La fraude hypothécaire est en augmentation et a de graves conséquences pour les emprunteurs, les propriétaires, les prêteurs et l’économie canadienne dans son ensemble. Ce type de fraude est le fait d’individus ou de groupes qui ont l’intention de faire de fausses déclarations, d’omettre ou de cacher des informations afin d’acheter une propriété ou d’obtenir une hypothèque à laquelle ils n’auraient pas pu prétendre autrement.

La fraude hypothécaire au Canada reste une préoccupation croissante, alimentée par la forte demande immobilière, la hausse des taux d’intérêt et le gonflement de la valeur des propriétés. La fraude hypothécaire est passible de sanctions sévères, notamment d’amendes, de peines d’emprisonnement et de pertes d’actifs. Les consommateurs et les professionnels jouent un rôle dans la prévention de la fraude et doivent rester vigilants sur le marché immobilier et hypothécaire.

Les grandes lignes 

• La fraude hypothécaire est un délit grave, passible de lourdes peines, qui peut avoir des répercussions sur les emprunteurs, les prêteurs et l’économie canadienne.
• Les types de fraude hypothécaire les plus courants sont la fraude en vue d’obtenir un domicile, la fraude liée au titre de propriété, la fraude à des fins lucratives, le prête-nom et la fraude à la saisie.
• Protégez-vous de la fraude hypothécaire en faisant preuve de vigilance et d’honnêteté dans vos demandes et en travaillant avec des professionnels de bonne réputation.

Qu’est-ce que la fraude hypothécaire?

La fraude hypothécaire consiste à falsifier ou à omettre intentionnellement des détails essentiels lors d’une demande afin d’obtenir une hypothèque ou un montant d’hypothèque plus élevé que celui qui vous aurait été accordé si vous aviez fourni des informations exactes. On parle également de fraude hypothécaire si quelqu’un utilise votre identité (fraude à l’identité) pour garantir un prêt en votre nom ou pour modifier la possession de votre propriété.

Les auteurs de fraudes hypothécaires peuvent être des emprunteurs isolés, des membres du secteur ou des réseaux criminels organisés. Leurs motivations tournent souvent autour des gains monétaires, comme l’obtention d’une propriété pour laquelle ils ne seraient pas éligibles autrement ou le fait de profiter d’une valeur de propriété artificiellement gonflée.

Qu’est-ce qui motive une personne à commettre une fraude hypothécaire?

Le gain financier est une motivation importante pour les emprunteurs et les professionnels du secteur qui commettent des fraudes hypothécaires. Pour les emprunteurs, il s’agit de modifier des informations afin d’obtenir une propriété ou une valeur de propriété plus élevée pour laquelle l’emprunteur serait autrement qualifié. Dans de nombreux cas, les emprunteurs qui commettent une fraude hypothécaire falsifient leurs revenus ou omettent de divulguer leurs autres dettes pour obtenir une hypothèque. 

Pour les professionnels du secteur, cela se produit généralement lorsque des individus travaillant dans le secteur, à savoir des prêteurs, des courtiers hypothécaires, des courtiers immobiliers, des avocats, des évaluateurs, des assureurs de titres ou des employés d’agences de crédit, font partie d’un plan visant à frauder les emprunteurs en vue d’obtenir un gain monétaire.

Différents types de fraude hypothécaire

Il existe de nombreux types de fraude hypothécaire au Canada. Voici les types de fraude les plus courants auxquels les emprunteurs et les prêteurs doivent être attentifs afin de les détecter et de les prévenir.

Fraude hypothécaire en vue de l’obtention d’un domicile

Cette fraude au premier degré se produit lorsqu’un emprunteur fournit des informations fausses ou trompeuses dans sa demande de prêt hypothécaire afin de satisfaire aux exigences du prêteur. Il peut s’agir de soumettre des documents incorrects ou falsifiés avec un revenu exagéré, de prétendre être salarié à temps plein alors que ce n’est pas le cas, de dissimuler des informations sur des dettes en cours ou des hypothèques existantes, ou d’indiquer que la propriété sera utilisée comme résidence principale alors que l’intention est de la louer et de l’utiliser comme une propriété d’investissement.

Cette fraude augmente généralement lorsque les marchés hypothécaires sont tendus ou lorsque les prix des propriétés et les taux d’intérêt sont élevés. Les emprunteurs qui commettent cette fraude seront tenus responsables de toute perte monétaire en cas de défaut de paiement. Ils peuvent faire l’objet d’une inculpation pénale, ce qui entrave leur éligibilité future à un crédit ou à un nouveau prêt hypothécaire.

Fraude liée au titre

La fraude liée au titre de propriété est une forme de fraude hypothécaire de plus en plus répandue au Canada. Si vous êtes propriétaire, vous pourriez être vulnérable, surtout si votre hypothèque a été remboursée. Dans ce type de fraude, une personne se fait passer pour vous et produit de faux documents afin d’obtenir la propriété légale de votre bien.

Une fois que le fraudeur a obtenu le titre de propriété, il peut réhypothéquer la propriété et s’emparer des fonds, vous laissant avec un prêt hypothécaire impayé. Il peut également vendre la propriété à un acheteur qui ne le sait pas et transférer le titre de propriété au nouveau propriétaire.

En souscrivant une assurance titre, les propriétaires peuvent se prémunir contre la fraude au titre. Cette forme d’assurance offre une protection si vous êtes victime d’une fraude au titre, en fournissant une couverture pour toute perte financière et en offrant une assistance tout au long de la procédure judiciaire. En l’absence d’assurance titre, les particuliers seront seuls responsables de la couverture de tous les frais juridiques liés à la fourniture d’une preuve de propriété.

Si vous vous absentez pendant une période prolongée et que votre maison est laissée vide, il est important de prendre les dispositions nécessaires pour qu’une personne de confiance visite la propriété et s’assure qu’elle n’est pas occupée par quelqu’un d’autre. Une autre mesure de précaution consiste à créer des alertes Google pour votre adresse afin de recevoir des notifications si votre maison est mise en vente ou en location pendant votre absence.

Fraude hypothécaire à but lucratif

Cette fraude se produit lorsqu’un individu ou un groupe s’entend avec un acheteur pour vendre une propriété à un prix artificiellement gonflé. Ce prix est utilisé pour inciter les prêteurs à accorder un prêt d’un montant plus élevé ou pour tromper d’autres acheteurs potentiels et les inciter à acheter la propriété à un prix élevé tout en cachant sa valeur réelle.

Ce type de fraude n’a rien à voir avec l’achat d’un logement. Il s’agit plutôt de manipuler la procédure de prêt afin d’obtenir illégalement des liquidités ou du capital de la part des prêteurs ou des acheteurs. Ce type de fraude implique généralement des personnes ayant des connaissances ou une implication dans le secteur, comme des agents immobiliers, des courtiers hypothécaires, des avocats, des assureurs de titres, des évaluateurs immobiliers, des employés d’agences de crédit ou des investisseurs externes.

L’un des moyens dont disposent les acheteurs pour se protéger de ce type de fraude est de faire évaluer leur propriété par un évaluateur agréé par le prêteur et n’ayant aucun lien avec le vendeur. Cela permettra de déterminer avec précision la valeur réelle de la propriété, qui peut être utilisée comme condition pour obtenir un financement.

Fraude au prête-nom

Il s’agit d’une forme différente de fraude hypothécaire à but lucratif dans laquelle les fraudeurs convainquent un tiers d’utiliser leur nom pour déposer une demande d’hypothèque en échange d’une somme d’argent ou d’une commission. Le tiers autorise ensuite l’utilisation de son dossier de crédit et de ses informations personnelles pour l’achat de la propriété, potentiellement sans se rendre compte qu’il est impliqué dans des activités frauduleuses.

Le prête-nom peut être connu ou non du fraudeur. Dans la plupart des cas, le fraudeur garde l’argent pour lui, tandis que le prête-nom doit rembourser l’hypothèque une fois que les versements hypothécaires sur la propriété sont en souffrance. Parfois, le prête-nom fait partie de la fraude, utilisant souvent des pièces d’identité frauduleuses ou volées pour se faire passer pour un véritable acheteur. Il travaille ensuite avec d’autres personnes impliquées dans la fraude pour acheter et vendre à plusieurs reprises une propriété à des prix artificiellement gonflés afin d’obtenir des hypothèques plus importantes.

Fraude à la saisie

La fraude à la saisie vise généralement les propriétaires qui risquent de ne pas rembourser leur prêt hypothécaire ou qui font déjà l’objet d’une procédure de saisie. Les fraudeurs peuvent vous persuader de leur transférer la propriété en garantie d’un prêt. Ils conservent souvent les paiements que vous effectuez au titre du prêt et, puisqu’ils ont désormais le titre de propriété de votre maison, ils peuvent la vendre ou la refinancer. Vous risquez ainsi de perdre votre maison et d’accumuler encore plus de dettes.

Fraude hypothécaire à la commission

Ce type de fraude d’initié se produit lorsque des courtiers ou d’autres professionnels du secteur collaborent à l’utilisation de documents frauduleux pour obtenir un prêt hypothécaire. Cette pratique leur permet d’accroître leurs commissions en augmentant le nombre de prêts hypothécaires approuvés ou le nombre de ventes de maisons qu’ils auraient pu réaliser sans falsifier les informations.

La fraude à la commission fonctionne de la même manière que la fraude à l’hébergement. Au lieu que ce soit l’emprunteur qui falsifie les informations contenues dans sa demande de prêt hypothécaire, le professionnel du secteur les falsifie pour que la demande soit approuvée et qu’il perçoive des commissions.

Fraude à la créance hypothécaire syndiquée

Les hypothèques consortiales sont une forme légitime d’investissement. Les emprunteurs font appel à des prêteurs privés pour investir dans des propriétés ou des projets de développement, en regroupant ces fonds pour créer une hypothèque unique au lieu d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque. Ces types de prêts hypothécaires sont couramment utilisés pour financer le développement de propriétés commerciales ou résidentielles comme des condos, des bureaux et des immeubles de vente au détail.

Chaque investisseur est inscrit sur le titre foncier et reçoit généralement un bénéfice plus important que pour d’autres opportunités d’investissement. Ils ont la garantie de recevoir leur investissement initial lorsque la propriété est vendue, et sa valeur couvre l’investissement.

La fraude à la créance hypothécaire syndiquée se produit lorsque les emprunteurs manipulent la valeur d’une propriété pour détourner les fonds des investisseurs. Dans certains cas, la propriété dans laquelle les investisseurs croient avoir investi n’a même pas d’hypothèque et n’existe pas. Bien que les investisseurs puissent recevoir des paiements d’intérêts au début, ce n’est généralement que temporaire, et ils finissent par perdre leur investissement initial et le reste des gains promis. 

Conseils pour se protéger contre la fraude hypothécaire

Voici quelques mesures que vous pouvez mettre en pratique pour vous protéger contre la fraude hypothécaire :

• Soyez honnête dans votre demande : fournir toujours des informations véridiques et complètes lors d’une demande d’hypothèque. 
• Consultez un avocat indépendant : demandez conseil à un expert juridique impartial avant de signer tout document relatif à un prêt hypothécaire ou à une propriété.
• Obtenez une évaluation de la propriété : assurez-vous que la propriété que vous avez l’intention d’acheter est évaluée avec justesse et que toutes les inspections nécessaires ont été effectuées.
• Validez vos références : ne travaillez qu’avec des avocats, des courtiers hypothécaires, des prêteurs, des agents immobiliers et des évaluateurs agréés et réputés. Confirmez leurs qualifications en consultant le site Web de l’organisme de réglementation provincial compétent pour l’emplacement de la propriété et vérifiez s’ils ont déjà fait l’objet de mesures disciplinaires ou de plaintes.
• Examinez votre dossier de crédit : vérifiez régulièrement votre dossier de crédit pour y déceler toute demande de renseignements ou tout compte non autorisé qui pourrait indiquer une usurpation d’identité ou une fraude.
• Suivez votre présence et votre adresse en ligne : créez des alertes Google pour votre nom et votre adresse afin de surveiller toute information en ligne qui apparaît, comme des incidents d’usurpation d’identité ou des inscriptions de votre propriété à vendre.

Législation et réglementation

Les autorités et les administrations ont mis en place différentes législations et règles pour faire face au danger croissant de la fraude hypothécaire. Ces mesures visent à protéger les consommateurs et à maintenir la stabilité du marché immobilier. Bien que ces garanties réglementaires soient vitales, leur efficacité dépend de la sensibilisation du public et des actions proactives des emprunteurs et des professionnels du secteur.

Une loi cruciale en Ontario est la Loi de 2024 sur la protection des propriétaires, mise en œuvre pour lutter contre l’exploitation des propriétaires vulnérables, en particulier les personnes âgées. Le principal objectif de cette loi est d’interdire les pratiques de prêt abusives qui impliquent l’enregistrement d’avis de sûretés sur le registre foncier. Ces pratiques trompeuses consistent souvent à placer des privilèges sur une propriété à l’insu ou sans le consentement du propriétaire.

Foire aux questions

En conclusion 

La fraude hypothécaire est un problème croissant qui peut gravement affecter les individus et le système financier dans son ensemble. La connaissance des différentes formes de fraude hypothécaire, la capacité à identifier les signes avant-coureurs et les mesures proactives pour se protéger peuvent réduire les risques de devenir la proie des fraudeurs. 

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