L’achat de votre première propriété est une étape importante et exaltante. Mais cela peut aussi s’avérer difficile, surtout lorsqu’il s’agit de comprendre le jargon hypothécaire. En vous familiarisant avec les termes que vous pouvez rencontrer et en comprenant le langage hypothécaire, vous serez mieux équipé pour vous y retrouver et obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible pour vos besoins.

L’accession à la propriété offre de nombreux avantages, notamment la constitution d’un capital, la stabilité et la possibilité d’une croissance financière à long terme. En comprenant les termes utilisés dans le domaine hypothécaire, vous pourrez faire des choix financiers avisés et profiter des diverses mesures incitatives et des programmes offerts aux nouveaux acheteurs. Commençons donc par démystifier le jargon hypothécaire.

Les grandes lignes 

• Une hypothèque est un prêt utilisé lors de l’achat d’une propriété. La propriété est utilisée pour garantir le prêt. 
• L’obtention d’une préapprobation ou d’une préqualification vous donne une idée réaliste de votre pouvoir d’achat et vous permet de magasiner des propriétés qui correspondent à votre capacité d’emprunt.
• Il est nécessaire de souscrire une assurance prêt hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.

Qu’est-ce qu’un premier acheteur au Canada?

Avant d’aborder les subtilités des prêts hypothécaires, il est important de savoir si vous répondez aux critères d’un premier acheteur au Canada. La définition d’un premier acheteur varie légèrement selon les différentes mesures incitatives et les programmes conçus pour les premiers acheteurs.

La plupart des mesures incitatives, des subventions et des programmes définissent au minimum un premier acheteur comme une personne qui n’a pas été propriétaire ou n’a pas vécu dans un logement qui lui appartient ou qui appartient à son époux/conjoint de fait actuel. Cette définition peut toutefois varier et il se peut que vous deviez remplir d’autres critères d’admissibilité pour pouvoir bénéficier d’un programme donné.

Pour vous assurer que vous répondez aux critères spécifiques de votre province et que vous comprenez les mesures incitatives offertes aux premiers acheteurs, consultez un conseiller hypothécaire ou demandez un avis juridique professionnel. Cela vous permettra de déterminer votre admissibilité et de tirer le meilleur parti des programmes conçus pour soutenir les acheteurs d’une première habitation.

Notions de base sur l’hypothèque

Une hypothèque est un prêt qui vous permet d’acheter une propriété en utilisant la propriété elle-même comme garantie. En termes plus simples, il s’agit d’un accord financier entre vous (l’emprunteur) et un prêteur. L’emprunteur dans cette relation est également appelé le débiteur hypothécaire, et le prêteur est appelé le créancier hypothécaire. Le prêteur vous fournit les fonds nécessaires à l’achat de la propriété et, en retour, vous acceptez de rembourser le prêt sur une période déterminée, généralement avec intérêt.

Au Canada, il existe deux principaux types d’hypothèques résidentielles : les hypothèques conventionnelles et les hypothèques subsidiaires. Une hypothèque conventionnelle est enregistrée sur le titre de propriété et est assortie de conditions spécifiques. Une hypothèque subsidiaire enregistre une charge sur la propriété pour un montant supérieur au solde de l’hypothèque, ce qui permet aux emprunteurs de réavancer des fonds au fur et à mesure que l’hypothèque est remboursée.

La compréhension de ces concepts de base vous fournira une base solide pour approfondir votre lexique hypothécaire.

Comprendre la mise de fonds pour les premiers acheteurs

L’un des obstacles les plus importants pour les acheteurs d’une première habitation est le versement de la mise de fonds. La mise de fonds est le capital initial (en espèces) que vous consacrez à l’achat de votre propriété, démontrant ainsi votre engagement financier à l’égard du prêt hypothécaire.

Au Canada, la mise de fonds minimale requise est de 5 % du prix d’achat pour les propriétés d’une valeur inférieure ou égale à 500 000 $. Pour les propriétés dont la valeur se situe entre 500 000 et 999 999 $, la mise de fonds requise est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour la tranche restante. Si le prix d’achat de la propriété est supérieur à 1 million de dollars, la mise de fonds requise est de 20 %. Il est également important de noter qu’une mise de fonds de 20 % ou plus est nécessaire pour éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire.

Il existe toutefois des exceptions à la règle des 20 %. Si vous optez pour un amortissement de 30 ans, vous devrez verser une mise de fonds de 20 %. Il en va de même si vous achetez un immeuble d’investissement.

Bien qu’une mise de fonds de 20 % puisse être intéressante pour éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire, il est important de tenir compte de votre situation financière particulière et de vos objectifs. Si vous attendez d’avoir les moyens de verser une mise de fonds de 20 %, vous risquez de passer à côté d’une plus-value potentielle et d’occasions futures d’accéder à la propriété. Consultez un conseiller hypothécaire agréé pour déterminer le montant de la mise de fonds qui correspond à vos objectifs financiers.

Qu’est-ce qu’une préapprobation?

Il est fortement recommandé d’obtenir une préapprobation ou une préqualification hypothécaire avant de commencer à magasiner pour la maison de vos rêves. Une préapprobation vous donne une estimation du montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre situation financière et de votre solvabilité.

Le processus de préapprobation comprend généralement les étapes suivantes :

• Demande : Remplissez une demande de préapprobation, en fournissant des détails sur vos revenus, votre actif et votre passif. Cette étape doit être effectuée avant que vous ne trouviez une propriété spécifique, car la préapprobation est basée sur vos informations financières.
• Obtenez des conseils : Un expert hypothécaire examinera votre demande et vous posera des questions pour bien comprendre votre situation financière. Il est important d’être honnête et transparent à ce stade pour recevoir les meilleurs conseils.
• Vérifier et confirmer : Une fois votre demande examinée, vous devrez fournir des documents pour valider vos informations, comme des pièces d’identité, des relevés de paie et une lettre d’emploi. Il est essentiel que vous soyez franc quant à vos informations financières pour éviter tout problème lors du processus de souscription.
• Souscription : Le service de souscription examine votre demande, votre dossier de crédit et vos documents pour s’assurer que tout est en ordre. Il déterminera si vous êtes préapprouvé pour le montant du prêt hypothécaire demandé ou s’il vous proposera un montant différent en fonction de vos qualifications.
• Lettre de préapprobation : Si vous répondez aux critères du prêteur, vous recevrez une lettre de préapprobation indiquant le montant admissible et toutes les informations nécessaires. Cette lettre vous sera utile lorsque vous ferez des offres sur des propriétés et vous donnera une idée précise de votre budget.

En suivant le processus de préapprobation, vous pouvez vous faire une idée réaliste de votre pouvoir d’achat, établir un budget et magasiner pour des propriétés qui correspondent à vos moyens. Il est important de noter qu’une préapprobation n’est pas une garantie d’approbation du prêt hypothécaire. Une fois que vous aurez trouvé une propriété qui vous convient, le prêteur procédera à une évaluation approfondie de votre dossier avant de finaliser l’approbation.

Remarque : la préapprobation et la préqualification sont des processus similaires et aucune ne garantit l’approbation. L’approbation ne peut être accordée qu’après un examen approfondi de la propriété concernée et l’acceptation de votre offre d’achat.  La principale différence entre les deux est qu’une préapprobation vous permet de bloquer un taux d’intérêt. Sachez toutefois que le prêteur ajoute généralement une prime au taux pendant qu’il le retient pour vous.

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire?

Les taux hypothécaires jouent un rôle important dans la détermination du coût total de votre hypothèque. Il est essentiel de comprendre comment les taux hypothécaires sont déterminés et quels sont les facteurs qui peuvent les influencer.

Les taux hypothécaires sont influencés par divers facteurs, notamment le taux directeur de la Banque du Canada, le rendement des obligations, l’inflation et les coûts de financement et de montage du prêteur. Lorsque la Banque du Canada ajuste son taux directeur, les prêteurs peuvent augmenter ou diminuer leur taux préférentiel, ce qui a une incidence sur les taux hypothécaires variables. 

Les rendements obligataires ont une incidence sur les taux hypothécaires fixes. Lorsque les rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires fixes ont tendance à augmenter pour refléter le coût d’emprunt plus élevé pour les prêteurs. Lorsque les rendements obligataires baissent, les taux hypothécaires fixes ont tendance à baisser. Lorsque les rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires ont tendance à réagir rapidement pour refléter ce changement. Lorsque les rendements obligataires baissent, les taux hypothécaires ont tendance à réagir plus lentement à ce changement en raison du risque de volatilité des rendements obligataires.

Il est important de noter que le taux hypothécaire le plus bas n’est pas toujours la meilleure option pour vos projets financiers. Bien qu’il soit souhaitable d’obtenir un taux bas, d’autres facteurs, comme les options de remboursement anticipé, la flexibilité et les caractéristiques générales de l’hypothèque, doivent également être pris en compte. Faites appel à un conseiller hypothécaire agréé pour comprendre les options qui s’offrent à vous et choisir le taux hypothécaire qui correspond à vos objectifs financiers.

Comment choisir entre taux fixe et taux variable?

Lorsqu’il s’agit de choisir un prêt hypothécaire, vous avez la possibilité d’opter pour un taux fixe ou un taux variable. Chacun présente des avantages et des inconvénients, et la compréhension des différences peut vous aider à choisir celui qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos objectifs.

Un prêt hypothécaire à taux fixe offre stabilité et prévisibilité. Avec un taux fixe, votre taux d’intérêt reste inchangé pendant tout le terme de votre prêt hypothécaire. Cela signifie que vos versements hypothécaires resteront les mêmes, ce qui vous procure un sentiment de sécurité financière et vous permet d’établir un budget.

En revanche, un prêt hypothécaire à taux variable offre des possibilités d’économies, mais comporte un certain degré d’incertitude. Avec un taux variable, votre taux d’intérêt peut fluctuer en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur. Si les taux d’intérêt diminuent, vous pouvez bénéficier de versements hypothécaires moins élevés ou d’une plus grande partie de vos versements consacrés au remboursement du capital de l’hypothèque. En revanche, si les taux augmentent, vos versements hypothécaires risquent d’augmenter, ou une plus grande partie de vos versements sera consacrée à la part de l’intérêt, ce qui risque d’avoir des répercussions sur votre budget.

Pour choisir entre un taux fixe et un taux variable, vous devez tenir compte de votre tolérance au risque, de vos objectifs financiers et des conditions du marché. Si vous préférez la stabilité et souhaitez connaître exactement le montant de vos versements hypothécaires, un prêt hypothécaire à taux fixe peut être le bon choix. Si vous vous sentez à l’aise avec un certain degré d’incertitude et que vous pensez que les taux d’intérêt peuvent baisser, un prêt hypothécaire à taux variable pourrait vous permettre d’économiser de l’argent.

Remarque : il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable, qui ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. En général, un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) est assorti d’un paiement fixe, tandis qu’un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est assorti d’un paiement qui s’ajuste en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur.

Que signifient le terme et la période d’amortissement d’un prêt hypothécaire?

Le terme hypothécaire et la période d’amortissement sont deux notions importantes à comprendre lorsqu’on parle de prêt hypothécaire. Bien que ces termes puissent sembler similaires, ils renvoient à des aspects différents de votre contrat de prêt hypothécaire.

Terme hypothécaire

Le terme de l’hypothèque est la durée pendant laquelle les conditions spécifiques de votre contrat hypothécaire vous lient. Les termes varient généralement de 1 à 10 ans, les termes de 5 ans étant l’option la plus populaire au Canada. À la fin du terme, vous aurez la possibilité de renouveler votre prêt hypothécaire, de le rembourser en totalité ou de changer de prêteur.

Période d’amortissement

L’amortissement désigne la durée totale nécessaire pour rembourser intégralement votre prêt hypothécaire, y compris le capital et l’intérêt. La période d’amortissement maximale autorisée au Canada est de 25 ans pour les hypothèques avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Si votre mise de fonds est de 20 % ou plus, vous pouvez bénéficier d’une période d’amortissement allant jusqu’à 30 ans.

Il est important de noter que plus la période d’amortissement est longue, moins vos versements hypothécaires seront élevés. Cependant, une période d’amortissement plus longue signifie également que vous paierez plus d’intérêt pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Il est nécessaire d’équilibrer le terme de votre prêt hypothécaire et la période d’amortissement pour trouver un calendrier de paiement qui corresponde à vos objectifs financiers tout en vous permettant d’économiser autant que possible sur les coûts liés à l’intérêt.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire pour les premiers acheteurs?

Pour de nombreux nouveaux acheteurs au Canada, l’assurance prêt hypothécaire est une nécessité. L’assurance prêt hypothécaire, également appelée assurance ratio élevé ou assurance SCHL, protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire.

Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous êtes considéré comme un emprunteur à ratio élevé et il est nécessaire de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance permet aux prêteurs d’accorder des prêts hypothécaires à des emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure, réduisant ainsi le risque pour le prêteur.

L’assurance prêt hypothécaire est fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État, ou par les assureurs privés Canada Guaranty (CG) et Sagen (GW). Le coût de l’assurance prêt hypothécaire est déterminé en pourcentage du montant de l’hypothèque et est ajouté au solde de votre hypothèque ou peut être payé en une seule fois si vous préférez éviter de payer de l’intérêt sur ce montant.

Bien que l’assurance prêt hypothécaire ajoute un coût supplémentaire à votre prêt hypothécaire, elle offre également plusieurs avantages. Tout d’abord, elle vous permet d’accéder à la propriété avec une mise de fonds moins élevée, ce qui est plus abordable pour de nombreux nouveaux acheteurs. Deuxièmement, elle vous permet d’obtenir des taux hypothécaires plus bas, car les prêteurs considèrent que les hypothèques assurées présentent un risque moindre. Enfin, l’assurance prêt hypothécaire est transférable, ce qui vous permet de transférer votre assurance à une nouvelle propriété ou à un nouveau prêteur si vous décidez de déménager avant d’avoir remboursé votre prêt hypothécaire.

Remarque : l’un des meilleurs moyens d’économiser sur votre prêt hypothécaire et l’intérêt est de verser une mise de fonds de 19,99 % et de payer votre assurance-prêt hypothécaire en espèces. Cette manœuvre vous permettra de maintenir votre prime d’assurance contre le défaut de paiement à un niveau aussi bas que possible, tout en évitant que de l’intérêt ne soit ajouté à votre prêt hypothécaire. Vous obtiendrez également le taux (assuré) le plus bas sur votre prêt hypothécaire.

Foire aux questions

En conclusion 

Vous êtes arrivé à la fin de notre guide complet sur les termes hypothécaires à l’intention des acheteurs d’une première habitation au Canada. En vous familiarisant avec ces termes et concepts clés, vous êtes maintenant bien équipé pour naviguer dans le processus hypothécaire en toute confiance.

N’oubliez pas qu’il est toujours recommandé de demander l’avis d’un expert hypothécaire compétent et agréé pour vous assurer de prendre la meilleure décision financière possible en fonction de votre tolérance au risque, de votre budget, de vos finances et de vos objectifs. Un expert hypothécaire peut vous guider dans les méandres du processus hypothécaire, vous aider à explorer les meilleures options hypothécaires et vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation particulière.

Si vous avez d’autres questions ou si vous avez besoin d’aide dans votre parcours hypothécaire, n’hésitez pas à contacter un expert hypothécaire. Ils sont là pour vous soutenir et vous guider à chaque étape du processus.