Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à ratio élevé?

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Avec la hausse des prix de l’immobilier et les taux d’intérêt élevés, les prêts hypothécaires à ratio élevé peuvent aider les acheteurs potentiels à acheter une propriété sans avoir à verser une mise de fonds importante. Un prêt hypothécaire à rapport élevé permet aux acheteurs d’acheter une maison avec un minimum de 5 % de mise de fonds, ce qui en fait une option attrayante pour ceux qui n’ont pas d’économies substantielles.
Cet article examine les coûts d’un prêt hypothécaire à ratio élevé, son fonctionnement et ses critères d’admissibilité. Nous comparerons également d’autres solutions pour vous aider à décider si un prêt hypothécaire à ratio élevé répond à vos besoins.
Les grandes lignes
- Un prêt hypothécaire à ratio élevé vous permet d’acheter une maison avec une mise de fonds moins importante.
- Les prêts hypothécaires à ratio élevé nécessitent une assurance prêt hypothécaire, ce qui peut augmenter le coût de l’emprunt.
- Des restrictions s’appliquent aux prêts hypothécaires à ratio élevé, notamment un amortissement plafonné à 25 ans (30 ans pour les acheteurs d’une première maison ou ceux qui achètent une nouvelle construction) et un prix d’achat inférieur à 1,5 million de dollars.
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Un prêt hypothécaire assuré ou à ratio élevé est un prêt hypothécaire qui exige une mise de fonds inférieure à 20 %, dont la période d’amortissement est inférieure ou égale à 25 ans et qui est destiné à une propriété dont le prix est inférieur à 1 500 000 $. Le seul cas où la période d’amortissement peut être portée à 30 ans ou ce lui d’une propriété nouvellement construite ou si l’emprunteur achète pour la première fois.
Cette solution hypothécaire nécessite une assurance prêt hypothécaire, également appelée assurance SCHL ou assurance à ratio élevé, pour protéger le prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. L’emprunteur doit couvrir le coût de cette assurance, qui peut être ajoutée au montant total du prêt hypothécaire ou payée d’avance en une seule fois.
Au Canada, la mise de fonds minimale pour un prêt hypothécaire à ratio élevé est de 5 % pour les montants jusqu’à 500 000 $ et de 10 % pour tout montant supplémentaire entre 500 000 $ et 1 499 999,99 $. Les propriétés d’une valeur égale ou supérieure à 1 500 000 $ nécessitent toutefois une mise de fonds de 20 % et ne sont pas éligibles à l’assurance prêt hypothécaire. Cela signifie que ces propriétés ne sont pas tenues d’avoir une assurance prêt hypothécaire et qu’elles ne sont pas considérées comme ayant un ratio élevé.
Le ratio prêt-valeur
Le ratio prêt-valeur est un facteur décisif pour déterminer si votre prêt hypothécaire entre dans la catégorie des ratios élevés. Ce ratio compare le montant total du prêt après votre mise de fonds à la valeur de la propriété ou au prix d’achat. Si votre ratio prêt-valeur est supérieur à 80 %, votre mise de fonds sera inférieure à 20 %, ce qui classera votre prêt hypothécaire dans la catégorie des ratios élevés.
Par exemple, si vous achetez une maison au prix de 400 000 $ et versez la mise de fonds minimale de 20 000 $ (5 %), le montant total de votre hypothèque sera de 380 000 $ et votre ratio prêt-valeur sera de 95 %. Comme votre prêt-valeur est supérieur à 80 %, il s’agit d’un prêt hypothécaire à ratio élevé.
Si vous augmentez votre mise de fonds à 100 000 $ (25 %), le montant total de votre hypothèque sera de 300 000 $ et votre ratio prêt-valeur sera de 75 %. Ce prêt n’est pas considéré comme un ratio élevé puisque le ratio prêt-valeur est inférieur ou égal à 80 %.
Comparaison des prêts hypothécaires à ratio élevé et à faible ratio
Un prêt hypothécaire à ratio élevé ou assuré est un prêt hypothécaire pour lequel l’emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 %, la période d’amortissement est de 25 ans ou moins (sauf si l’acheteur achète pour la première fois une maison nouvellement construite) et le prix d’achat est inférieur à 1,5 million de dollars. Ces types de prêts hypothécaires exigent de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance prêt hypothécaire.
Un prêt hypothécaire à faible ratio, également appelé prêt hypothécaire assurable, nécessite une mise de fonds de 20 % ou plus. Les prêts hypothécaires à faible ratio s’appliquent aux propriétés dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars et dont la période d’amortissement est inférieure ou égale à 25 ans. Les prêts hypothécaires à faible ratio requièrent également une assurance contre le défaut de paiement. Celle-ci peut toutefois être souscrite soit par l’emprunteur, soit par le prêteur. Selon le prêteur, l’emprunteur peut être responsable du paiement de la prime d’assurance, tandis que d’autres peuvent proposer de la couvrir.
Comparaison entre les hypothèques à ratio élevé et les hypothèques conventionnelles
Les prêts hypothécaires conventionnels ou non assurés exigent une mise de fonds de 20 % ou plus et peuvent avoir un prix d’achat de la propriété supérieur à 1 500 000 $ ou un amortissement sur 25 ans. Ces types de prêts immobiliers sont différents des prêts hypothécaires à ratio élevé et à faible ratio, car le prêteur a choisi de ne pas souscrire d’assurance prêt hypothécaire. En effet, soit l’hypothèque est établie en vertu d’un enregistrement de charge subsidiaire, soit le prix d’achat de la propriété ou l’amortissement dépasse ce qui est autorisé pour un prêt hypothécaire à ratio élevé ou à faible ratio.
Comparaison des coûts
Le tableau suivant compare les coûts des prêts hypothécaires à ratio élevé, à faible ratio et conventionnels. Pour une comparaison plus précise, nous avons opté pour un amortissement sur 25 ans et pris en compte la mise de fonds minimale pour chaque prêt hypothécaire. Les calculs ont été effectués en supposant un terme de 5 ans et un calendrier de versement mensuel.
Ratio élevé (assuré) | Faible ratio (assurable) | Faible ratio (assurable) | Conventionnel (non assuré) | |
---|---|---|---|---|
Prix d’achat | 400 000 $ | 400 000 $ | 400 000 $ | 400 000 $ |
Amortissement | 25 ans | 25 ans | 25 ans | 25 ans |
Taux d’intérêt | 4,19 % | 4,39 % | 4,39 % | 4,74 % |
Mise de fonds minimale | 20 000 $ | 80 000 $ | 80 000 $ | 80 000 $ |
Montant de l’hypothèque | 380 000 $ | 320 000 $ | 320 000 $ | 320 000 $ |
Assurance prêt hypothécaire (SCHL) | 15 200 $ | 7 680 $ | 7 680 $ | 0 $ |
Montant total de l’hypothèque | 395 200 $ | 320 000 $(prime payée par le prêteur) | 327 680 $(prime payée par l’emprunteur) | 320 000 $ |
Total du capital payé (terme de 5 ans) | 50 033,27 $ | 39 565,63 $ | 40 515,20 $ | 37 946,79 $ |
Total des intérêts payés (terme de 5 ans) | 77 150,94 $ | 65 530,22 $ | 67 102,95 $ | 70 896,66 $ |
Comment obtenir un prêt hypothécaire à ratio élevé
Les critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire à ratio élevé sont les mêmes que pour d’autres types de prêts hypothécaires. Les prêteurs évalueront votre situation professionnelle, vos revenus, votre endettement et vos actifs afin de déterminer si vous êtes en mesure de vous acquitter sans problème des versements hypothécaires et de vos autres obligations financières.
En remboursant vos dettes existantes, vous diminuerez votre endettement actuel et augmenterez vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire à ratio élevé. Cela aura également un impact positif sur vos ratios d’amortissement de la dette, ce qui augmentera vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.
Il est également essentiel de maintenir une bonne cote de crédit, ce qui peut être réalisé en effectuant des remboursements dans les délais et en maintenant l’utilisation du crédit en dessous de 30 % de vos limites de crédit totales. Il est également essentiel d’avoir à portée de main tous les documents nécessaires attestant de vos revenus et de la stabilité de votre emploi lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire.
Avantages et inconvénients d’une hypothèque à ratio élevé
Comme pour tout choix susceptible d’avoir une incidence sur vos finances, il est essentiel de peser le pour et le contre d’un prêt hypothécaire à ratio élevé pour s’assurer de faire le meilleur choix en magasinant un prêt hypothécaire.
Avantages
Les prêts hypothécaires à ratio élevé permettent de verser une mise de fonds moins importante, ce qui permet d’accéder plus tôt au marché immobilier plutôt que d’attendre d’avoir économisé suffisamment pour verser une mise de fonds de 20 %. L’achat d’une maison plus tôt permet d’accumuler de la valeur nette et de profiter de la plus-value de la propriété. Par rapport aux hypothèques non assurées et assurables, les hypothèques à faible ratio ont généralement des taux d’intérêt plus bas en raison de l’assurance prêt hypothécaire, qui réduit le risque du prêteur.
Inconvénients
Le fait d’inclure l’assurance prêt hypothécaire dans votre capital peut augmenter considérablement vos frais de clôture si elle est payée à l’avance. Si vous l’ajoutez à votre hypothèque, votre solde augmentera. Cela peut entraîner une augmentation du montant des intérêts payés sur toute la durée de votre prêt hypothécaire, malgré les taux d’intérêt plus bas proposés. Si vous ajoutez l’assurance contre le défaut de paiement à votre prêt hypothécaire, vous devez disposer d’un revenu plus élevé puisque vous êtes soumis à un test de stress hypothécaire basé sur le montant total du prêt hypothécaire, qui sera plus élevé que si vous n’ajoutiez pas l’assurance.
De plus, les prêts hypothécaires avec un ratio prêt-valeur élevé imposent des limites maximales au prix d’achat et à l’amortissement de la maison, ce qui peut avoir un impact sur votre recherche de maison. Cela peut limiter considérablement vos possibilités de trouver la bonne maison, en particulier dans un endroit où les prix sont élevés, comme dans une grande ville où le prix moyen d’une maison dépasse à $1,5 de dollars. La plupart des prêteurs n’autorisent le refinancement hypothécaire que lorsque le ratio prêt-valeur tombe en dessous de 80 % ou de 65 % si vous avez l’intention de mettre en place une marge de crédit hypothécaire.
Autres options à envisager
Il existe plusieurs autres options pour éviter de devoir souscrire une assurance contre le défaut de paiement pour un prêt hypothécaire à ratio élevé ou pour réduire les frais d’intérêt sur toute la durée du prêt hypothécaire. Vous pouvez notamment attendre de disposer d’une mise de fonds de 20 % ou plus. Cela vous permettrait d’opter pour un prêt hypothécaire assurable ou non assuré et d’éviter de devoir payer une prime d’assurance contre le défaut de paiement.
En ajustant votre budget et en achetant une propriété plus abordable, vous pourriez réduire le montant de la mise de fonds nécessaire. Cela pourrait vous permettre de satisfaire au critère de mise de fonds de 20 % pour les prêts hypothécaires assurés et non assurés, sans avoir à attendre plus longtemps pour économiser davantage d’argent.
Un prêt hypothécaire à ratio élevé est-il adapté à votre situation?
Lorsque l’on envisage de contracter un prêt hypothécaire à ratio élevé, il faut se demander si l’on peut se le permettre, en tenant compte des coûts supplémentaires de l’assurance prêt hypothécaire. Il faut également tenir compte du potentiel d’investissement de la propriété et des projets futurs.
Si vous prévoyez de devoir refinancer ou vendre la propriété dans un avenir rapproché, il existe peut-être d’autres options plus économiques que le prêt hypothécaire à ratio élevé. Si vous prévoyez de posséder la propriété pendant une période plus longue, l’appréciation de la valeur de votre propriété peut compenser les coûts initiaux d’un prêt hypothécaire à ratio élevé.
Si vous prévoyez que les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter, il peut être judicieux d’examiner les prévisions pour voir de combien le prix de la propriété devrait s’apprécier. Cela peut vous aider à déterminer si les coûts supplémentaires d’un prêt hypothécaire à ratio élevé aujourd’hui vous permettront d’économiser de l’argent par rapport à un achat à des prix immobiliers futurs. Si vous attendez d’avoir une mise de fonds plus importante dans quelques années, vous risquez de retarder encore plus l’achat de votre maison, car la hausse des prix aura un impact sur votre accessibilité financière.
Foire aux questions
Quelle est la mise de fonds minimale requise pour un prêt hypothécaire à ratio élevé au Canada?
La mise de fonds minimale pour un prêt hypothécaire à ratio élevé au Canada est de 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d’achat et de 10 % pour tout montant supplémentaire entre 500 000 $ et 1 499 999 $.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire et pourquoi est-elle requise pour les prêts hypothécaires à ratio élevé?
L’assurance hypothécaire protège le prêteur si l’emprunteur cesse d’effectuer les versements hypothécaires. Elle est exigée pour les prêts hypothécaires à ratio élevé, qui présentent un risque de défaut de paiement plus élevé en raison du montant plus faible de la mise de fonds.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire à ratio élevé?
Les avantages d’un prêt hypothécaire à ratio élevé sont une mise de fonds plus faible, une entrée plus hâtive sur le marché immobilier et la possibilité d’obtenir des taux d’intérêt plus faibles. Parmi les inconvénients, on compte des coûts d’emprunt globaux plus élevés en raison de l’assurance prêt hypothécaire et des limites imposées au prix d’achat et à l’amortissement.
En conclusion
Avec la hausse incessante des prix de l’immobilier, opter pour un prêt hypothécaire à ratio élevé peut vous permettre d’acquérir une propriété plus tôt que si vous attendiez d’avoir épargné 20 %. Il est toutefois important de rappeler que ces prêts hypothécaires comportent des frais supplémentaires, comme les primes d’assurance en cas de défaut de paiement et l’augmentation des frais d’intérêt, qui doivent être pris en compte lorsque vous les ajoutez au solde de votre prêt hypothécaire.
Nos professionnels hypothécaires peuvent vous offrir des conseils personnalisés adaptés à vos besoins, que vous envisagiez d’opter pour un prêt hypothécaire à ratio élevé ou que vous exploriez d’autres options. Contactez-nous dès aujourd’hui pour discuter de vos options et commencer votre aventure en vue de devenir propriétaire de la maison de vos rêves.