Bases hypothécaires

Hypothèques ouvertes ou fermées

Hypothèques ouvertes ou fermées
Written by
  • Ashley Howard
| 1 août 2024
Reviewed, 30 septembre 2024
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Table of contents

    Si vous envisagez d’acheter une maison ou si vous détenez déjà une hypothèque qui doit être renouvelée ou refinancée, vous devrez notamment choisir le type d’hypothèque qui vous convient le mieux. Il existe différentes options hypothécaires, comme le prêt ouvert ou fermé, fixe ou variable, et des termes variant de 6 mois à 10 ans, toutes conçues pour proposer une solution aux différents besoins de financement de chaque emprunteur.

    Si vous envisagez d’opter pour une hypothèque ouverte ou fermée, il est important d’examiner les caractéristiques de chaque type d’hypothèque, ainsi que les avantages et les inconvénients de chaque option. En choisissant celle qui convient le mieux à vos besoins immédiats et futurs, vous pourrez réaliser des économies plus importantes sur votre hypothèque.

    Les grandes lignes

    • Une hypothèque fermée offre des taux d’intérêt plus avantageux, mais comporte des restrictions, notamment une pénalité de remboursement anticipé si vous devez effectuer des changements pendant le terme.
    • Une hypothèque ouverte offre des taux d’intérêt plus élevés, mais vous permet d’effectuer des changements en cours de terme sans pénalité.
    • Le choix entre un prêt ouvert et fermé dépend de votre situation et de la flexibilité dont vous avez besoin au cours du terme.

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    Qu’est-ce qu’une hypothèque fermée?

    Une hypothèque fermée comporte des conditions qui demeurent fixes pour tout le terme choisi. Une fois le contrat hypothécaire signé, ces conditions ne peuvent être modifiées sans encourir des pénalités de résiliation anticipée du terme, qui peuvent être considérables.

    Une hypothèque fermée offre une flexibilité limitée. La plupart des prêteurs proposent des options de remboursement anticipé, comme la possibilité d’effectuer des versements jusqu’à un certain pourcentage du montant initial du prêt hypothécaire sans pénalité. Toutefois, si vous souhaitez effectuer des remboursements anticipés supplémentaires, rembourser l’intégralité du prêt hypothécaire, le refinancer ou y apporter d’autres modifications avant la fin de son terme, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé.

    En contrepartie de cette flexibilité limitée, les emprunteurs bénéficient de taux d’intérêt plus bas pour une hypothèque fermée. Les prêteurs sont plus enclins à offrir de meilleurs taux, car la flexibilité limitée décourage les emprunteurs de résilier le contrat hypothécaire ou d’effectuer des versements supplémentaires.

    Pénalités de remboursement anticipé

    Les pénalités de remboursement anticipé pour les hypothèques fermées à taux fixe sont calculées sur la base du différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou de trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu. En raison de la manière dont les pénalités sont calculées pour les taux fixes, le fait de résilier votre hypothèque plus tôt au début du terme vous exposera à des pénalités plus élevées que vers la fin du terme. Les hypothèques fermées à taux variable sont calculées sur la base de trois mois d’intérêt.

    Avantages et inconvénients

    Les avantages d’une hypothèque fermée sont notamment des taux d’intérêt plus bas que ceux d’une hypothèque ouverte. Les privilèges de remboursement anticipé sont basés sur un pourcentage du montant initial du prêt hypothécaire et peuvent varier d’un prêteur à l’autre.

    Les inconvénients d’une hypothèque fermée sont les limites du montant que vous pouvez rembourser par anticipation sans pénalité et les pénalités de remboursement anticipé en cas de résiliation de l’hypothèque avant la fin du terme ou de toute autre modification de l’hypothèque si elles dépassent ce qui est prévu dans votre contrat d’hypothèque.

    Qu’est-ce qu’une hypothèque ouverte?

    Une hypothèque ouverte vous permet de modifier votre hypothèque sans avoir à vous soucier des pénalités de remboursement anticipé. Même si le terme de l’hypothèque est défini, vous n’êtes pas obligé d’attendre son échéance pour procéder à des ajustements. 

    Une hypothèque ouverte offre une plus grande flexibilité. Vous pouvez effectuer des versements supplémentaires sans restrictions, adapter votre calendrier de paiement, refinancer, rembourser ou résilier l’hypothèque avant la fin de son terme sans pénalité.

    En contrepartie de cette plus grande flexibilité, les taux d’intérêt appliqués sont plus élevés. Les prêteurs exigent une prime plus élevée pour permettre aux emprunteurs d’effectuer des remboursements anticipés illimités ou de rembourser l’hypothèque avant la fin de son terme sans pénalités.

    Avantages et inconvénients

    Parmi les avantages d’une hypothèque ouverte, on compte l’absence de pénalités en cas d’augmentation du montant des versements hypothécaires réguliers, de leur fréquence, de remboursement anticipé ou de remboursement de l’hypothèque. De plus, il n’y a pas de pénalités en cas de refinancement pour modifier l’amortissement; certains prêteurs peuvent toutefois facturer des frais minimes pour la mise en place d’un nouveau prêt hypothécaire.

    Les inconvénients d’une hypothèque ouverte comprennent des taux d’intérêt plus élevés que ceux des hypothèques fermées. Si vous ne profitez pas de la flexibilité d’une hypothèque ouverte, le taux d’intérêt plus élevé peut entraîner des coûts plus importants sans aucun avantage supplémentaire.

    Comment choisir entre une hypothèque ouverte et une hypothèque fermée

    Les hypothèques fermées conviennent parfaitement aux propriétaires qui prévoient de rester dans leur résidence pendant tout le temps que durera l’hypothèque. Ils conviennent également aux personnes qui ne disposent pas des liquidités nécessaires pour effectuer des remboursements anticipés au-delà de ce qui est prévu dans le contrat de prêt hypothécaire. En général, les hypothèques fermées offrent assez de flexibilité pour l’emprunteur moyen.

    Les hypothèques ouvertes sont idéales pour les propriétaires qui prévoient d’effectuer des remboursements anticipés supplémentaires ou de rembourser leur hypothèque avant la fin de son terme. Les propriétaires qui souhaitent vendre avant la fin du terme peuvent également envisager un prêt hypothécaire ouvert si les économies réalisées en évitant les pénalités de remboursement anticipé sont plus importantes que le taux d’intérêt plus élevé qu’ils devront supporter.

    Si vous prévoyez un changement prochain de votre situation financière, comme un héritage, la vente d’une autre propriété ou une augmentation de salaire importante, et que vous avez l’intention d’utiliser une partie de ces liquidités supplémentaires pour rembourser votre prêt hypothécaire, une hypothèque ouverte peut s’avérer la meilleure solution. Veillez toutefois à ce que le montant que vous consacrez à votre prêt hypothécaire soit supérieur aux droits de remboursement anticipé accordés par votre prêteur pour un prêt hypothécaire fermé. Dans le cas contraire, les frais de portage d’intérêt liés à un taux plus élevé pourraient se révéler disproportionnés.

    Foire aux questions

    Que se passe-t-il si je résilie une hypothèque fermée à taux fixe?

    Si vous résiliez une hypothèque fermée à taux fixe, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé correspondant au différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou à trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu. Si vous avez une hypothèque à taux fixe restreinte, vous pouvez payer une pénalité calculée en pourcentage du solde restant. Selon le prêteur, il peut également y avoir une restriction supplémentaire vous empêchant de rembourser votre hypothèque sans avoir vendu la propriété.

    Que se passe-t-il si je résilie une hypothèque fermée à taux variable?

    Si vous résiliez une hypothèque fermée à taux variable, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé de 3 mois d’intérêt. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable restreint, vous pouvez payer une pénalité calculée en pourcentage du solde restant. Selon le prêteur, il peut également y avoir une restriction supplémentaire vous empêchant de rembourser votre hypothèque sans avoir vendu la propriété.

    Puis-je convertir une hypothèque ouverte en une hypothèque fermée ou une hypothèque fermée en une hypothèque ouverte?

    Vous pouvez convertir une hypothèque ouverte en hypothèque fermée à tout moment sans pénalité. Si vous souhaitez convertir une hypothèque fermée en une hypothèque ouverte, vous devez payer une pénalité de remboursement anticipé ou attendre la fin de votre terme.

    Quels sont les termes disponibles pour les hypothèques ouvertes et fermées?

    Les hypothèques ouvertes offrent généralement des termes de courte durée : 6 mois ou 1 an pour les hypothèques fixes et 5 ans pour les hypothèques variables. Les hypothèques fermées proposent un éventail de termes beaucoup plus large, avec des termes de 6 mois, 1, 2, 3, 4, 5, 6 et 10 ans pour les hypothèques fixes et de 3 ou 5 ans pour les hypothèques variables.

    En conclusion

    Opter pour un prêt hypothécaire ouvert ou fermé peut avoir des répercussions considérables sur votre situation financière. Alors que les hypothèques fermées ont généralement des taux d’intérêt plus bas, vous vous exposez à des pénalités importantes si vous devez effectuer des changements avant la fin de votre terme. Les hypothèques ouvertes offrent une plus grande flexibilité pour s’adapter à l’évolution de la situation financière, mais les coûts d’emprunt plus élevés peuvent ne pas contrebalancer la flexibilité accrue si vous ne tirez pas pleinement parti des avantages de l’hypothèque.

    Consultez un professionnel du financement hypothécaire pour déterminer si une hypothèque ouverte ou fermée est la mieux adaptée à votre stratégie hypothécaire.