Options hypothécaires pour travailleurs autonomes au Canada

Pour obtenir un prêt hypothécaire, les travailleurs autonomes du Canada doivent se préparer davantage. Les prêteurs traditionnels peuvent exiger une vérification plus détaillée des revenus, tandis que les prêteurs alternatifs peuvent offrir des options plus flexibles aux travailleurs autonomes à la recherche d’un prêt hypothécaire. 

Ce guide explique les exigences relatives aux prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes, les options offertes par les prêteurs et des conseils pour améliorer vos chances d’obtenir une approbation.

Les grandes lignes 

• Les prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes aident les personnes ayant des sources de revenus non traditionnelles à obtenir un prêt hypothécaire.
• Les travailleurs autonomes ont besoin d’une preuve de revenu plus stricte pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.
• Les prêteurs de premier ordre, les prêteurs à risque et les prêteurs privés ont des critères de qualification différents pour les prêts hypothécaires aux travailleurs autonomes.

Conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes

Vos documents financiers joueront un rôle essentiel dans l’obtention d’un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome au Canada. Contrairement aux salariés, les travailleurs autonomes ont souvent des revenus fluctuants, ce qui amène les prêteurs traditionnels à être plus prudents lorsqu’ils accordent des prêts. Les prêteurs veulent des preuves de revenus réguliers pour s’assurer que vous êtes suffisamment stable financièrement pour contracter un prêt hypothécaire. 

Les travailleurs autonomes entrent généralement dans l’une des quatre catégories suivantes lorsqu’ils souhaitent obtenir un prêt hypothécaire. Le type de documents dont vous avez besoin pour demander un prêt hypothécaire dépend de la catégorie dans laquelle vous vous trouvez en tant que travailleur autonome.

1. Propriétaire unique (avec revenus vérifiables) – Au moins 2 ans de revenus vérifiables (imposés) à partir des T1 et des avis de cotisation.
2. Propriétaire unique (sans revenu vérifiable) – Il faut au moins 6 mois d’historique de dépôts d’entreprise.
3. Particulier constitué en société (avec revenu admissible) – Exige un minimum de 2 ans de revenus vérifiables (imposés) provenant des T1 et des états financiers de l’entreprise. 
4. Particulier constitué en société (sans revenu admissible) – Il faut un minimum de 6 mois de dépôts ou de revenus déclarés.

Documents requis pour les prêts hypothécaires aux travailleurs autonomes

Les prêts hypothécaires aux travailleurs autonomes exigent, au minimum, votre relevé d’impôt sur le revenu (T1) et votre avis de cotisation (AC) pour être admissibles à un prêt hypothécaire lorsque vous ne pouvez pas fournir de T4.

En général, les prêteurs exigent quatre documents principaux :

1. Avis de cotisation et déclarations d’impôt sur le revenu (T1) – Les prêteurs peuvent exiger des T1 ou des avis de cotisation des 2 ou 3 dernières années pour vérifier vos revenus, y compris les revenus des travailleurs autonomes déclarés comme revenus d’entreprise. Les avis de cotisation sont également utilisés pour vérifier si vous avez des impôts impayés, ce que les prêteurs considèrent comme un signal d’alarme, car l’ARC peut enregistrer un privilège sur votre maison ou saisir des biens si les impôts restent impayés. 
2. Statuts constitutifs, inscription au registre des entreprises ou numéro de compte TPS/TVH – Ces documents indiquent au prêteur depuis combien de temps vous êtes travailleur autonome ou dirigez une entreprise. Si vous réalisez un chiffre d’affaires ou des ventes brutes de plus de 30 000 $ au cours d’un trimestre d’une année civile ou au cours des quatre trimestres d’exercice consécutifs précédents ou moins, vous devez vous inscrire pour obtenir un numéro de TPS/TVH.
3. Relevés bancaires – Votre déclaration de revenus des sociétés T2 et les relevés bancaires de vos comptes d’entreprise peuvent fournir des preuves supplémentaires à l’appui de toute demande de revenus d’entreprise.
4. États financiers – Ils servent à prouver le revenu d’entreprise et sont utiles lorsqu’un revenu non traditionnel est vérifié afin que le prêteur puisse tenir compte à la fois du revenu personnel et du revenu d’entreprise.

Selon le prêteur, il se peut que vous ayez besoin de documents supplémentaires à l’appui de votre demande, notamment :

• Cotes de crédit (personnelles et professionnelles)
• Preuve du paiement intégral de la TVH et/ou de la TPS
• Preuve de la propriété principale et majoritaire de l’entreprise
• Contrats signés indiquant les revenus antérieurs et futurs, potentiels ou prévus
• Preuve que la somme versée en guise de mise de fonds n’est pas un don.

Vous pouvez également inclure les revenus de dividendes provenant d’un FERR, d’un FRV, etc., à condition de pouvoir justifier d’une période de stabilité de 2 ans et d’une garantie de maintien des revenus pendant le terme du prêt hypothécaire.

Options de prêteurs pour une hypothèque pour travailleurs autonomes

Les emprunteurs travailleurs autonomes ont plusieurs options de prêteurs pour obtenir un prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes. Les options offertes par les prêteurs varient selon que vous disposez ou non d’un revenu vérifiable et documenté.

Prêteurs de premier ordre (A) 

Les prêteurs de premier ordre comprennent les grandes banques canadiennes et les coopératives de crédit qui offrent des taux d’intérêt compétitifs. Ils ont généralement les critères de qualification les plus stricts, exigeant des emprunteurs qu’ils réussissent le test de stress. Certains prêteurs de premier ordre proposent des prêts hypothécaires adaptés aux travailleurs autonomes. Ils imposent toutefois des exigences strictes en matière de documentation, notamment une cote de crédit élevée et une vérification complète des revenus.

Prêteurs alternatifs (B)

Les prêteurs à risque ou prêteurs B sont plus souples en ce qui concerne la vérification des revenus et acceptent les emprunteurs dont les revenus sont irréguliers ou dont la cote de crédit est plus basse. Les prêteurs B n’offrent pas de prêts assurés contre le défaut de paiement, ce qui leur permet d’être plus flexibles dans leurs critères de prêt. En revanche, leurs taux d’intérêt sont plus élevés que ceux des prêteurs de premier ordre. 

Le prêt B est la solution la plus courante pour les travailleurs autonomes qui disposent d’une mise de fonds de 20 % ou plus. Ils peuvent accorder des exceptions sur les ratios dette/revenu si l’emprunteur n’a pas de revenu personnel lorsqu’il est enregistré en tant que société.

Prêteurs privés

Les prêteurs privés peuvent offrir encore plus de flexibilité à ceux qui ne peuvent pas se qualifier auprès des prêteurs A ou B. Ils se concentrent davantage sur la valeur de la propriété et peuvent ne pas tenir compte de cotes de crédit plus faibles ou de justificatifs de revenus limités. En revanche, les prêteurs privés appliquent généralement des taux plus élevés et peuvent exiger une mise de fonds plus importante. Les prêteurs privés sont généralement une solution de financement temporaire et ont besoin d’une stratégie de sortie.

Assurance prêt hypothécaire pour les travailleurs autonomes

Si vous pouvez fournir des preuves de revenus par le biais de T1 et d’avis de cotisation, vous aurez accès à des prêts hypothécaires traditionnels et bénéficierez du même traitement que les emprunteurs qui fournissent des T4 avec des sources de revenus traditionnelles. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire. La prime d’assurance est calculée en fonction du montant du prêt et de la mise de fonds.

Si vous disposez de justificatifs de revenus T1 et d’avis de cotisation, les assureurs comme la SCHL, Canada Guaranty et Sagen proposent les primes d’assurance prêt hypothécaire suivantes. 

Si vous ne pouvez pas fournir de preuve de revenu et que vous disposez de documents limités ou non traditionnels, les assureurs privés Canada Guaranty et Sagen permettent aux emprunteurs ayant un excellent profil de crédit d’accéder à l’assurance hypothécaire pour travailleurs autonomes. Une mise de fonds minimale de 10 % est requise, et vous aurez besoin d’un prêteur qui offre des programmes de prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes par l’entremise de ces assureurs privés.

Hypothèque à revenu fixe

Avec un prêt hypothécaire à revenu fixe, les prêteurs ne vérifient pas vos revenus par les méthodes traditionnelles. Au lieu de cela, vous signez une déclaration et déclarez vos revenus dans des limites raisonnables. Avec ce type de prêt hypothécaire, vous n’avez généralement pas besoin de fournir de nombreux documents pour prouver vos revenus.  En revanche, le revenu déclaré doit être considéré comme raisonnable par rapport aux revenus moyens dans votre entreprise ou votre secteur. Vous pouvez fournir des relevés bancaires et des factures pour prouver le revenu déclaré.

Les prêts hypothécaires assurés sur la base des revenus déclarés acceptent des mises de fonds aussi faibles que 10 %, mais exigent une assurance contre le défaut de paiement et une bonne cote de crédit. Si votre cote de crédit n’est pas idéale, vous devrez peut-être la compenser par un revenu plus élevé afin de réduire le ratio dette/revenu ou verser une mise de fonds plus importante pour augmenter vos chances d’obtenir une approbation. La SCHL n’assure pas les prêts hypothécaires à revenu déclaré; vous devez donc faire appel à un assureur privé contre les défauts de paiement, comme Canada Guaranty ou Sagen. importante dans quelques années, vous risquez de retarder encore plus l’achat de votre maison, car la hausse des prix aura un impact sur votre accessibilité financière.

Foire aux questions

En conclusion 

Obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome au Canada peut nécessiter plus de préparation et de documentation, mais c’est possible. Commencez par organiser vos documents financiers, travaillez à améliorer votre cote de crédit et explorez les différentes options du prêteur pour trouver celle qui correspond à votre situation unique.

Si vous êtes prêt à vous lancer dans l’aventure du prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes, communiquez avec nos conseillers hypothécaires dès aujourd’hui pour explorer les options qui s’offrent à vous.