n’en valent pas la peine, vous pouvez choisir d’attendre le renouvellement de votre hypothèque. Vous pourrez alors envisager un refinancement sans pénalité de remboursement anticipé si vous devez apporter à votre hypothèque des modifications qui ne peuvent être apportées dans le cadre d’un renouvellement.

    Combinaison et prolongation

    La combinaison et la prolongation vous permettent de combiner votre taux hypothécaire actuel avec les taux en vigueur afin de créer une moyenne pondérée et de prolonger le terme de l’hypothèque. Selon le prêteur, vous pouvez avoir la possibilité de revenir à votre amortissement initial si vous avez une hypothèque avec charge subsidiaire.

    Restructuration

    La restructuration vous permet de modifier votre prêt hypothécaire existant, en changeant les conditions pour rendre les versements plus abordables. Cette option n’est pas offerte par tous les prêteurs. Vous pouvez restructurer votre prêt pour obtenir un taux d’intérêt plus bas, prolonger votre terme ou votre amortissement, ou diviser votre prêt hypothécaire en deux, en ajoutant le solde d’une marge de crédit hypothécaire à l’hypothèque.

    Deuxième hypothèque

    Vous pouvez contracter une deuxième hypothèque en plus de votre hypothèque existante. Cette hypothèque est généralement contractée auprès d’un autre prêteur et son taux d’intérêt est plus élevé que celui d’un refinancement. Elle est garantie par la valeur nette de votre propriété et peut prendre la forme d’une marge de crédit hypothécaire ou d’une hypothèque. Une deuxième hypothèque n’a pas d’incidence sur votre première hypothèque. Votre prêteur doit toutefois accepter que la deuxième hypothèque soit adossée à la première.

    Foire aux questions

    Le refinancement de mon hypothèque aura-t-il un impact sur ma cote de crédit?

    Le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire nécessite une vérification du crédit. Un refinancement exige que vous passiez par la procédure d’approbation, ce qui peut faire baisser votre cote de crédit à court terme.

    Combien coûte un refinancement?

    Le coût du refinancement varie en fonction du terme de votre hypothèque et du fait que vous changiez ou non de prêteur. D’autres frais peuvent également être exigés, de sorte que le coût total peut rapidement s’élever à quelques centaines ou milliers de dollars.

    Quelles sont les autres solutions possibles si le refinancement est trop coûteux?

    Si le coût du refinancement l’emporte sur ses avantages, quelques options s’offrent à vous, selon la raison pour laquelle vous souhaitez refinancer votre prêt. Ces options peuvent également impliquer des frais supplémentaires ou des pénalités, vous devez donc considérer le coût total pour voir si elles sont adaptées à votre situation.

    Si vous pouvez attendre, vous pouvez éviter les pénalités de remboursement anticipé en attendant le renouvellement de votre prêt hypothécaire. Si vous avez besoin de dégager des liquidités, vous pouvez envisager de restructurer ou de combiner et de prolonger votre prêt hypothécaire. Une deuxième hypothèque peut être une solution alternative si vous souhaitez accéder à la valeur nette.

    En conclusion

    En refinançant votre hypothèque, vous modifiez les conditions de votre hypothèque actuelle, ce qui vous oblige à la résilier et à en obtenir une nouvelle. Cette démarche peut être intéressante pour accéder à la valeur nette de votre propriété, dégager des liquidités ou obtenir un taux d’intérêt plus bas.

    Il est important de prendre en compte des facteurs comme votre prêteur, les conditions de votre hypothèque actuelle et sa durée restante, car les coûts de refinancement peuvent être supérieurs aux avantages. Le refinancement peut toutefois s’avérer utile si vous souhaitez adapter votre prêt hypothécaire à vos besoins.
    Vous envisagez un refinancement? Contactez un professionnel du financement hypothécaire qui pourra vous aider à évaluer les avantages et les inconvénients du refinancement et à déterminer s’il s’agit de la meilleure option pour vous.