Comment détermine-t-on les taux hypothécaires

Qu’ils soient fixes ou variables, les taux d’intérêt hypothécaires sont déterminés principalement en fonction des variations du taux directeur de la Banque du Canada (BdC) et du rendement des obligations. Le taux directeur est la référence sur laquelle les prêteurs s’appuient pour fixer leurs taux d’intérêt pour les prêts variables, les hypothèques et les autres types de prêts.

Les taux hypothécaires fixes et variables sont généralement plus élevés que le taux directeur de la BdC ou le rendement des obligations correspondant. En effet, les prêteurs sont des entreprises qui cherchent à réaliser des bénéfices sur les fonds qu’ils prêtent aux emprunteurs. D’autres frais d’emprunt et des risques supplémentaires sont associés aux prêts hypothécaires. Par conséquent, ces coûts et ces risques sont pris en compte dans le taux d’intérêt plus élevé que les prêteurs proposent aux emprunteurs.

Les grandes lignes

• Le taux directeur de la BdC influence les prêts hypothécaires à taux variable, tandis que le rendement des obligations influence les prêts hypothécaires à taux fixe.
• Les taux hypothécaires fixes et variables sont plus élevés que le taux directeur ou le rendement des obligations afin de compenser le risque et les frais de prêt.
• La Banque du Canada ajuste le taux directeur huit fois par année, ce qui a une incidence sur les prêts à taux variable et indirectement sur les prêts à taux fixe.

Comment détermine-t-on les taux hypothécaires?

Pour déterminer le taux hypothécaire qui vous est offert, les prêteurs tiennent compte de plusieurs facteurs, notamment le taux directeur de la Banque du Canada (BdC), le rendement des obligations, des facteurs personnels comme votre cote de crédit, votre ratio prêt-valeur et votre mise de fonds.

Les taux variables sont directement liés au taux directeur fixé par la Banque du Canada. Lorsque le taux directeur change, les prêteurs ajustent leurs taux préférentiels en conséquence. En général, les institutions financières maintiennent leur taux préférentiel à un niveau supérieur de 2,20 % au taux directeur de la Banque du Canada. Par exemple, si le taux directeur de la BdC est actuellement de 4,50 %, vous pouvez vous attendre à ce que la plupart des prêteurs appliquent un taux préférentiel de 6,70 %.

Les taux variables affichés par les prêteurs combinent le taux préférentiel plus une prime ou moins une décote. Par exemple, vous pouvez voir un taux d’intérêt variable de 5 ans annoncé par un prêteur comme étant le taux préférentiel + ou – 0,50 %. Si le taux préférentiel du prêteur est actuellement de 6,70 %, une prime signifiera que le taux variable de 5 ans annoncé est de 7,20 % (6,70 %+0,50 %), tandis qu’une décote signifiera que le taux est de 6,20 % (6,70 %-0,50 %). 

Les taux fixe sont déterminés en fonction du rendement des obligations correspondant à la date d’échéance de l’hypothèque. Les rendements des obligations sont indirectement influencés par les prévisions concernant l’évolution future du taux directeur de la BdC. 

En cas d’inflation élevée ou de mauvaises nouvelles, les prix des obligations peuvent chuter et les rendements obligataires augmenter, car les négociants s’attendent à ce que le taux directeur augmente lors de la prochaine annonce du taux directeur de la BdC. Si l’inflation est faible ou si de bonnes nouvelles sont attendues, les prix des obligations peuvent augmenter et les rendements des obligations baisser, car les traders s’attendent à ce que le taux directeur diminue lors de la prochaine annonce. 

En général, les taux fixes sont assortis d’une prime de 1 à 2 % supérieure au rendement des obligations correspondantes. Par exemple, si le rendement des obligations à 5 ans est actuellement de 3,20 %, on peut s’attendre à ce que les taux fixes de 5 ans se situent entre 4,20 % et 5,20 %, selon le prêteur.

Qui détermine les taux hypothécaires?

Les taux hypothécaires sont déterminés par les prêteurs qui basent leurs taux préférentiels sur le facteur d’influence pertinent (rendement des obligations ou taux directeur de la BdC).

Les taux d’intérêt des prêts hypothèques à taux fixe sont déterminés en fonction de l’évolution des rendements des obligations à échéance correspondante. Par exemple, le rendement des obligations à 5 ans détermine les taux fixes de 5 ans, le rendement des obligations à 3 ans détermine les taux fixes de 3 ans, etc. En raison du risque et des frais accrus liés au prêt d’argent, les prêteurs fixent généralement ces taux à un niveau plus élevé que le rendement des obligations afin de compenser ce risque. 

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires variables sont déterminés en fonction des changements apportés au taux directeur de la Banque du Canada, que les prêteurs utilisent ensuite pour fixer leurs taux préférentiels. Les taux préférentiels sont généralement plus élevés que le taux directeur pour tenir compte des coûts et des risques supplémentaires associés aux prêts hypothécaires. 

Les prêteurs tiennent également compte de la durée du terme, de l’amortissement, du taux préférentiel et du taux affiché, du type de prêt hypothécaire et de l’utilisation de la propriété concernée lorsqu’ils fixent leurs taux hypothécaires affichés. Votre cote de crédit, votre revenu, vos ratios prêt-valeur, votre relation avec le prêteur et d’autres facteurs peuvent vous permettre de bénéficier d’un rabais sur les taux affichés. 

Rôle de la Banque du Canada dans la détermination des taux hypothécaires

La Banque du Canada influence les taux d’intérêt à court terme par le biais de sa politique monétaire. L’objectif principal est de maintenir l’inflation dans les limites de l’objectif de 2 % afin de protéger la valeur du dollar canadien. La Banque du Canada fixe le taux cible au jour le jour (taux directeur) afin de stabiliser l’inflation et l’économie. C’est le taux que les prêteurs sont censés utiliser comme référence pour les taux de leurs produits de prêts variables. 

Facteurs qui influencent les taux hypothécaires

L’économie a une incidence sur les taux d’intérêt, tant au Canada qu’à l’échelle mondiale. La stabilité économique au Canada, mesurée par les données sur l’inflation, est un facteur important sur lequel la Banque du Canada s’appuie pour prendre des décisions sur les taux directeurs qui ont une incidence sur les taux hypothécaires.

La relation entre l’inflation et les taux d’intérêt suit généralement un schéma similaire. Lorsque l’inflation est élevée, les taux d’intérêt augmentent pour la contrôler et la ramener à son niveau cible. Lorsque l’inflation est faible, les taux d’intérêt diminuent pour stimuler l’économie et encourager les emprunts et les dépenses.

De quelle manière les taux d’intérêt influencent-ils l’abordabilité du logement

Les taux d’intérêt ont généralement une relation inverse avec l’abordabilité du logement. Mais l’offre et la demande de logements ont un impact beaucoup plus profond sur l’abordabilité du logement.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, il devient plus difficile pour les emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire d’acheter une maison. Avec la hausse des taux d’intérêt, les coûts d’emprunt augmentent, ce qui se traduit par des versements hypothécaires plus élevés. Cela diminue le pouvoir d’achat et peut réduire la demande de logements si moins d’acheteurs se qualifient pour un prêt hypothécaire. S’il y a moins d’acheteurs sur le marché, les vendeurs peuvent être plus motivés pour baisser les prix afin d’attirer les emprunteurs.

La baisse des taux d’intérêt peut améliorer l’abordabilité pour les emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire. Le coût de l’emprunt est réduit, ce qui se traduit par des versements hypothécaires moins élevés. Les emprunteurs peuvent désormais acheter une maison plus cher, puisqu’ils en ont plus pour leur argent. En conséquence, la demande de logements peut augmenter, car il y a plus d’acheteurs sur le marché, et les vendeurs peuvent être plus enclins à attendre des offres plus élevées et à augmenter les prix lorsque la demande est plus forte.

En quoi la baisse des taux d’intérêt affecte-t-elle l’économie?

Lorsque l’inflation est inférieure à l’objectif de 2 %, la Banque du Canada réduit son taux directeur, ce qui incite les prêteurs à faire de même, en diminuant leurs taux préférentiels. La baisse des taux d’intérêt stimule l’économie en encourageant les emprunts et les dépenses.

L’augmentation des emprunts et des dépenses dans l’économie se traduit par un besoin accru de biens et de services. Par conséquent, le coût d’achat de ces articles augmente en raison de la difficulté à maintenir une offre suffisante pour répondre à la forte demande. Cela peut entraîner des pressions inflationnistes susceptibles de provoquer une hausse de l’inflation. Cela peut déclencher le cycle économique que le Canada a historiquement connu tous les 5 à 7 ans.

En quoi la hausse des taux d’intérêt affecte-t-elle l’économie?

Lorsque l’inflation devient excessivement élevée, la Banque du Canada relève le taux directeur, ce qui incite les prêteurs à augmenter leurs taux préférentiels. Des taux d’intérêt plus élevés découragent l’emprunt et les dépenses pour juguler l’inflation, ce qui diminue le revenu disponible et limite la croissance économique. 

La réduction des emprunts et des dépenses diminue la demande de biens et de services. Cela permet à l’offre de se rattraper et conduit à une augmentation ou à une diminution plus progressive des prix (comme les soldes) pour stimuler la demande. Cela permet d’atténuer les pressions inflationnistes et de faire baisser l’inflation. Il existe un risque d’entrer en récession lorsque les taux d’intérêt sont augmentés rapidement sans laisser suffisamment de temps à l’économie pour réagir et s’ajuster. 

Comment sont établis les taux des tests de stress?

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) fixe les taux des tests de stress. Ce test évalue votre capacité à effectuer vos versements hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt. Le test de stress fixe un taux minimum admissible de 5,25 % ou le taux de votre contrat majoré de 2 %, le plus élevé de ces deux taux étant retenu.

Le taux de 5,25 % est considéré comme le plancher et est fixé en tenant compte des risques liés aux changements économiques. Ce taux est fixé à partir d’une analyse des vulnérabilités financières des emprunteurs et des institutions financières réglementées par le gouvernement fédéral, qui pourraient conduire à des défauts de paiement des prêts hypothécaires ou avoir un impact sur le système financier. Le taux +2 % de votre contrat est considéré comme le tampon, qui ajoute une marge de sécurité pour évaluer la capacité d’un emprunteur à faire face à des changements comme la hausse des taux hypothécaires ou des changements en matière de revenus.

Si les taux d’intérêt +2 % sont inférieurs au plancher, vous serez soumis à un test de stress à 5,25 %. Par exemple, lorsque les taux d’intérêt étaient au plus bas, si l’on vous proposait un taux de 1,75 %, ce taux +2 % est de 3,75 %, ce qui signifie que vous auriez été soumis à un test de stress à 5,25 %. Si les taux d’intérêt +2 % sont supérieurs au plancher, vous serez soumis à un test de stress à ce taux. Par exemple, maintenant que les taux d’intérêt sont élevés, si l’on vous propose un taux de 4,89 %, ce taux +2 % est de 6,89 %, ce qui signifie que vous serez soumis à un test de stress à 6,89 %.

Foire aux questions

En conclusion

Le taux directeur et le rendement des obligations ont un impact sur le coût des prêts hypothécaires. Lorsque la BdC modifie son taux directeur, l’impact se fait immédiatement sentir sur les prêts hypothécaires à taux variable, car les prêteurs ajustent leurs taux préférentiels rapidement après l’annonce. Les prêts hypothécaires à taux fixe évoluent en fonction des variations du rendement des obligations et ont tendance à prendre plus de temps pour s’ajuster. 

Les taux hypothécaires peuvent augmenter ou diminuer à tout moment, c’est pourquoi il est recommandé de suivre de près l’état de l’économie. Savoir ce qui influence les taux hypothécaires peut vous aider à prendre de meilleures décisions financières concernant votre prêt hypothécaire. 
Si vous cherchez à obtenir un financement pour une nouvelle maison ou à renouveler votre prêt à un taux plus bas, contactez nos professionnels du financement hypothécaire pour obtenir des conseils personnalisés.