La reprise d’hypothèque par le vendeur est une solution créative pour combler le fossé entre acheteurs et vendeurs sur le marché de l’immobilier. Ce mode de financement unique a récemment gagné en popularité en raison de son approche flexible des transactions immobilières. 

Cet article se penche sur la reprise d’hypothèque par le vendeur, en présentant ses avantages et ses inconvénients. Que vous achetiez une maison pour la première fois ou que vous soyez un investisseur immobilier aguerri, le fait de bien comprendre la reprise d’hypothèque par le vendeur peut vous ouvrir de nouvelles voies pour le financement de votre prochaine propriété.

Les grandes lignes

• La reprise d’hypothèques par le vendeur offre des options aux acheteurs, mais elle s’accompagne de taux d’intérêt plus élevés et d’un risque de défaut de paiement.
• La reprise d’hypothèque par le vendeur peut avoir des conséquences juridiques et financières. 
• Ces hypothèques peuvent générer des gains en capital et des revenus d’intérêt.

Qu’est-ce qu’une reprise d’hypothèque par le vendeur?

La reprise d’hypothèque par le vendeur est un type d’arrangement financier dans lequel le vendeur agit en tant que prêteur. Cela permet au vendeur de fournir un financement à l’acheteur au lieu de passer par des sources d’emprunt traditionnelles comme les banques et d’autres prêteurs. 

Dans le cadre de ce type d’hypothèque, l’acheteur conclut un contrat d’achat et de financement avec le vendeur lors de l’achat de la propriété. Le vendeur inscrit une hypothèque sur la propriété et transfère le titre de propriété à l’acheteur, tout en conservant un droit de rétention sur la propriété jusqu’à ce que l’hypothèque soit remboursée. 

L’acheteur effectuera les versements hypothécaires au vendeur (agissant en tant que prêteur) plutôt qu’à un prêteur traditionnel comme une banque ou un établissement financier. La reprise d’hypothèque par le vendeur peut inclure les frais de clôture, la mise de fonds ou le prix d’achat de la maison. 

Ces prêts hypothécaires sont généralement utilisés pour combler l’écart entre le montant approuvé par les prêteurs traditionnels et le prix d’achat total de la propriété. Étant donné qu’un privilège est placé sur la maison, l’obtention d’une reprise d’hypothèque par le vendeur en plus d’un prêt hypothécaire traditionnel dépendra du prêteur et de la nature de votre prêt hypothécaire, à savoir s’il s’agit d’une hypothèque standard ou d’une hypothèque subsidiaire.

Principales caractéristiques d’une reprise de l’hypothèque par le vendeur

Valeur nette : Le vendeur conserve la propriété de la maison, en détenant un pourcentage égal au montant du prêt jusqu’à ce que l’hypothèque soit remboursée. 

Taux d’intérêt : Pour que la transaction ait lieu, le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord sur un taux d’intérêt. Étant donné qu’il s’agit d’une hypothèque privée, ce taux peut être plus élevé que les taux actuellement offerts sur le marché. 

Garantie : Comme pour les hypothèques traditionnelles, la propriété sert de garantie au prêt. En cas de défaut de paiement de l’acheteur, le vendeur a le droit de prendre possession de la propriété.

Revenus : Le vendeur peut générer un revenu supplémentaire par le biais d’une reprise d’hypothèque grâce à l’intérêt sur le prêt sans vendre son actif immobilisé (la propriété en question).

Avantages de la reprise d’hypothèque par le vendeur

La reprise d’hypothèque par le vendeur présente des avantages indéniables pour les acheteurs et les vendeurs. Ce mode de financement peut aider à réaliser des transactions immobilières qui, autrement, pourraient s’avérer difficiles.

Acheteur

Pour un acheteur, la reprise d’hypothèque par le vendeur est une option de financement supplémentaire s’il a du mal à épargner suffisamment pour une mise de fonds ou s’il a des problèmes de solvabilité. Cette entente peut être avantageuse pour les nouveaux arrivants dont l’historique de crédit au Canada est limité ou pour les acheteurs d’une première maison qui ont de la difficulté à épargner pour leur mise de fonds. Ces prêts hypothécaires peuvent être utiles pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.

Si la valeur estimée de la propriété est inférieure au prix d’achat, une reprise d’hypothèque par le vendeur peut servir de prêt-relais pour combler l’écart entre le prix d’achat et la valeur estimée de la propriété. Les prêteurs traditionnels baseront le montant de votre prêt hypothécaire sur le prix d’achat ou la valeur d’expertise, selon le montant le plus bas, ce qui pourrait vous laisser dans l’obligation de combler la différence.

Vendeur

Pour un vendeur, la reprise d’hypothèque par le vendeur peut l’aider à vendre sa maison plus rapidement, en évitant à l’acheteur de devoir passer par la procédure de demande d’hypothèque et de remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire. La reprise d’hypothèque par le vendeur peut également vous aider à étaler les impôts sur les gains en capital que vous paieriez sur la vente de votre propriété s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Étant donné que vous recevez le produit de la vente sous forme de versements hypothécaires, cela peut réduire vos gains en capital tout en générant des revenus d’intérêt.

Inconvénients de la reprise d’hypothèque par le vendeur

Si la reprise d’hypothèque par le vendeur peut sembler être la solution idéale, il faut toutefois être conscient qu’elle comporte un certain nombre de risques. 

Acheteur

Pour un acheteur, ces prêts hypothécaires comportent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels, ce qui peut augmenter de manière significative le coût global de l’emprunt. De plus, selon la structure de la reprise d’hypothèque par le vendeur, vous pouvez payer des intérêts composés, qui s’ajoutent au capital chaque année. Cela peut augmenter considérablement le montant à rembourser.

Si vous avez une hypothèque traditionnelle et une reprise d’hypothèque par le vendeur, vous serez responsable de deux versements hypothécaires, ce qui pourrait poser des problèmes financiers si vous n’avez pas établi un budget adéquat ou si vous ne vous êtes pas préparé à gérer les deux dépenses. Les options de financement peuvent également être limitées, car les prêteurs traditionnels ne sont pas tous familiarisés avec la reprise d’hypothèque par le vendeur.

Vendeur

Quant au vendeur, si l’acheteur n’effectue pas ses paiements, il peut être tenu d’assumer la charge financière du solde impayé. S’il n’est pas en mesure de gérer les versements hypothécaires en plus d’autres obligations comme un autre prêt hypothécaire, le vendeur risque de se retrouver en situation de défaut de paiement. Un défaut de paiement de plus de 180 jours déclenche une procédure de saisie, qui peut s’avérer coûteuse.

De plus, la reprise d’hypothèque par le vendeur est souvent en deuxième position par rapport à une hypothèque traditionnelle. Ainsi, si l’acheteur manque à ses obligations de versement, le prêteur hypothécaire de premier rang aura le privilège d’être payé en premier, et le vendeur pourrait ne pas être en mesure de récupérer son argent.

Considérations juridiques et financières

Il est conseillé d’obtenir l’avis d’un expert juridique avant d’entamer le processus de reprise d’hypothèque par le vendeur, que ce soit en tant qu’acheteur ou en tant que vendeur. Ces prêts hypothécaires nécessitent un accord soigneusement rédigé qui protège les deux parties, ce qui peut entraîner des frais juridiques plus élevés. 

Étant donné que la reprise d’hypothèque par le vendeur n’est pas financée par l’intermédiaire d’une institution financière sous réglementation fédérale (IFF), les acheteurs peuvent éviter le test de stress hypothécaire, ce qui pourrait rendre ces hypothèques plus risquées. En cas de défaut de paiement, l’acheteur et le vendeur risquent tous deux d’être saisis. Pour les vendeurs ayant une hypothèque traditionnelle sur la propriété, les prêteurs pourraient retirer l’hypothèque s’ils sont informés de la vente de la maison.

Si le vendeur ne souhaite pas conserver une reprise d’hypothèque par le vendeur aussi longtemps qu’une hypothèque traditionnelle, l’acheteur peut être contraint de se qualifier pour le solde restant bien plus tôt que prévu.

Ce type d’hypothèque, ou une combinaison avec des hypothèques traditionnelles, ne peut être renouvelé auprès d’un autre prêteur que si vous les refinancez et les combinez en une seule. La reprise d’hypothèques par le vendeur est techniquement une hypothèque privée, et la reprise d’une deuxième hypothèque peut ne pas être autorisée par certains prêteurs et peut nécessiter un report au moment du renouvellement.

Solutions alternatives à la reprise d’hypothèque par le vendeur

Étant donné que la reprise d’hypothèque par le vendeur ne convient pas à tout le monde, d’autres options sont possibles. Pour de nombreux acheteurs, les prêts hypothécaires traditionnels restent l’option de financement la plus populaire. Ces prêts hypothécaires sont proposés par des banques et d’autres institutions financières avec des taux fixes ou variables bien inférieurs à ceux d’une reprise d’hypothèque par le vendeur.

Si vous n’êtes pas en mesure de faire appel à un prêteur traditionnel, les prêteurs hypothécaires privés ou à risque offrent une alternative à la reprise d’hypothèque par le vendeur. Les prêts privés sont les plus flexibles et vous permettent d’obtenir un contrat hypothécaire qui répond à vos besoins. Ces prêts hypothécaires comportent toutefois souvent des taux d’intérêt plus élevés et sont généralement conçus comme des solutions à court terme pendant que vous travaillez à l’obtention d’un prêt hypothécaire traditionnel.

Foire aux questions

En conclusion

La reprise d’hypothèque par le vendeur est une approche alternative pour le financement immobilier qui permet de combler les lacunes des prêts traditionnels. Ces accords permettent aux propriétaires potentiels d’entrer plus tôt sur le marché immobilier tout en offrant aux vendeurs l’avantage de vendre plus rapidement et de générer des revenus.

Il est essentiel de comparer le coût lié à un taux d’intérêt plus élevé, à la possibilité d’un défaut de paiement et à la nécessité d’une documentation juridique soigneusement rédigée avec les avantages qu’offre ce type de prêt hypothécaire. Si vous envisagez des solutions de financement alternatives, notre équipe de professionnels du financement hypothécaire peut vous aider à déterminer la solution la mieux adaptée à vos besoins.